樓市反向信號(hào)

作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

深圳樓市的韌性體現(xiàn)出來(lái)了。

成交顯韌性

量在價(jià)前，深圳樓市，今年前11個(gè)月走得似乎要比想象的好。

前11個(gè)月的成交累計(jì)，為近5年新房住宅+二手房住宅總量的新高，已經(jīng)回到2017年及2018年的累計(jì)成交水平。

明顯今年前11個(gè)月深圳樓市的成交累計(jì)套數(shù)要比過(guò)去四年都要好，也遠(yuǎn)好于2022年前11個(gè)月累計(jì)。

這意味著，深圳樓市的真實(shí)成交量其實(shí)一定程度上是穩(wěn)住了的，并且相比過(guò)去三四年的成交更樂(lè)觀一些。

這和市場(chǎng)上過(guò)去幾年的共識(shí)是有所出入的。

以市場(chǎng)理解的角度來(lái)看，過(guò)去幾年深圳樓市成交處于下探冰封的狀態(tài)，歷史成交套數(shù)的趨勢(shì)應(yīng)該是2025年比2024年更弱，更少才對(duì)。

但實(shí)際的交易數(shù)據(jù)，要比收縮的預(yù)期趨勢(shì)更好，這種與市場(chǎng)預(yù)期的反常數(shù)據(jù)表現(xiàn)背后，說(shuō)明了不少問(wèn)題——

1.深圳樓市雖然價(jià)格并未出現(xiàn)觸底信號(hào)，但成交量在逐步企穩(wěn)反彈，市場(chǎng)正在向量穩(wěn)過(guò)渡。

2.成交量反彈的背后是政策托底及以價(jià)換量的作用，或許以價(jià)換量帶來(lái)的市場(chǎng)效果，要比政策帶來(lái)的成交效力更明顯。

3.量在價(jià)先的情況下，一定程度上反映出低價(jià)換量既帶來(lái)了交易的信心，也帶來(lái)了一定的交易預(yù)期。市場(chǎng)上量?jī)r(jià)之間也找到新的平衡。

最明顯的，市場(chǎng)上已有觀望的群體表現(xiàn)出購(gòu)買意向，也已經(jīng)有租金接近房貸月供的案例出現(xiàn)。

比如位于福田保稅區(qū)的福源花園一期，33.65平的1室0廳，10月19日成交的總價(jià)約150萬(wàn)，折合單價(jià)約4.46萬(wàn)/平。假設(shè)首套住房三成首付，等額本金貸款30年，月供是4455.21元。而福源花園一期33.65平的1室0廳的掛租大約是3200-3300元/月。

4.去年深圳樓市新房及二手房累計(jì)成交92459，按照現(xiàn)有的交易數(shù)據(jù)累計(jì)，2025年的累計(jì)數(shù)據(jù)很大概率要比2024年好。

所以，盡管深圳樓市處于調(diào)整的區(qū)間，當(dāng)前市場(chǎng)正向量?jī)r(jià)新平衡靠攏。

10年前的價(jià)格

市場(chǎng)的這種反彈態(tài)勢(shì)，除了建立在深圳以及全國(guó)市場(chǎng)的政策指導(dǎo)之上，實(shí)際上更體現(xiàn)出的是市場(chǎng)的量?jī)r(jià)之間的平衡。

以價(jià)換量不僅貫穿了去年全年，今年前11個(gè)月的以價(jià)換量也尤為明顯。甚至“以價(jià)換量” 的力度可以說(shuō)達(dá)到了歷史級(jí)水平。

比如位于寶安碧海片區(qū)的熱門小區(qū)，不到一年的時(shí)間，價(jià)格調(diào)整就已經(jīng)是肉眼可見(jiàn)。

2024年12月—2025年2月期間的成交價(jià)格與今年9—10月的成交價(jià)不少小區(qū)同戶型調(diào)整了12%—16%的幅度。

如幸福港灣64平左右的戶型，去年12月成交單價(jià)約56500元/㎡，今年成交單價(jià)約48111元/㎡；

松茂御龍灣一期90平左右的戶型，去年12月成交單價(jià)約76700元/㎡，今年成交單價(jià)約66970元/㎡；

華豐前海灣88平左右的戶型，去年12月成交單價(jià)約75200元/㎡，今年成交單價(jià)約62969元/㎡；

泰華陽(yáng)光海小區(qū)80平的戶型，今年2月成交單價(jià)約72800元/㎡，今年成交單價(jià)約63665.75元/㎡。

可以看到，碧海片區(qū)近1年的成交價(jià)格變化。而碧海屬于深圳市場(chǎng)的熱點(diǎn)片區(qū)，交易的小區(qū)也基本是區(qū)域內(nèi)的典型小區(qū)，具有一定的代表意義。

而相比典型的小區(qū)調(diào)整，更值得注意的是，有的小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)10年前的價(jià)格。

比如2016年9月入市的宏發(fā)世紀(jì)城二期，位于寶安石巖片區(qū)，推售310套住宅，推售均價(jià)約4.5萬(wàn)/平，面積段為78-145㎡，總價(jià)區(qū)間約為374.4萬(wàn)元-696萬(wàn)元。

宏發(fā)世紀(jì)城在石巖片區(qū)算是最早的一批住宅項(xiàng)目，2015年宏發(fā)世紀(jì)城一期走進(jìn)大眾視野，但最新的宏發(fā)世紀(jì)城二期掛盤均價(jià)為4.4萬(wàn)/平。

11月1日成交兩套房源，一套87.94平戶型成交價(jià)格顯示，成交總價(jià)為338萬(wàn)，成交單價(jià)約3.84萬(wàn)/平，另一套78平戶型成交價(jià)格則顯示，成交總價(jià)為296萬(wàn)，成交單價(jià)約3.79萬(wàn)/平。

比如位于羅湖的深業(yè)東嶺2016年4月推售400多套69-128㎡2-4戶型，推售均價(jià)約65136元/㎡，總價(jià)區(qū)間約450萬(wàn)—830萬(wàn)元。

如今深業(yè)東嶺掛盤價(jià)約6.2萬(wàn)/平，11月2日成交兩套房源，一套39.11平戶型成交價(jià)格顯示，成交總價(jià)為210萬(wàn)，成交單價(jià)約5.37萬(wàn)/平，另一套74.75平戶型成交價(jià)格則顯示，成交總價(jià)為410萬(wàn)，成交單價(jià)約5.49萬(wàn)/平。

·再比如位于寶安松崗的松河瑞園一期，2016年8月加推120套住宅，住宅備案均價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間大致在290萬(wàn)—440萬(wàn)。

而如今松河瑞園一期掛盤均價(jià)約4.3萬(wàn)/平，而今年6月成交一套73.8平米戶型，成交總價(jià)約285萬(wàn)，折合單價(jià)約3.86萬(wàn)/平。

所以，今年前11個(gè)月累計(jì)的成交量，背后是深度的調(diào)整。

不過(guò)，有沒(méi)有小區(qū)即使調(diào)整，也依舊堅(jiān)挺？

比如位于南山蛇口半島城邦三期，2016年推售533套 85-350㎡住宅，推售均價(jià)約10.5萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約730-5,600 萬(wàn)元，如今掛盤均價(jià)約19.9萬(wàn)/平，今年9月成交一套84.6平戶型，成交總價(jià)約1075萬(wàn)，折合單價(jià)約12.71萬(wàn)/平。

再比如位于南山后海的深圳灣公館，2016年4月以折后約13.8萬(wàn)/平的均價(jià)推售75套79㎡、87㎡、113㎡房源，折后推售總價(jià)約1070 萬(wàn)元——2280 萬(wàn)元，其中約87平戶型總價(jià)區(qū)間約1100-1500 萬(wàn)元。

如今掛盤均價(jià)約16.4萬(wàn)/平，今年7月成交一套87.15平戶型，成交總價(jià)約1105萬(wàn)，折合單價(jià)約12.69萬(wàn)/平。

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