謝逸楓：80米限高令來了，廣深城市更新迎來生死劫

文/謝逸楓

5月1日，住建部《住宅項目規(guī)范》正式生效，被稱為“史上最嚴”的住宅標準改革，將徹底顛覆廣州、深圳樓市邏輯。新規(guī)核心指標包括住宅限高80米(26層)、容積率上限3.1、層高不低于3米+強配電梯，強化日照、隔音等居住體驗要求。

目前來看，廣深多數(shù)消防云梯救援高度僅24-54米，80米限高令可解決消防痛點。對購房者買家而言，80米以下住宅，首先是得房率更高，其次是電梯體驗更優(yōu)。最后是從產(chǎn)品來上， “卷使用率” 轉(zhuǎn)向 “卷低密”的住宅品質(zhì)提升-好房子。

80米限高終結(jié)超高層時代，廣州屬于第Ⅳ類氣候區(qū)，未來新建住宅最高僅26層，超高層(40層以上)將成歷史。近五年廣州全市40層以上住宅項目達49個，在荔灣區(qū)、黃埔區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)等區(qū)域超高層扎堆。

深圳超高層住宅主要集中在南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)等核心區(qū)域，這些區(qū)域因土地資源緊張和高價值地段成為超高層住宅的集中地。其他區(qū)為前海桂灣、光明中心區(qū)等新興區(qū)域也有部分超高層住宅項目，但數(shù)量較少。

容積率3.1倒逼低密度，住宅轉(zhuǎn)小高層時代。新規(guī)要求容積率不超3.1，對比當前市區(qū)普遍4.0以上的高容積率住宅項目，未來住宅項目產(chǎn)品將轉(zhuǎn)向小高層、板樓、疊墅等低密形態(tài)，居住舒適度、幸福貢大幅提升。

層高3米+電梯強制配置，空間感、舒適度將大大的提升，同時避免了7層以下沒有電梯走路的尷尬現(xiàn)象。告別2.8米壓抑空間，4層以上必配電梯，居住體驗從“將就”轉(zhuǎn)向“講究”，堪稱成老年人的幸福感上升至天花板。

對房企的影響，可謂是重大沖擊。新規(guī)后，首先是容積率無法按照預(yù)期拔高，無法建超高層。其次是建好房子的成本，因容積率不高、消防設(shè)施、材料成本等大大提高。最后是土地出讓可能流拍，房企超80米項目面臨停滯，利潤預(yù)期落空。

對庫存來看，廣州、深圳的存量房價值坍塌現(xiàn)象，一方面是在售超高層新房、次新二手房面臨加速折舊，面臨被購房者嫌棄的現(xiàn)象，而新規(guī)產(chǎn)品將成市場新寵。另外是二手掛牌和新房庫存上升，一二手價差進一步拉大。

對城市更新來看，廣州、深圳城市更新（舊改項目）迎來“生死劫”，例如廣州的黃埔、荔灣、海珠區(qū)、天河、白云區(qū)等舊改項目非常依賴高容積率平衡成本，新規(guī)下可售貨值銳減，開發(fā)商項目開發(fā)難度、融資難題大大提高。

11月28日，廣州城市更新發(fā)展大會暨項目推介會在白云國際會議中心國際會堂舉行。大會集中推介102個城市更新項目，涵蓋老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造、舊廠區(qū)改造。

還有歷史文化保護、基礎(chǔ)設(shè)施升級等各種類型，總投資約8077億元，邀請社會各界挖掘存量價值。43個城中村改造項目（6479億元），通過業(yè)態(tài)煥新打造消費新場景，43個城中村項目占比總投資80.2%。

廣州舊改政策的紅線主要涉及舊村莊改造和危舊房改造兩大類，具體包括資金來源、改造類型、違法用地查處、容積率控制等核心限制?。舊村莊改造紅線看，資金來源限制，僅允許中央、省級補助資金、市/區(qū)財政投入、市場主體資金。

還有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自籌等合法渠道籌集資金，禁止非法集資或挪用資金 。改造類型限制，全面改造需經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員大會表決通過，且僅限于城市重點功能區(qū)或需整體提升的區(qū)域，歷史文化保護區(qū)域優(yōu)先采用微改造。

違法用地查處，嚴禁新增違法用地或違法建設(shè)，鎮(zhèn)街需建立日常巡查機制，對違法行為及時制止并上報。危舊房改造紅線看，改造范圍限制，僅針對國有土地上危舊房（磚木結(jié)構(gòu)或鑒定為B/C/D級），不可移動文物、歷史建筑等需按專項保護規(guī)定執(zhí)行 。 ?

容積率控制，拆除翻建類項目新增建筑面積原則上不超過30%，且需符合歷史文化名城保護要求，不得影響相鄰建筑通風(fēng)、采光 。 ?用途與規(guī)模限制，改造不得增加戶數(shù)、改變原建筑用途，公房改造資金需納入財政預(yù)算統(tǒng)籌，禁止擅自擴大基底或突破用地紅線 。

自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》出臺、提出計劃實施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項目宣告失效。按區(qū)域劃分，寶安占比幾乎一半，有15個，其次是龍華5個、龍崗4個、福田3個。

相關(guān)規(guī)定要求，“調(diào)出更新單元計劃未滿三年的用地，不劃入拆除范圍”，而根據(jù)最新規(guī)定，住宅類更新項目門檻提高，需滿足住宅建筑“高度不高于80米”，更意味著涉居住類項目一旦失效，很難再有改造的可能。

從項目宣告失效的數(shù)量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進展的舊改項目的一年。截至2025年11月6日，深圳今年共有12個舊改項目失效，是2024年全年的一倍，2023年9個。合一城市更新此前披露的數(shù)據(jù).

截至2024年6月18日，正處于計劃失效期仍未調(diào)出城市更新計劃的項目共計55個，而目前僅32個項目正式公告失效，還有項目在掙扎推進。什么原因?qū)е屡f改項目計劃失效？是開發(fā)商沒錢推進了？還是業(yè)主不愿意拆？

深圳舊改項目面臨著三條不可觸碰的政策紅線，這些紅線包括自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批、規(guī)劃批準后2年內(nèi)未確認實施主體，以及實施主體確認后1年內(nèi)未辦理用地出讓手續(xù)。

任何一條紅線的觸碰，都可能導(dǎo)致項目被強制清退。此外，市場環(huán)境的變化也加劇了項目的風(fēng)險，部分企業(yè)因市場下行和成本上升選擇暫停或放棄舊改項目。與此同時，深圳市即將實施的住宅限高令也為舊改項目帶來了新的挑戰(zhàn)。

根據(jù)新規(guī)，建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查，而在2025年10月9日前，已批規(guī)劃的住宅類舊改項目可按原規(guī)劃實施。這意味著，未來的舊改項目需更加注重合規(guī)性，尤其是在建筑高度和功能規(guī)劃方面。

對于許多舊住宅區(qū)改造和城中村改造項目來說，限高令將使其推進變得更加困難。深圳的舊改項目在未來將面臨更為復(fù)雜的政策和市場環(huán)境，如何在新的規(guī)則下實現(xiàn)有效推進，將是各方需要共同面對的挑戰(zhàn)。

例如南山西麗萬訊博訊城市更新單元，嚴格來說不是被清退，而是項目申報主體申請計劃調(diào)出。福田梅林東林工業(yè)區(qū)項目在取得規(guī)劃批復(fù)后，一直未完成更新單元范圍內(nèi)全部權(quán)利人的簽約談判工作，未能確認項目實施主體。即業(yè)主不同意。

很多時候開發(fā)商也無能為力，市場下行，做也是虧，不做也是虧。某個在深圳有多個舊改項目的央企，除了當前在建的項目外，其余還在前期的項目全部都停了。及時止損，再不停下，虧得更多。還未被清退的舊改項目，很多躺平了。

深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《深圳市“超容、超高、商辦占比過大”城市更新評估檢討與規(guī)劃政策研究》招標文件中提及到，需要分析153個存在過渡費問題的城市更新重點項目，提出規(guī)劃建設(shè)方案。

住宅限高加大舊改難度，3個居住類項目按新規(guī)推進。2025年10月9日前，已批規(guī)劃的住宅類舊改項目，可按原規(guī)劃實施。建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查。如果深圳所有舊改項目都要符合這一要求。

截至2025年9月30日，僅273個舊改項目（城市更新+土地整備）可豁免限高新規(guī)。按上述限高新規(guī)，除了工改居和商改居項目外，例如舊住宅區(qū)改造、城中村改造項目，難以繼續(xù)推進，而前述兩種類型項目具備可行性也有前提。

工改居和商改居項目，沒有大額前期融資和資不抵債的情況。近期深圳已出現(xiàn)3個舊改項目符合《住宅項目規(guī)范》要求或明確要按此規(guī)定落實。寶安沙井工改居項目，根據(jù)規(guī)劃公告，規(guī)劃住宅36.75萬㎡，住宅容積率僅3.1。

龍崗坂田物資工業(yè)園城市更新項目，工改居項目，立項公告中明確按《住宅項目規(guī)范》要求落實。南山蛇口片區(qū)太子灣北片區(qū)項目，改造范圍為舊工業(yè)用地和住宅用地，擬改造為二類居住用地，立項公告中明確按《住宅項目規(guī)范》落實。

例如，深圳近期有33個舊改項目宣告失效，其中寶安區(qū)占比近半。這些項目因未能在規(guī)定期限內(nèi)完成審批流程而被迫終止，反映出城市更新面臨的諸多挑戰(zhàn)。政策剛性約束、市場環(huán)境變化以及開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，都在重塑深圳舊改格局。

深圳舊改項目面臨大洗牌，2025年多個項目宣布失效，寶安區(qū)成為重災(zāi)區(qū)。10月31日寶安新安街道的107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）城市更新單元計劃，正式宣布失效，標志著今年已有12個舊改項目相繼出局，數(shù)量已超過2024年整年的兩倍。

自2019年深圳開始實施計劃有效期管理以來，已有33個舊改項目因失效而退出。在各區(qū)分布上，寶安區(qū)以15個項目位居榜首，龍華區(qū)有5個，龍崗區(qū)和福田區(qū)則分別有4個和3個項目。

2025年9月至11月期間，寶安區(qū)又有3個城市更新項目計劃失效。至此，該區(qū)今年已累計5個舊改項目告失效。除拆除范圍約69.8萬平方米的“巨無霸”項目——寶安107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元外。

目前，寶安區(qū)目前累計已有15個項目失效。自2022年以來，今年成為項目失效數(shù)量較多的年份之一，2024年同樣有5個項目未能推進。數(shù)據(jù)顯示，深圳市范圍內(nèi)目前共有33個舊改項目失效，其中寶安區(qū)占比接近一半。

深圳實施計劃有效期管理的過程中，一旦項目失效，地塊在接下來的三年內(nèi)將不得被納入拆除范圍。對住宅類項目，新規(guī)限高80米的實施使復(fù)活難度增加。截至2024年6月，55個項目面臨“失效倒計時”的困境，清退風(fēng)暴的影響持續(xù)蔓延。

城市更新項目停滯的背后，原因錯綜復(fù)雜，涉及開發(fā)商資金壓力、業(yè)主抵制（拆遷、安置困難），以及舊改項目復(fù)活難題。盡管項目已獲得批準規(guī)劃，只要少數(shù)權(quán)利人拒簽，無法滿足“雙三分之二”的簽約要求，進而使得項目陷入停滯。

開發(fā)商的資金困境、經(jīng)濟賬目的復(fù)雜考量，以及復(fù)活項目的種種難題，都使得這些面臨“失效倒計時”的項目陷入困境。一家央企因資金鏈斷裂而被迫停掉了所有前期舊改項目，面臨“做也虧，不做也虧”的困境。

住宅類舊改項目面臨限高80米挑戰(zhàn)，僅少數(shù)項目獲得豁免。新規(guī)對工改居和商改居項目提出更高要求，進一步加劇了項目開發(fā)難度。住宅建筑限高80米，消防審查趨嚴（規(guī)劃項目可獲豁免）。

此舉引發(fā)多方關(guān)注，其影響廣泛涉及深圳全市僅有273個城市更新與土地整備項目可享受限高豁免。而深圳舊住宅區(qū)和城中村改造面臨重大挑戰(zhàn)，工改居和商改居項目需在無負債情況下才有可能實施。

深圳舊改從快速擴張到理性收縮的轉(zhuǎn)變，市場環(huán)境下行，成本壓力不斷上升，不少企業(yè)選擇及時止損，采取更為謹慎的策略。官方正在探索新的政策路徑，包括擬推出的“房票制度”和“融資支持”等措施，實際效果尚待市場進一步觀察和驗證。

例如廣州土拍風(fēng)向標，2025年4月30日白云三宗地、番禺地塊成新規(guī)試金石，白云衡器廠地塊，容積率2.5、限高70米。嘉禾望崗兩宗地，容積率3.0-3.3。番禺廣場地塊，容積率3.0，與廣州地鐵3號線無縫銜接，對標萬科里商圈。

容積率普遍低于3.1，白云、番禺地塊均貼合新規(guī)，預(yù)示“低密+品質(zhì)”成未來供地主線。房企策略轉(zhuǎn)向從拼高度轉(zhuǎn)向卷設(shè)計，如白云衡器廠地塊規(guī)劃地鐵直連通道，番禺地塊要求立面公建化，品質(zhì)競爭白熱化。

廣州11月土地出讓中，部分地塊對建筑高度有限制，主要集中在住宅和商業(yè)用途地塊，具體包括住宅類限高地塊，廣州大道南二期地塊，要求80米以上住宅建筑需征求消防救援機構(gòu)意見，確保與當?shù)叵滥芰ζヅ?。 ?

增城區(qū)宅地（11月10日出讓），未明確限高，但需符合產(chǎn)業(yè)準入條件（服裝制造、互聯(lián)網(wǎng)零售等） 。 ?商業(yè)/工業(yè)類限高地塊，黃埔區(qū)JGQG-D3-4地塊：用于新材料企業(yè)總部，未直接限高，但需按綠色建筑標準建設(shè) 。 ?

其他限制，越秀區(qū)小石集改造項目，因消防通道狹窄（最窄2.7米），需調(diào)整建筑布局 。2025年10月廣州土地出讓中，?限高要求僅出現(xiàn)在白云區(qū)AB2201230地塊?，該地塊為商務(wù)金融用地，未明確標注建筑限高數(shù)值。

但規(guī)劃指標中建筑密度要求為40%-55% ，白云區(qū)AB2201230地塊。土地用途，商務(wù)金融用地，規(guī)劃指標，建筑密度40%-55%（未明確限高）。其他要求：需建設(shè)公共調(diào)蓄設(shè)施并無償移交，投資強度、稅收等指標需達標 。

住宅新規(guī)落地之后，標志著樓市從“土地財政”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)紅利”。廣州、深圳作為一線城市，既要嚴守80米限高紅線，又需破解舊改困局，平衡點在于，首先是政策彈性，中心區(qū)允許局部突破，但需匹配消防、交通承載力。

其次是金融支持，銀行對達標項目傾斜貸款，未達標二手房貸款門檻抬高。毫無疑問，未來市場分化更加明顯，2020年后全項達標新房成“硬通貨”，老舊住宅加速邊緣化。唯有緊跟政策、深挖需求、調(diào)整產(chǎn)品，方能在樓市新紀元搶占先機。

自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》出臺、提出計劃實施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項目宣告失效。從項目宣告失效的數(shù)量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進展舊改項目的一年。

截至11月6日，深圳今年共有12個舊改項目失效，是2024年全年的一倍，2023年為9個。這場清退風(fēng)暴在2025年明顯加速。政策紅線，是深圳城市更新三條時限不可觸碰政策層面的剛性約束，是這場清退風(fēng)暴的直接推手。

根據(jù)深圳2019年開始施行的計劃有效期管理規(guī)定，舊改項目有三條不可觸碰的"時限紅線"。一是自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的。

二是自城市更新單元規(guī)劃批準之日起2年內(nèi)，項目首期未確認實施主體的。三是自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。任何一條紅線的觸碰，都意味著項目面臨"強制清退"的命運。

雪上加霜，住宅限高令來襲更加嚴峻的是，深圳居住類舊改可能要實施住宅限高令。2025年10月9日前，已批規(guī)劃的住宅類舊改項目，可按原規(guī)劃實施。建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查。

按上述限高新規(guī)，除了工改居和商改居項目外，像舊住宅區(qū)改造、城中村改造項目，將難以繼續(xù)推進。當然，工改居和商改居項目還必須沒有大額前期融資和資不抵債的情況，這大大加大改造的難度。

筆者在2025年5月、10月均參加廣州、深圳住宅新規(guī)的專家意見研討會，包括政府部門、房企代表、協(xié)會代表、專家等。其中房企、專家最關(guān)心的問題是廣州5月1日住宅新規(guī)實施后，新出讓住宅地塊限高80米，超過80米需過消防關(guān)。

5月1日前已完成規(guī)劃審批的土地儲備項目，以及已取得用地批復(fù)的征地返還用地、置換用地項目，不受住宅新規(guī)的限制，可以按規(guī)劃實施。如果沒有完成規(guī)劃審批的土地儲備項目和沒有已取得用地批復(fù)的項目超過80米，受影響。

深圳10月10日即日起報批建筑高度超80米的住宅項目，需要在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級消防救援部門意見，確保與深圳市消防救援能力相匹配。深圳與廣州一樣，超過80米和未完成規(guī)劃設(shè)計、用地批復(fù)的項目需要過消防關(guān)。

2025年10月9日前已完成規(guī)劃審批的土地整備(含利益統(tǒng)籌、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚戶區(qū)改造、保障性住房等項目，以及已取得用地批復(fù)的征地返還用地、置換用地項目，不受住宅新規(guī)的限制，可以按規(guī)劃實施。

可按照已審批通過的規(guī)劃(或用地批復(fù))以及我市規(guī)劃相關(guān)標準規(guī)范，推進土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工許可等后續(xù)實施工作。毫無疑問，《住宅項目規(guī)范》是由住建部發(fā)布的國家標準、強制標準，已于3月31日發(fā)布公告，5月1日起實施。

廣州、深圳的這個規(guī)定就有了現(xiàn)實意義。要求在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級別消防救援部門意見，確保與消防救援能力相匹配。如果消防部門提出異議，土地規(guī)劃條件就有可能被要求修改。本質(zhì)上，這是對安全的一個重要保障。