昆明“第四代住宅”狂上 ，真改善還是割韭菜你看懂了嗎？

近年來，“第四代住宅”概念在全國各地興起，這對于房地產(chǎn)“重災(zāi)區(qū)”的昆明自然也不例外，到今年迎來了爆發(fā)。從2025年開始，昆明以“第四代住宅”為賣點(diǎn)的項(xiàng)目已超過10個(gè)，甚至還出現(xiàn)了“第五代住宅”。

那么，什么是“第四代住宅”呢？百度百科詞條注釋：第四代住宅又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是指將綠色生態(tài)理念與現(xiàn)代高層建筑相結(jié)合，通過空中庭院、垂直綠化等技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境升級的高品質(zhì)改善型住宅。其核心特征體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是通過優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則（如配電房等配套用房不計(jì)入容積率）實(shí)現(xiàn)超高得房率，部分項(xiàng)目得房率可達(dá)或超過100%；二是引入立體綠化系統(tǒng)，使每戶擁有露臺(tái)，并且每兩層住宅設(shè)置一處空中公共平臺(tái)用作公共院落使用。而“第五代住宅”，也有人叫它平層別墅。

從第一代，筒子樓，解決的是“有沒有”的問題，鄰里關(guān)系全靠吼。到第二代，單元樓，給你關(guān)進(jìn)一個(gè)鴿子籠，隱私是有了，鄰居是誰住了三年都不知道。再到第三代，也就是我們現(xiàn)在常見的小區(qū)，綠化、人車分流都安排上了，但本質(zhì)還是“鴿子籠Plus”，本質(zhì)是把人當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)件，塞進(jìn)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的空間里。

所以“第四代住宅”的核心訴求是什么？是反抗。是對標(biāo)準(zhǔn)化、對鴿子籠、對憋屈生活的集體反抗。它想把別墅的體驗(yàn)，強(qiáng)行塞進(jìn)平層的身體里。這就像給一個(gè)社畜承諾，你不用996了，以后每天下午四點(diǎn)下班，還給你發(fā)雙倍工資。

但，你信了嗎？

一個(gè)超大陽臺(tái)，美其名曰“空中庭院”；更高的價(jià)格，就是縮減公攤；其實(shí)，這不就是加大了陽臺(tái)、露臺(tái)，縮減了公攤的高層商品房嗎？

效果圖一般是這樣的：

這樣的

是不是很動(dòng)心？但細(xì)想問題也顯然不少！

首先，必須厘清一個(gè)事實(shí)，國家從未官方定義過什么是第四代住宅，這純粹是開發(fā)商為營銷造出的概念，其核心賣點(diǎn)，如空中庭院、立體綠化、極高的得房率，聽起來固然美好，但在樓市的現(xiàn)實(shí)土壤中，多少顯得有些水土不服。（真正的國家標(biāo)準(zhǔn)，是去年出臺(tái)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，它的目的是劃定住宅安全的底線，確保房子安全、適老、綠色。）

而房地產(chǎn)發(fā)展到今天，地價(jià)寸土寸金，容積率居高不下。開發(fā)商在舊改項(xiàng)目中，扣除回遷房和保障房后，能賣錢的地塊既小又貴。所有的成本、拆遷、土地、建安、利都壓在這點(diǎn)地上。

在當(dāng)下這種極限求生模式下，我們難道還指望開發(fā)商學(xué)雷鋒做挑高客廳、空中花園？如果不是價(jià)格到位，開發(fā)商想的影院是如何在政策允許的范圍內(nèi)，多擠出一平米，多賣幾萬塊。

所以，當(dāng)你聽到第四代住宅時(shí)，不妨多想一下，這究竟是為了提升你的居住品質(zhì)，還是為開發(fā)商在殘酷的市場中活下去的營銷噱頭。

“高得房率”和“贈(zèng)送面積”，這些售房時(shí)本就該有的正常訴求，現(xiàn)在卻變成了升級？本質(zhì)或只是將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的障眼法而已。

此外，開發(fā)商將“空中庭院”描繪成都市人的田園烏托邦，卻對后期維護(hù)難題避而不談。以重慶國瑞·浩月府為例，項(xiàng)目雖配置自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，但業(yè)主仍需承擔(dān)高昂物業(yè)費(fèi)，而米蘭垂直森林項(xiàng)目年物業(yè)費(fèi)高達(dá)7000歐元，遠(yuǎn)超普通人承受能力。

隱私問題更是致命傷。四代住宅常見的退臺(tái)式布局導(dǎo)致“樓上俯瞰樓下露臺(tái)”，開發(fā)商雖用磨砂玻璃、鋁板擋板補(bǔ)救，但實(shí)際入住后，晾曬衣物、家庭活動(dòng)仍暴露無遺。西安某項(xiàng)目甚至因業(yè)主封窗改建，破壞建筑立面統(tǒng)一性，引發(fā)社區(qū)矛盾。

再深度想想，難道此前就沒有人想到“第四代住宅”這樣的類似空中花園概念嗎？這些居住體驗(yàn)在國外早見怪不怪，在技術(shù)上也并非實(shí)現(xiàn)飛躍，所以答案自然是有的，但，為什么大家沒做呢？

當(dāng)下，地方政府為推進(jìn)綠色建筑，允許不計(jì)容面積、放寬退距限制，而房企則借此包裝產(chǎn)品差異化，掩蓋同質(zhì)化競爭困境。

危險(xiǎn)的是，這種政策依賴型發(fā)展不可持續(xù)。一旦政策收緊或市場降溫，四代住宅的高成本將反噬開發(fā)商。福州建發(fā)縵云等項(xiàng)目雖通過容積率獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)現(xiàn)利潤平衡，但若未來政策調(diào)整，溢價(jià)能力將迅速瓦解。而購房者手中的“生態(tài)資產(chǎn)”，可能因維護(hù)成本高、流動(dòng)性差，或淪為貶值最快的“不動(dòng)產(chǎn)”。

最后，開發(fā)商將“花園夢”塑造成改善剛需，是否會(huì)忽視真實(shí)的居住需求。三、四線城市客戶更看重實(shí)用面積，當(dāng)發(fā)現(xiàn)露臺(tái)不能封窗、維護(hù)成本高昂后，認(rèn)購率驟降。即便是高收入群體，面對動(dòng)輒數(shù)百萬元的“生態(tài)溢價(jià)”，也會(huì)權(quán)衡性價(jià)比。你想想，你家的陽臺(tái)現(xiàn)在是封著還是開著？你又有多久沒去陽臺(tái)上感受微風(fēng)了呢？

更有甚者，部分項(xiàng)目為追求概念，犧牲基本居住功能。試想，如果客廳增加10平米和陽臺(tái)增加10平米，你會(huì)選哪個(gè)？

回到昆明，“第四代住宅”概念已撲面而來。率先亮相的是位于一環(huán)內(nèi)的義承·丹霞翠嶼，宣傳中提到該項(xiàng)目為昆明主城區(qū)首個(gè)四代建筑，把院子搬向天空，并且整個(gè)社區(qū)搭配了華為全域智能服務(wù)，園區(qū)智能機(jī)器人可提供外賣、快遞配送上門、垃圾丟棄、公區(qū)衛(wèi)生打掃等服務(wù)。

此外，邦泰滇池路項(xiàng)目，備案名為觀云朗月花園，該項(xiàng)目聲稱也將打造“第四代住宅”，基本每戶帶獨(dú)立的270°轉(zhuǎn)角環(huán)幕花園陽臺(tái)。

還有旭輝代建的金樾玖璋、義承西北片區(qū)新地塊、中鐵壹號峯景新地塊、旭輝鉑宸府二期等，都計(jì)劃調(diào)整為第四代住宅，這也意味著未來昆明市場將有更多“第四代住宅”產(chǎn)品供應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，至2024年3月，全國已有超過24個(gè)省份開始試點(diǎn)“第四代住宅”，覆蓋了全國70%以上的省份，許多城市出臺(tái)了相應(yīng)的支持政策。

2024年7月，昆明市政府發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》中提到：支持發(fā)展低層高品質(zhì)住宅、立體生態(tài)建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式，立體生態(tài)建筑（第四代建筑）在方案設(shè)計(jì)方面給予政策支持，鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)綠色建筑、智能建筑等高品質(zhì)多樣化的住宅產(chǎn)品。

但是，從已經(jīng)呈現(xiàn)的不少初期“第四代住宅”來看，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有之前期待的那么完美。比如早在2021年，安寧吾悅廣場·吾悅院子就打造了昆明首個(gè)“第四代住宅”，據(jù)宣傳資料，該項(xiàng)目所有戶型均配備不計(jì)入容積率的超大露臺(tái)，上面種滿綠植。2024年6月，該項(xiàng)目住宅交付。

現(xiàn)場實(shí)拍是這樣的

有業(yè)主表示：“住起來其實(shí)和普通的住宅沒有什么太大區(qū)別，就是陽臺(tái)大點(diǎn)，可以栽種些植物。當(dāng)時(shí)買的時(shí)候也只是看中了周邊配套。”

當(dāng)然，我們應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷進(jìn)化，鼓勵(lì)我們的生活居住環(huán)境不斷優(yōu)化，但是，如果只是一個(gè)營銷的噱頭和割韭菜的工具，那么，你還會(huì)上當(dāng)嗎？