13.6萬(wàn)/㎡擊穿深圳灣頂豪信仰，華潤(rùn)新盤如何接招？

一場(chǎng)法拍，一次心驚，深圳灣的豪宅神話似乎正在改寫劇本。

10月28日，法拍平臺(tái)上的一場(chǎng)競(jìng)拍，吸引了深圳豪宅圈的目光。

華潤(rùn)深圳灣悅府二期一套約225平方米的房產(chǎn)，經(jīng)過46次激烈競(jìng)價(jià)，最終以約3070萬(wàn)元的總價(jià)落槌，單價(jià)僅13.59萬(wàn)元/平方米。

而就在一年前，同樣面積的戶型中樓層還曾賣出4400萬(wàn)元，成交單價(jià)高達(dá)19.56萬(wàn)元/平方米。

這套法拍房的買家，賬面浮盈近千萬(wàn)元，堪稱“撿漏王”。而原本堅(jiān)不可摧的深圳灣頂豪價(jià)格體系，也在這一刻被撕開了一道口子。

深圳灣神話破滅？

“天都塌下來(lái)了”，這是中介們?cè)谂笥讶Φ陌Ш俊?/p>

確實(shí)，當(dāng)深圳灣的頂豪價(jià)格從25萬(wàn)+/平方米的高峰跌至13.59萬(wàn)元/平方米，難免引發(fā)一場(chǎng)地震。

深圳灣華潤(rùn)悅府。樂居攝

這套引起轟動(dòng)的法拍房位于柏瑞花園（即華潤(rùn)深圳灣悅府二期），朝向東南的低樓層三房單位，算是深圳灣的次新頂豪。

項(xiàng)目于2017年入市，整體均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，這套法拍房的成交價(jià)幾乎回到了八年前的開盤水平。

根據(jù)查檔文件，登記日期在2020年8月份，登記價(jià)格約為2169萬(wàn)元。這么來(lái)看，五年期間賬面浮盈有1000萬(wàn)。

但是，對(duì)比2021年房?jī)r(jià)最鼎盛時(shí)期，該項(xiàng)目最高成交價(jià)曾去到25萬(wàn)+/平方米，此次成交價(jià)已遭腰斬。

不過，“腰斬”更多是相對(duì)于2021年瘋狂高點(diǎn)而言。從實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值看，這套房仍然存在撿漏空間。

以同樣面積225平方米的戶型為例，在多個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)，該戶型在2024年10月成交了兩套房源：一套中低樓層、朝西，成交總價(jià)3700萬(wàn)元；另一套中樓層、朝東，成交總價(jià)4400萬(wàn)元。

法拍的這套房是低樓層、東南朝向，市場(chǎng)價(jià)應(yīng)介于上述兩套房源之間。買家以3070萬(wàn)元拿下，相比當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)，確實(shí)相當(dāng)于“躺賺一千萬(wàn)”。

深圳灣頂豪的集體焦慮

悅府二期的法拍情況并非孤例。

整個(gè)深圳灣的豪宅市場(chǎng)，正經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)值重估。

10月中旬，一套雙璽二期的高樓層法拍房，同樣引發(fā)了行業(yè)巨大震蕩，但這一次添加了些許的悲劇色彩。

同一套房源，4年的時(shí)間被法拍兩次，而第二次起拍價(jià)格比第一次成交價(jià)格，縮水了近5000萬(wàn)。這套房源將在11月25日開拍。

盡管深圳的豪宅成交在全國(guó)范圍內(nèi)排名前三，但實(shí)際上購(gòu)買力遠(yuǎn)達(dá)不到上海、北京那么的強(qiáng)勁。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)控，今年前三季度的北上深千萬(wàn)級(jí)別新建商品住宅成交量來(lái)看，深圳超1000萬(wàn)級(jí)別的成交占全市10%左右，而超過3000萬(wàn)以上的成交量占比不足1%。

在二手房市場(chǎng)，近年成交價(jià)格也遭到重創(chuàng)。

在翡翠海岸，一套89平方米房源近日以1420萬(wàn)元總價(jià)成交，單價(jià)跌破16萬(wàn)元/平方米。而4年前，該小區(qū)曾賣出約29萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，跌幅約45%。

翡翠海岸價(jià)格下跌的背后，有兩個(gè)關(guān)鍵因素：一是小區(qū)前面正在建設(shè)的中信元灣府，未來(lái)將遮擋部分樓棟的一線海景；二是短期施工噪音困擾。

“海景”作為深圳灣豪宅的核心賣點(diǎn)，正在因新項(xiàng)目建設(shè)而打折扣。有業(yè)主已經(jīng)開始行動(dòng)，加速賣房，有的甚至打算之后再去打新中信元灣府。

華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期。樂居攝

同樣，10月17日成交的潤(rùn)璽花園一期，一套172.86平方米的戶型拍出了2309萬(wàn)元的價(jià)格，折合單價(jià)約13.4萬(wàn)元/平方米。

而相同面積段的房源，在今年4月份二手房市場(chǎng)中，成交價(jià)約為2535萬(wàn)元。法拍價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)226萬(wàn)元，雖價(jià)差不如悅府那么大，但仍吸引了近3萬(wàn)人圍觀。

華潤(rùn)新盤的挑戰(zhàn)

面對(duì)悅府二期的法拍情況，華潤(rùn)即將推出的深圳灣·沄璽花園面臨新的市場(chǎng)環(huán)境。

這個(gè)由華潤(rùn)與中海聯(lián)合打造的250米摩天地標(biāo)，位于南山區(qū)粵海街道，占地3.85萬(wàn)平方米，總建面26.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃5棟超高層住宅，采用全玻璃幕墻設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目主打200平方米以上大平層，預(yù)估均價(jià)15-16萬(wàn)元/平方米，總價(jià)2700萬(wàn)元起。

據(jù)悉，目前在春筍已經(jīng)有臨時(shí)展廳，上周末開門迎客，門檻資產(chǎn)驗(yàn)資1000萬(wàn)元，1V1的專人接待，樣板房也將在11月初正式亮相。

與悅府二期相比，沄璽花園的定價(jià)顯然已考慮到了當(dāng)前市場(chǎng)的變化。但項(xiàng)目自身的幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注：

首先是景觀視野。高層可270°俯瞰深圳灣海景及人才公園，但中低層受東側(cè)阿里中心、中建科工大廈遮擋，100米以上才無(wú)遮擋。

其次是居住密度。項(xiàng)目容積率高達(dá)7.59，限高250米，居住密度較大。對(duì)現(xiàn)在控制在3.1的“好房子”來(lái)說(shuō)，舒適度相對(duì)較差。

最后，周邊工地施工期長(zhǎng)（預(yù)計(jì)2026年竣工），短期環(huán)境嘈雜。

華潤(rùn)悅府二期。樂居攝

此外，去年末華潤(rùn)悅府二期爆炸的陰霾仍未散去，幾百戶受到影響的業(yè)主仍漂泊在外。這一聲巨響，讓深圳超高層住宅的安全問題，再一次被置于聚光燈下。

在未來(lái)，深圳灣作為深圳頂豪代表的地位仍然不會(huì)改變。

但價(jià)格體系受沖擊的背景下，沄璽花園如何突圍，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。