“金九銀十”樓市大考：京滬深回暖是真信號(hào)還是舊劇本？

9月5日晚，深圳樓市新政落地，限購(gòu)放開(kāi)力度超京滬。有媒體報(bào)道說(shuō)，深圳樓市一夜升溫，樓盤(pán)咨詢量上升明顯。

數(shù)據(jù)顯示，在京滬新政落地后，樓市也均出現(xiàn)了回升態(tài)勢(shì)。北京二手房8月網(wǎng)簽量環(huán)比上漲4.28%，達(dá)到13331套。上海8月新房和二手房成交雙雙破萬(wàn)套。

然而，還有很多人心存疑問(wèn)：由政策推動(dòng)的回暖是否具備持續(xù)性？還是如過(guò)去一樣，僅是下一輪疲軟之前的短暫反彈？

01地產(chǎn)銳觀察

新政下樓市的波浪式循環(huán)

自2019年起，我國(guó)樓市進(jìn)入到深度調(diào)整階段。2022至2023年間，多地嘗試放松限購(gòu)、降低利率以提振市場(chǎng)，但效果均不持久。

2024年“9.30新政”后，政策導(dǎo)向逐漸從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“推動(dòng)與鞏固”，但市場(chǎng)仍持續(xù)表現(xiàn)出“政策刺激—短期回暖—再度下行—政策加碼—局部反彈”的波動(dòng)循環(huán)。

這一反復(fù)現(xiàn)象背后，反映出政策調(diào)控的復(fù)雜性、市場(chǎng)預(yù)期的脆弱性，以及更深層次的結(jié)構(gòu)性矛盾。

政策出臺(tái)初期，市場(chǎng)往往出現(xiàn)脈沖式回暖。

如2024年四季度全國(guó)新房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比均由負(fù)轉(zhuǎn)正。2025年政府工作報(bào)告首次明確提出“穩(wěn)住樓市”，多地借助專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地、核心城市加快供地節(jié)奏，“地王潮”再度出現(xiàn)。受多重利好推動(dòng)，今年3月核心城市迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”。

但隨著政策效應(yīng)減弱，樓市二次探底。

4月起市場(chǎng)再度降溫，呈現(xiàn)“核心城市企穩(wěn)、非核心區(qū)域下行”的分化態(tài)勢(shì)。百城二手住宅價(jià)格同比下跌7.23%，第二季度新房成交量同比減少6.1，“以價(jià)換量”成為主流。

至7月，下行壓力進(jìn)一步加劇，40城新房成交面積同比降幅擴(kuò)大至17.2%。

在此背景下，8月北京、上海相繼出臺(tái)新一輪寬松政策，試圖激活“金九銀十”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，深圳也有9月跟進(jìn)。

但樓市是否真正企穩(wěn)，仍待進(jìn)一步觀察。

02地產(chǎn)銳觀察

波浪市場(chǎng)中的購(gòu)房者困境

這種政策與市場(chǎng)之間的波浪循環(huán)，給購(gòu)房者帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)。

“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)使得購(gòu)房者決策周期延長(zhǎng)，市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)。

即使在新政刺激下，8月北京二手房網(wǎng)簽13331套仍未達(dá)到北京1.5萬(wàn)套/月的“枯榮線”，說(shuō)明市場(chǎng)信心依然脆弱。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種波動(dòng)模式意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)。 那些在政策刺激期入市的購(gòu)房者，可能會(huì)成為“接力承受房?jī)r(jià)跌幅”的一波人。

03地產(chǎn)銳觀察

告別政策“波浪舞” 樓市呼喚“定心丸”

當(dāng)前樓市需要的不是零敲碎打的政策試探，而是堅(jiān)定、連貫且具有持續(xù)性的政策支持。

其一，政策出臺(tái)應(yīng)避免“擠牙膏”。上海外環(huán)外全面放開(kāi)限購(gòu)即帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效果，深圳樓市一夜回溫，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)真正有決心的政策反應(yīng)積極。

其二，確保已出臺(tái)政策落實(shí)到位。應(yīng)建立有效的督查機(jī)制和支持機(jī)制，避免利好政策因落地難而懸空或執(zhí)行走樣，才能真正助力市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)復(fù)蘇。

其三，政策誠(chéng)意至關(guān)重要。短期刺激雖可撬動(dòng)一時(shí)成交量，但若每次都是以新增一批購(gòu)房者“套牢”為代價(jià)，長(zhǎng)期來(lái)看只會(huì)透支信任，加劇市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒。

樓市真正需要的，不是波浪式循環(huán)中的間歇性反彈，而是基于穩(wěn)定預(yù)期和真實(shí)需求的良性恢復(fù)。

唯有從“短期刺激”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期穩(wěn)定”，市場(chǎng)才能走出波動(dòng)迷局，走向健康與可持續(xù)的未來(lái)。

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