房企龍頭也沒那么賺錢了，但還在搶地

現(xiàn)在的榜單不再受關(guān)注，但仍有一定參考意義。

根據(jù)克而瑞和中指院剛公布的1-8月房企銷售排行榜，操盤金額在1000億以上的房企，有五家。從這個維度看，它們屬于第一陣營。

它們分別是保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口。由于統(tǒng)計(jì)口徑差異，榜單權(quán)益銷售金額有所不同，我們就不去跟合約銷售額一一比較了。

放在中報的聚光燈下，五強(qiáng)的含金量就十分懸殊了。

今年上半年，華潤置地營業(yè)收入949.21億元，中海地產(chǎn)832.19億元，保利發(fā)展1168.56億元，綠城中國533.68億元，招商蛇口514.85億元。

雖然保利是后二者營收的一倍，但至少它們都保持在500億以上，說得過去。

房企賺不賺錢，終究要看利潤。

華潤置地歸母凈利潤118.8億元，同比增加16.21%；

中海地產(chǎn)歸母凈利潤為85.99億元，同比減少16.62%；

保利發(fā)展歸母凈利潤約27.1億元，同比下降63.47%；

招商蛇口歸母凈利潤14.48億元，同比增長2.18%；

綠城歸母凈利潤為2.10億元，同比下跌近90%。

華潤從中海手里搶走了“利潤王”的位子，它的經(jīng)常性業(yè)務(wù)（包含經(jīng)營性不動產(chǎn)及資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理和生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)）核心凈利潤就達(dá)60.2億元。

頭部房企各有各的難言之隱。保利發(fā)展雖然銷售額和營收都是行業(yè)第一，但歸母凈利潤卻只有27.1億元。

中海地產(chǎn)歸母凈利潤下滑，中期未能守住第一，但它的表現(xiàn)與行業(yè)大勢是相符合的。

招商蛇口雖然凈利潤獲得正增長，但歸母凈利潤只有14.48億元。

綠城中國剛剛換帥，雖說上半年的財報主要反映的是過去的經(jīng)營成果，但區(qū)區(qū)2億元的凈利潤，多少有點(diǎn)不給新領(lǐng)導(dǎo)面子——這個數(shù)字，創(chuàng)下綠城中國自2006年在港交所上市以來最低中期凈利潤紀(jì)錄。

綠城中國將之歸因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)和計(jì)提。也就是說，它還在為庫存買單。

深究起來，是少數(shù)股東拿走了絕大部分。綠城中國期內(nèi)凈利為12.11億元，但是，非控股股東權(quán)益拿走了10.01億元的凈利潤，占比83%。而去年同期，該比值為38%。

8月18日國務(wù)院常務(wù)會議提出，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。從7-8月的市場情況看，我們不敢說樓市仍在加速下探，但至少，現(xiàn)在還沒有看到明顯的止跌勢頭。

樓市是不是底部，以及底部有多長，誰也說不準(zhǔn)。但從龍頭行動看，不管是補(bǔ)庫存需要還是從前瞻性判斷出發(fā)，它們認(rèn)為現(xiàn)在是買地的時候。

今年上半年，保利發(fā)展仍然拿地最猛，新增26個項(xiàng)目，總地價509億元，權(quán)益占比87%。而去年同期僅新增12個項(xiàng)目，拓展成本126億元。

中海地產(chǎn)新增17宗地塊，權(quán)益地價為401.1億元。

華潤置地上半年新增土地儲備148萬平方米，獲取項(xiàng)目18個，權(quán)益投資322.8億元。

它們的共同特點(diǎn)是，新增土地均位于北京、上海、杭州等一二線核心城市。

招商蛇口上半年新增16宗地塊，總地價約353億元，權(quán)益地價約為219億元。值得一提的是，招商蛇口同期因經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是負(fù)的，-20.06億元，去年同期為12.88億元，公司的解釋是：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售同比回款減少，購地款同比增加。

與營收和利潤相比，綠城中國拿地在五強(qiáng)中最為激進(jìn)。

上半年，綠城新增項(xiàng)目35個，總建筑面積約355萬平方米，權(quán)益土地款362億元，較去年同期增長約135%。其中有些地塊的溢價還比較高。

2021年末、2022年末、2023年末、2024年末、2025年第二季度末，綠城中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為：52.0%、62.6%、63.8%、56.6%、63.9%。在房企降負(fù)債為主基調(diào)的當(dāng)下，綠城的這種上升曲線有點(diǎn)扎眼。

這說明，綠城中國還在追求（相當(dāng)）規(guī)模的路上。一手?jǐn)U規(guī)模，一手降負(fù)債，很難平衡。如果四季度市場止跌回穩(wěn)，甚至回升，綠城明年就會有比較好的收成。

必須說明的是，從房企結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)算一般規(guī)律看，上半年情況并不一定能代表全年。如果九十月有幾個熱銷大項(xiàng)目，銷售額就會增長較多；同樣，如果之前有一批項(xiàng)目在年底能結(jié)算，營收和利潤就會再上臺階。

這種市況，誰都不輕松。雖說基本沒有出險之憂，但頭部房企的日子也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的。

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