重磅！上海盼來樓市利好政策 金九銀十成色有保障

今日上海樓市迎來期待中的利好政策。政策同樣采用“組合拳”方式支持樓市向好發展，內容豐富。從大家關注度較高的限購優化到信貸支持剛需、改善，盡可能滿足不同置業需求。這次政策有幾個看點：

1

回應市場期待，緩解觀望和焦慮情緒

一線城市出樓市政策有較高同步性，北京在8月初出臺樓市優化政策后，市場各方期待上海、深圳的政策落地。最近兩周樓市“小作文”再度出現，市場觀望氣氛有所抬頭，買家入市節奏放緩，價格談判誠意不足。利好政策兌現有望改善市場焦躁情緒和扭轉預期。

2

剛需、改善都能獲得購房實惠

政策涉及面廣，從對限購的寬松，公積金、信貸工具，房產稅工具的運用，多維度給購房者得到實惠，釋放置業需求，進一步鞏固上海穩中向好的樓市。

3

房貸利率不再區分首套和二套

有助于釋放更多改善需求。以商貸200萬，30年計算。首套月供8486元，二套差異化地區為8704元，非差異化地區為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區每月可以減少439元。以往降LPR月供減少只有幾十元，而這種方式力度大，得到的實惠在體感會相當明顯。

上海商貸首套和二套利率下月供情況

（以商貸200萬，30年計算）

杭州去年10月取消首套房和二套房差異，當月新房成交面積環比增加16%。11月成交繼續環比增加，并且擴大到21%。從國家統計局數據來看，11月杭州房價指數新房環比上漲0.9%。并且從分類指數來看，90平方米以上的中大面積段產品環比漲幅明顯。

當前上海中高端改善市場的熱點比較高，10萬+的項目開盤全部銷售一空的現象很多。金融政策的支持可以讓這部分產品的熱度延續下去。高端改善也往往會成為市場的風向標，銷售順暢有助于穩定持續看好上海未來發展。

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公積金使用更靈活

提取公積金用作首付，提升購房意愿和能力。有些人公積金賬戶余額多，可以用來補充首付不足。現在首付資金來源有多了種渠道，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計算，可以讓消費者盡早“上車”。

此外，購買符合標準的綠色建筑規定的新房，貸款額度可以上浮15%。既滿足買家對“好房子”的消費需求，也能引導開發商多造符合標準的好房子。

5

限購優化

限購優化，有望進一步緩解結構性不平衡。目前上海樓市總體穩定，但有結構性差異，上海新房外環外的庫存去化仍有一定壓力。這次政策繼續精準發力，對外環外區域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進一步降低庫存。當然，如果購買外環外的二手房也能降低二手房的掛牌量，同時，只要賣掉一套二手房也能釋放改善需求，保持一二手房之間的置換鏈條順暢運行。

此外，可能還會有其他效果。當前置換型買家比較多，主要是受制于“房票”的約束，尤其是外地單身買家，很多時候舊房源賣不掉，新房子買不進。為了促進成交不得不降價拋售，一來增加自己損失，二來低價拋售不利于穩定信心和預期。多一張房票可以先買后賣，減少拋售壓力，也可以緩解二手房價格快速下行的可能。

6

完善個人住房房產稅政策

個人住房房產稅政策能夠降低持有成本。對于想購買第二套住房的非本地買家而言，有60平方米的免稅面積扣除，可以切實降低持有成本，促進改善意愿的提升。

市場研判

金九銀十成色有保障

上海新房市場呈現量穩價升的走勢，但是近期二手住宅市場價格表現相對弱一些，6月的國常會提到“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，8月中旬國務院再次表態采取有力措施鞏固房地產止跌回穩，上海政策及時落地貫徹落實相關精神。大家期待的政策落地后，釋放一波購買力的同時可以轉變觀望的態度。而政策的時間節點也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統銷售季，有了政策的加持，成色會有保障。