浙江
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誰會想到，昨天老司機剛坐下來，還沒有開始和大長腿聊人生，高新區的土拍就結束了。
一輪，就一輪，和海曙汽配市場地塊一毛一樣。
現在這時代，流行的是“快”，江浙滬隔日達已經不滿足了，大家現在都在搞閃購，半小時到手。看來土拍也跟上了節奏。
但快一定就好嘛？作為一個飽經滄桑的老男人，我肯定不是完全認同。
高新區的這塊地，位置相當不錯，西邊是綠城的春月江瀾，東面是均勝的甬江天地。這里原本是梅墟老鎮的范圍，未來配套齊全，交通方便，是高新區人居環境較好的板塊之一。
就是這樣的地段，一塊地形方正，沒有硬傷，容積率僅為1.3的住宅地塊，成交樓面價僅僅只有15669元/平。
這是個什么水平？對比旁邊的春月云錦，2020年的地價是24200元/平，高了8000多元；隔壁的春月江瀾，當時地價不到13000元/平。但春月江瀾的容積率有2.2，比軌交地塊高出70%，折算下來，也要高約3000元/平。
與軌交地塊價格接近的是萬科東潮之濱，地價15500元/平，容積率也是2.2，高出很多。
所以，從地價的角度來看，高新區這次是實實在在的降了，除了少數盼跌的人之外，這肯定是各方所不愿見到的。
特別是高新區的樓盤和房東。
目前高新區在售的有5個盤，從東往西依次是甬江天地、東江匯、朗云、海晏天珺和馥香園，錦上印只有一點點尾房基本可以忽略了。
這幾個樓盤，多數單價都在4萬元附近甚至更高，最低也要3.5萬+，并且容積率都在2.0以上，和今天這塊1.3的四代宅相比，產品會有代差。
今天的軌交地塊售價會到多少呢？這得根據產品和當時的行情來定，但就成本來講，樓面價不到1.6萬，建安加裝修，哪怕做得好一點，總成本也不會超過3萬/平。
如果是別墅，毛坯交付的，實際成本可能也就2.3-2.5萬/平。
這樣的成本結構，開發商定價時會有很大空間，如果要和周邊樓盤競爭，完全可以用3.5萬/平的第四代洋房吊打它們，讓競品進退失據。
當然，軌交地塊肯定有一部分是墅類產品，這個容積率可以做聯排加洋房，也可以做疊墅，希望軌交不要搞出那種3疊4疊的怪胎，害人不淺。
別墅產品的競品就只有馥香園南側地塊了，綠城那塊地的樓面價是27000+，高了一萬出頭，二者在價格上必然會拉開很大差距。
否則這價格戰沒法打。
新房層面的掀桌子已是必然，殃及池魚的還有部分二手房房東。
首先當然就是近在咫尺的春月云錦的房東，本來就已經虧錢了，這次土拍更是雪上加霜；甬江天地的房東多少也會受害，雖然其低層洋房產品比較稀缺，但架不住人家1.3的容積率啊，只要他想做洋房，也是分分鐘可以做的。
受害更大的是高新區的一眾次新房（包括即將交付的），這些房子的購入成本不低，這次遭到了明晃晃的背刺。
沒辦法，形勢所迫，并非人故意為之。
原本高新區的房價，是一個新房（次新）和二手房極為割裂的市場，新房都在3.5+，二手房便宜的卻只有1萬+，大量2萬+的二手房充斥其間。
這次土拍會把3萬+的次新二手房再向下壓一個臺階，留給高價房東的時間不多了。
有一類產品可能基本不受影響，那就是獨棟別墅，雖然老了點，但獨棟仍沒有新品推出，在市場里仍然是稀缺的。
至于將來會不會放開獨棟用地，暫時說不好，逼急了也許會吧。
就在軌交地塊周邊，老梅墟拆掉的空地還有不少，這次土拍算是定下了一個基點。今后一段時間，如果要再賣地，地價和容積率，都會參照這塊地來。
土地生意真的不好做了。
伴隨著地價的下跌，房價的短期趨勢難言樂觀。自2021年以來，房價已經先后跌破了兩級臺階，第一級是跌破買入價，第二級是跌破貸款額。雖然二者在數據上差異不是特別大，但對于房東來說意義完全不同。本周老司機將在內部開啟一場直播，專門聊聊房價下跌的進一步影響，以及個人應該采取什么應對策略。
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