建發(fā)·海晏首秀62億，是熱銷(xiāo)孤例，還是回暖號(hào)角？答案可能很復(fù)雜

6月12日，北京海淀區(qū)新豪宅項(xiàng)目建發(fā)·海晏正式開(kāi)盤(pán)，首日成交185套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額61.98億元，創(chuàng)下北京高端住宅市場(chǎng)年度開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。

五個(gè)月前，建發(fā)房產(chǎn)在1月2日北京首場(chǎng)土拍中，經(jīng)過(guò)266輪激烈競(jìng)價(jià)，以90.4億元力克多家央企巨頭，奪得海淀朱房030地塊，創(chuàng)下北京土拍溢價(jià)率和競(jìng)價(jià)輪次新紀(jì)錄。

建發(fā)·海晏的熱銷(xiāo)，是孤例，還是帶動(dòng)北京樓市回暖的信號(hào)呢？

01 建發(fā)房產(chǎn)在京的熱銷(xiāo)密碼

建發(fā)·海晏的熱銷(xiāo)，是建發(fā)房產(chǎn)在北京市場(chǎng)持續(xù)深耕與產(chǎn)品進(jìn)化的必然結(jié)果。

項(xiàng)目所在的朱房地塊，堪稱(chēng)海淀最后的價(jià)值洼地。這里緊鄰北五環(huán)，距地鐵13號(hào)線(xiàn)上地站約1.5公里，昌平線(xiàn)朱房北站約1.2公里，東北側(cè)是大型商業(yè)配套清河萬(wàn)象匯。

更關(guān)鍵的是其產(chǎn)業(yè)與教育資源：3公里直達(dá)中關(guān)村軟件園，直線(xiàn)約500米即達(dá)海淀實(shí)驗(yàn)二小。

再就是產(chǎn)品確實(shí)打造。建發(fā)房產(chǎn)入京五年，已形成“儒門(mén)、道園、唐風(fēng)、華紋” 的成熟新中式產(chǎn)品體系，已在北京建立起“現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)”的品牌效應(yīng)。

建發(fā)·海晏作為其“錦·王府中式”系列的代表作，聯(lián)袂10余位文化、園林、建筑大師共同打造，將新中式產(chǎn)品力推向了新高度。

02是孤例還是回暖帶動(dòng)標(biāo)桿？

建發(fā)·海晏的熱銷(xiāo)是否意味著帶動(dòng)北京樓市走向整體回暖？答案可能很復(fù)雜。

1月2日北京海淀朱房雙子地塊總成交價(jià)近182億元，競(jìng)價(jià)413輪，創(chuàng)下北京土拍紀(jì)錄。除了030號(hào)地塊外，029號(hào)地塊被華潤(rùn)、中鐵、招商聯(lián)合體以91.52億元拿下，溢價(jià)率17.33%。

029地塊同樣備受矚目，案名華潤(rùn)臻澐，已于5月30日取得預(yù)售證，計(jì)劃本周開(kāi)盤(pán)。

項(xiàng)目官微6月12日最新消息顯示，首期開(kāi)盤(pán)計(jì)劃86折起，并贈(zèng)送10萬(wàn)車(chē)位優(yōu)惠券。

業(yè)內(nèi)分析，華潤(rùn)臻澐的開(kāi)盤(pán)折扣超預(yù)期，正常的樓層折后均價(jià)約11~12萬(wàn)/平，而建發(fā)·海晏核算均價(jià)在12~13萬(wàn)/平。

華潤(rùn)臻澐開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)會(huì)不會(huì)也光鮮亮麗，尚需等待。而可以看到的是，與豪宅市場(chǎng)的熱鬧相比，北京普通住宅市場(chǎng)仍然承壓。

早在2023年初，就有專(zhuān)家指出北京樓市出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”主要是此前壓抑購(gòu)房需求的累積效應(yīng)，這種釋放將會(huì)在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)結(jié)束。其后北京樓市的起伏走勢(shì)也印證了這一判斷。

土地市場(chǎng)分化也在加劇。海淀朱房地塊的高門(mén)檻已經(jīng)預(yù)示了市場(chǎng)分化趨勢(shì)：樓面起始價(jià)高約7.6萬(wàn)元/平米；地塊總價(jià)高，029地塊起始出讓總價(jià)約78億元，030地塊約72.3億元。

這樣的高總價(jià)將絕大多數(shù)房企擋在了門(mén)外，成為“實(shí)力國(guó)企央企的游戲”。

03 品質(zhì)革命與分化共舞

建發(fā)·海晏的熱銷(xiāo)告訴我們：

其一，好房子時(shí)代來(lái)臨，北京市場(chǎng)正迎來(lái)一場(chǎng)品質(zhì)革命。

其二，土地價(jià)值重估加速，核心區(qū)域的土地價(jià)值正在被重新定義。

其三，房企競(jìng)爭(zhēng)格局重塑。

“朱房地塊是個(gè)高端局，能有資格上桌的開(kāi)發(fā)商有限。”業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。隨著地價(jià)攀升和利潤(rùn)空間壓縮，開(kāi)發(fā)能力成為生存關(guān)鍵。

建發(fā)等具備產(chǎn)品創(chuàng)新力和資金實(shí)力的房企，正在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)權(quán)，也正改變著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和生存規(guī)則。

而對(duì)于那些滯銷(xiāo)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除了以?xún)r(jià)換量、快速進(jìn)行產(chǎn)品迭代去庫(kù)存外，還有非常重要的一點(diǎn)，就是強(qiáng)化客戶(hù)體驗(yàn)與口碑建設(shè)。

如此，在吸引新客群的同時(shí)，也能提升老客戶(hù)改善需求時(shí)的忠誠(chéng)度。

而決策者更應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，“10%的項(xiàng)目吃掉90%的市場(chǎng)份額”并非樓市健康態(tài)。

畢竟，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊資源有限，近遠(yuǎn)郊也在“嗷嗷待哺”。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是產(chǎn)品類(lèi)型多元、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)多元的。