廣東
我是紫沐，這是我第446篇日記。
這周末天曜開盤，賣得還不錯，幫兩個粉絲上車了。
但天曜開盤價不算便宜，優惠前8.8-11.8萬，優惠后也要8.3萬起。
而且天曜拉胯的板塊界面和商業配套，也不是誰都能接受的。
那同價替代品有哪些？
天曜120㎡，總價在1000-1200萬。
對應的競品，有越秀觀樾140㎡、保利天瑞148㎡、中海大境142㎡。
說實話，不是不能打。
觀樾140㎡，產品力我覺得比天曜120㎡更強。
四房三衛雙主套，比天曜多一個衛生間。
而且是純板樓，帶專梯專戶，比天曜120㎡的塔樓香多了。
配套上觀樾也有錯位優勢。
觀樾的環境更好更安靜，綠化也更高。
學位有天外，商業有自建的濱湖商業體，還有高奢會所。
如果你是買來躺平養老，觀樾絕對更宜居。
但如果依賴地鐵通勤，那觀樾就明顯不適合了。
保利天瑞148㎡也不行，同樣沒地鐵。
而且天瑞的產品力，對比觀樾要弱一點。
雖然也是板樓+專梯，但只做了單主套，得房率和功能性更弱。
好處是學位更穩，適合自由職業和雞娃家庭。
中海大境142㎡，產品是做得最差的。
塔樓、高層、得房率不到100%、單主套..看不出有改善的感覺。
但大境有地鐵啊，去珠金琶都比較方便。
而且樓下也有濕地公園，周邊有現成商業，亮點還是有的。
所以天曜120㎡，完全有可替代產品。
喜歡安靜宜居，可以選觀樾140㎡；
喜歡學位雞娃，可以選天瑞148㎡；
喜歡生活便利，可以選大境142㎡。
另外保利天奕的120㎡，如果能撿到漏，也是不怕買的。
純板樓、高得房率、高性價比，從居住層面，比天曜更好。
而天曜的優勢主要是地段，基礎配套還算齊全，比較萬金油。
而且后續周邊新增供應相對可控，稀缺性比較強，在這么多新盤中算最保值的。
所以要怎么選，就看自己的購房需求吧。
天曜140㎡，對應的新盤競品會少一點。
之前分析天曜的時候說，首推A8棟西邊戶140㎡最值得買。
開盤結果也符合預期，基本都賣完了。
競品則主要是大境的165㎡，還有天奕140㎡，不算多。
而且1250-1500萬價位，也沒有太優秀的二手競品，稀缺性比較強。
但天曜的165㎡，總價去到1600-1900萬，競品就變多了。
新盤這邊，有觀樾190㎡和天奕190㎡，這兩個對手都挺強。
而二手方面，這價位也去到珠城中區標桿的價格了，比如嘉裕公館。
很多人覺得珠城二手太老，面對天曜這種新產品會力不從心。
這可能是還沒住習慣珠城。
真正習慣了珠城配套的人，其實是很難接受天曜配套降標的。
從下樓就是高端商業體酒店美食，到下樓逛城中村，落差還是太大。
但天曜165㎡貨量畢竟不多，吃非珠城的置換客群，也足夠吃飽了。
210㎡，也是同理。
總的來說，天曜這波價格中規中矩，好在金融城核心區新盤比較稀缺，賣得還不錯。
但整體去化和熱度，比不上天奕。
現在這環境，大家對價格還是比較敏感。
而天曜開盤之后，對二手市場肯定也會有沖擊。
特別是天河公園，內部標桿次新想回到行情前的高位，很難了。
新盤買家狂喜，二手業主難受的局面，大概率還得繼續。
等面粉廠到來，廣州豪宅市場，還會迎來一波洗牌。
且等且看吧。
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