廣東
我是紫沐，這是我第437篇日記。
最近被問到，能不能買老破小投資？
租金保底年化4%以上，比存銀行劃算。
萬一舊城改造真來了，還能以小博大一波肥。
看起來很美好是吧。
那這篇文章，我就來打破你們對投資老破小、買房收租的所有幻想。
大部分新人入坑，都是盯上了兩塊肥肉：
拆遷暴富和穩定高額租金。
但這兩塊其實不是肥肉，而是魚餌，就是用來釣你上鉤的。
比如最近兩會工作報告說，2000年以前建成的老舊小區，都要納入城市更新范圍。
很多人就是看完這條利好才進坑的，想以小博大，老破換新房。
但坦白說，這就是一張餅。
不要自己腦補，把城市更新和拆遷重建畫等號，這是不可能的。
看一組數據：
國內2000年前建成的住宅總量，接近2.57億套，占全國住房存量的60%。
其中2000年前建成的老舊小區，接近22萬個，覆蓋3900萬戶居民。
這么龐大的規模，你覺得以現在的經濟，能做到嗎？
很多人還不知道，“老舊社區納入城市更新”這句口號，不是第一次出現。
早在2019年，這張餅就已經畫過一次了。
而過去這幾年，老破小拆遷有變快嗎？
經濟增速期都做不到的事，在經濟失速期更不可能做到。
還有一個地方，也能看出是在畫餅。
就是沒有明確時間節點，也沒有要求強制落實。
凡是沒有明確時間節點的利好，都是空頭支票。
凡是不強制執行的利好，都是哄人話術。
所以老破小拆遷到底能不能實現，明眼人都看得出來。
只是有些人不說，有些人誤導著說，誰信誰掉坑。
而且城市更新的定義太泛了，給老破小刷一下外墻，也算是城市更新。
就像當年廣州搞亞運會的時候，很多老舊小區都搭棚刷了一遍外墻。
但老破小真正的問題，比如管道老化、生銹、漏水，還有居住層面的隔音和反臭，還是那么爛。
指望抄底老破小之后，靠城市更新提升居住質量，同樣是癡人說夢。
至于第二塊肥肉，也就是所謂的收租，現在也不好做了。
最新的一線城市房租指數，廣州已經跌回2014年，空租房源更是多如牛毛。
收租不好做，有幾個原因。
一個是供需。
由于樓市不好，房價下跌嚴重。
很多原本想賣房的，都躺平把房子拿去出租。
市場上的可租房源，就變得越來越多。
但同時租賃需求卻在減少。
現在低總價新房越來越便宜，也越來越實用。
像番禺的瓏曜上城，100多萬就能買3+1房帶主套。
20萬首付，一個月幾千塊月供，就能有自己的房子。
月供和房租差不了多少，卻能大幅提升幸福感和安全感。
那為啥還花幾千塊去租你的老房子呢？
當然最重要的還是經濟。
現在的經濟和就業，很多人的租房預算都降低了。
穩中向好只是口號，數據才能反饋現實。
剛過去的2月份，CPI同比下降0.7%。
回顧過去15年，只有24年1月和今年2月，有如此大的同比降幅。
物價下跌、失業高企、經濟萎靡，才是現實。
反饋到樓市，不僅買家很難承受高房價，租客也很難承受高房租。
租金下跌，空租嚴重。
很多早早入局的職業房東/二房東，都在加速撤離這個領域。
你一個小白現在逆勢進場，是趕著做接盤俠嗎？
而且現在買老破小，還要面臨一個巨大風險，就是本金虧損。
很多老破小的總價，在近郊板塊都能買新盤了。
瓏曜上城、萬科傲璟、珠江印象，400萬以下都能入手。
400萬以上，更是天河/海珠/番禺/黃埔/荔灣，都能挑。
同價位新盤，得房率100%起步，帶新裝修，學鐵商也不差。
隨著地鐵路網越鋪越大，近郊板塊的日常通勤早就不是問題。
而老破小呢，發霉的墻面、滲水的管道、老派的戶型、昏暗的電梯井...
怎么跟同價位的新房打啊？
特別現在低總價新盤還天量供應，以后愿意接盤老破小的只會越來越少。
租金在跌，房價也在跌，你還希望靠投資老破小賺錢？
現在的樓市，不是以前的樓市。
現在買房，只建議純自住買房。
產品好、價格低，花一樣的錢，能享受兩倍的居住體驗。
所以剛需上車、改善換房，都是好節點。
但你要投資買房，還買的老破小。
結局只會是機關算盡，高位接盤。
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