地鐵盤也要爛大街？廣州將邀社會資本入局 TOD 建設！

但隨著城市軌交建設的不斷發展，顯然光靠地鐵公司一家，也有點獨木難支。△廣鋼新城車輛段一期效果圖

最近，一項新規在廣州審議通過，但鮮有人注意到其將對廣州樓市產生深遠影響。

1月6日，廣州審議通過了《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則》。

《細則》明確，將鼓勵社會資本積極參與軌道交通相關設施投資建設。明確提出具備較好開發條件的站點或車輛基地，可以采取帶場站綜合體方案向社會資本公開出讓。

也就是說，未來大家熟知的TOD綜合體建設，不再是地鐵公司一家的“獨門生意”，社會資本也可以參與。

在征求意見的階段，《細則》也說明了政策出臺的背景： 實現土地高效集約利用，籌集軌道交通建設和營運補虧資金。

2024年廣州的一條地鐵大環線11號線通車后，今年，還將迎來軌交建設的大爆發，有望再開通10條（段）新線路。（點擊回顧：好戲在后頭！地鐵11號線后，2025廣州還將新開10條線！）

并且，目前廣州第四期軌道交通規劃也正在醞釀上報中。也就說，未來，廣州將進入軌道交通的大建設開發中。

由此需要的資金投入將十分龐大，對于財政也是一個不小的負擔。因此，引入社會資本參與建設，也不失為一個解決之道。

《細則》明確場站綜合體站點用地面積按不超過10公頃控制，場站綜合體車輛基地用地面積原則上按不超過50公頃控制，其中白地面積占比不高于30%。

也就是說，未來這些引入社會資本建設的站點用地面積不超10萬㎡，車輛段不超50萬㎡，其中白地的面積最多可以分別為3萬㎡和15萬㎡

何為“白地”？其實是相對于軌交站點/車輛基地上蓋的“黑地”而言的，是軌交站點/車輛基地周邊真正“腳踏實地”的土地。

一般來說，相較于“黑地”更方便開發利用。

在此之前，廣州的TOD項目建設，一般都是由地鐵公司拿地，再和開發商合作建設。

如赤沙車輛段上蓋琶洲南TOD、漢溪長隆站點上蓋耀勝新世界廣場、陳頭崗車輛段上蓋星瀚TOD等等。

而引入社會資本進行建設之后，則可以預料到，隨著開發的加速，未來也將有更多的TOD項目進入樓市“打榜”。

買家買房最看重的“學、鐵、商”三要素中，擁有“鐵”之軌交便利的項目選擇也將大大增多，從而影響到樓市的格局。

就如，列入今年供地計劃的廣鋼車輛段一期地塊，用地面積達17萬㎡，地塊還未推出就已經引起廣鋼新城二手盤的連鎖反應。有業主怕未來要面臨新盤、新產品的競爭，已經加速放盤。

△廣鋼新城車輛段一期效果圖

據悉，早在2020年廣州地鐵集團就啟動了10號線廣鋼新城車輛段主體工程建設。通過站城一體的集約開發，釋放土地價值，廣鋼新城車輛段將實現從隔斷性的市政基礎設施向片區綜合性服務中心轉型。

而《細則》則鼓勵軌道交通投資建設主體與社會資本合作投資建設場站綜合體，也可由社會投資主體單獨投資建設場站綜合體。

社會投資類項目，可采取兩種方式：其一，由社會投資主體一并投資建設軌道交通設施，承擔投資開發成本。其二，由社會投資主體代為建設軌道交通設施，在初步設計概算階段明確軌道交通設施部分和綜合開發部分投資分攤，分別由軌道交通投資建設主體和社會投資主體承擔。

另外，《細則》還提到，支持活化利用軌道交通預留空間。軌道交通投資建設主體在確保安全的前提下，可依法探索利用軌道交通預留空間開展出租經營。