潘功勝談房地產：調整已出現積極跡象，金融外溢風險可控

來源｜財經五月花（Caijing-MayFlower）

文｜康愷發自中國香港

編輯｜袁滿

“調整中的中國房地產市場已出現積極發展跡象，對金融體系外溢影響總體可控。”11月28日，中國人民銀行（下稱“中國央行”）行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上表示。

在他看來，在快速發展幾十年后，中國房地產市場進入轉型期。雖然此前房地產市場有所承壓，但目前已看到了積極發展跡象。前三季度，在中國房地產市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。

房地產及相關產業占中國國內生產總值（GDP）近四分之一，該行業的變動“牽一發而動全身”。如果地產商違約，將沖擊銀行的資產負債表及地方政府稅收，并使居民財富縮水，由此引發金融風險。

潘功勝表示，長期來看，房地產市場的調整對于中國經濟增長和可持續發展是有益的，但短期內應當防止溢出性風險。對此，中國央行已采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵商業銀行和借貸者去商談更優惠的利率，提供金融支持保交樓等。

他認為，房地產市場調整對金融體系的外溢影響總體可控，“中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產相關貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。”

對于中國經濟的另一風險——地方債問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務在國際水平中處于中低位。“對有債務問題的地方政府，將限制其新增貸款，嚴格控制其借貸行為；鼓勵這些地方政府出售資產還債；要讓金融機構與地方政府按照市場規則進行協商等等。”他表示，未來一些欠發達省份的債務問題將會逐步得到解決。

潘功勝認為，中國經濟持續恢復向好、總體回升的態勢更趨明顯，預計全年能夠順利實現5%的經濟增長目標。

（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講，圖片來源：《財經》記者現場拍攝）

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房地產調整呈現積極信號

潘功勝表示，中國房地產市場正進入調整期。首先，居民對新房需求有所下降，正將視線轉向二手房。不僅如此，租賃需求也有所增加；另一方面，房地產市場在不同城市間呈分化趨勢。一、二線城市房價將持續穩定，三、四線城市房價將有所下降。

他表示，雖然中國房地產市場正在調整，但目前已看到了積極發展跡象。前三季度，在中國房地產市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。

第三方研究機構克而瑞發布的銷售數據顯示，10月單月，百強房企實現銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，雖有所下降，但環比表現則有約0.6%的上漲。

潘功勝引用標普信評報告稱，中國房地產市場的情緒和價格都開始呈現正常化的趨勢，該報告預計房地產市場即將觸底。

11月27日，標普信評發布題為《筑底與新平衡：2024年房地產開發行業信用趨勢展望》報告。該機構認為，2024年仍是房地產銷售的筑底之年，但市場也不會再度大幅下跌，預計全年商品房銷售額同比下降5%左右。

潘功勝表示，長期來看，房地產市場調整對中國經濟增長和可持續發展是有益的，短期內應當防止其溢出性風險。

“對此，我們采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵商業銀行和借貸者去商談更優惠的利率，提供金融支持保交樓，向地方政府提供資金支持，向低收入人群提供公租房，也鼓勵金融機構支持房地產商進行債務重組、支持房地產市場并購。”他說。

實際上，潘功勝在11月中上旬接受采訪時便表示：“8月，我們把存量房的貸款利率調降下來，讓商業銀行和借款人之間相互協商，調降的幅度平均大概是0.8個百分點。我們也算了一下，5000萬戶家庭，大概1.5億人，每年家庭節省的利息支出大概是1700億。同時，我們密切關注一些領域的金融風險。總體看，房地產金融風險可控。長期看，居民家庭改善性住房需求較大，可以為房地產市場和行業長期穩定發展提供支撐。”

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房地產金融外溢風險可控

房地產市場產業鏈較長，且與金融市場息息相關。一方面，居民在購房時大多會向銀行借貸，如果居民無法按時還貸，銀行壞賬將因此增加。另一方面，地產商同樣也向銀行舉債融資。非一線城市的房價承壓，地產商存在償債風險。在此背景下，房地產債權人或受違約沖擊，地方政府的稅收亦將受到影響。

Wind（萬得）數據顯示，2023年上半年，A+H股虧損房企數量達72家。標普全球評級數據顯示，2021年-2022年期間，房地產行業的債券違約總額約為810億美元。

對此，潘功勝表示，房地產市場調整對金融體系的外溢影響總體可控。他表示，中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產相關貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。

11月8日，潘功勝在2023金融街論壇年會上發表講話時亦表達了相似觀點。“行業發展長周期繁榮背景下，部分房地產企業長期‘高杠桿、高負債、高周轉’經營，資產負債快速擴張，疊加房地產市場供求關系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業風險顯性化并向行業擴散。”他說道。

他進一步稱，近三年來，按照黨中央、國務院部署，行業主管部門和地方政府采取了多項措施，金融部門配合從供需兩端綜合施策，改善行業融資性和經營性現金流，優化調整房地產金融政策，包括出臺“金融16條”，設立保交樓專項借款，調整首付比、按揭貸款利率等宏觀審慎金融政策。隨著經濟回升向好，加上房地產政策效果顯現以及市場的自身修復，8月以來，房地產市場成交總體改善。

（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講。圖片來源：《財經》記者現場拍攝）

對于中國經濟增速，潘功勝表示，前三季度，中國GDP同比增長5.2%，預計全年能夠順利實現5%的經濟增長目標。近期，國際貨幣基金組織將中國今年經濟增長預測上調至5.4%，這個增速在全球主要經濟體中保持領先。

從GDP的主要組成部分看，消費對經濟增長的貢獻率持續上升，服務業表現良好。10月，社會消費品零售總額繼續反彈，同比增長7.6%。投資方面，今年1-10月，制造業投資同比增長6.2%，扣除房地產開發投資的民間項目投資同比增長9.1%，高技術產業投資持續較快增長，同比增長11%。外貿方面，10月，以人民幣計價的進出口額止跌回升，同比增長約1%。反映實物量的進出口貨運量保持10%左右的增長。

潘功勝特別提及，分析中國經濟需要注意兩個視角。一是當前中國的GDP總量已超120萬億元人民幣，約合18萬億美元。龐大的基數決定了中國經濟很難像此前那樣維持每年8%-10%的高速增長。

二是中國正在經歷經濟增長模式的轉型。傳統增長模式過度依賴基礎設施和房地產投資，也許短期內能實現更高增速，但也會固化結構性矛盾，損害增長的可持續性。高質量和可持續發展更加重要，我們必須更加關注經濟結構調整，培育新的增長點。這是我們必須要經歷的轉型之路。

在貨幣政策方面，潘功勝表示，今年以來，中國人民銀行綜合運用多種政策工具，包括下調存款準備金率，降低政策利率，帶動貸款報價利率（LPR）等市場利率下行等。

上述舉措為高質量發展營造了良好的貨幣金融環境。10月，廣義貨幣（M2）和社會融資規模存量同比分別增長10.3%和9.3%。9月，企業貸款加權平均利率為3.8%，處于歷史最低水平。

同時，中國央行還發揮好結構性貨幣政策工具作用，加大對小微企業、綠色發展、科技創新等重點領域的支持力度。數據顯示，三季度末，結構性貨幣政策工具余額約7萬億元，約占中國人民銀行資產負債表規模的15%。

對于中國地方政府債務問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務在國際水平中處于中低位，到2022年底，中國政府的債務余額約為60萬億元人民幣，約為當年國民生產總值的50%，中央政府債務率約為21%，處在相對較低水平。即使按照國際清算銀行（BIS）數據，我國政府總債務率約為78%，而G20國家約為94%、新興市場平均值約為65%。

(作者為《財經》記者)

題圖來源 | 《財經》記者現場拍攝