廣東
我是紫沐，這是我第359篇日記。
先說結(jié)論，我覺得牛奶廠的價值會在接下來的半年，一步步夯實。
但內(nèi)部價值高地會發(fā)生遷移。
未來牛奶廠的價格天花板，不再是目前的四大金剛區(qū)域。
而是遷移到世界大觀區(qū)域。
牛奶廠的板塊定位，是非常純粹的改善型定位。
而改善客群，普遍重視三樣?xùn)|西：
學(xué)位、環(huán)境、配套。
學(xué)位一直是牛奶廠的優(yōu)勢項，過去四大金剛對口的小學(xué)，教育質(zhì)量都很不錯。
環(huán)境更是牛奶廠的優(yōu)勢項，連片開發(fā)、定位純粹、低密度，幾乎每個盤都標(biāo)配大花園。
所以牛奶廠過去一直被買家覺得不夠穩(wěn)重，甚至顯得有些妖。
原因就出在配套上面。
不管是通勤配套，還是商業(yè)配套，牛奶廠都表現(xiàn)得很拉跨。
比如交通，牛奶廠現(xiàn)在是沒地鐵的，而且未來5年有地鐵的可能性很低。
所以牛奶廠這么多業(yè)主的出入通勤，非常依賴悅景路。
但目前的悅景路，僅僅是兩車道，根本承接不了這么大的路面通勤壓力。
導(dǎo)致高峰時段，必堵車。
一個定位改善的板塊，出入只有兩車道，動不動就塞成狗，就顯得很荒謬。
另外牛奶廠擁有純粹的改善圈層，板塊內(nèi)這么多年卻沒有一個像樣的商業(yè)體，也顯得很莫名其妙。
沒有商業(yè)體，降低了內(nèi)部業(yè)主的生活體驗感，只是副作用之一。
讓業(yè)主被迫到其他板塊消費，加劇路面通勤壓力，又是另一個副作用。
所以牛奶廠過去雖然有很能打的核心競爭力，但一直不是投資首選。
配套缺位就嚴(yán)重拖了后退。
但好消息是，牛奶廠的配套問題，正在被改善。
首先是交通，悅景路的黃云路段，將要進(jìn)行擴(kuò)寬。
未來老牌塞車黑點、貫穿牛奶廠的奧體路-珠吉路這段雙車道，會升級成雙向六車道。
而且最近已經(jīng)有實際性的動工。
黃云路擴(kuò)寬，雖然不能完全解決牛奶廠的路面通勤壓力。
但至少在實際通勤體驗，會帶來肉眼可見的改善。
至于商業(yè)配套，隨著世界大觀地塊被拿下，也可能迎來從0-1的蛻變。
因為世界大觀地塊，是有商用地的，而且有建商業(yè)體的規(guī)劃。
如果后面商業(yè)體真的落地，那牛奶廠板塊的改善型定位將變得更純粹。
板塊價值自然能進(jìn)一步夯實，甚至沖高。
投資的確定性，也會變得更強(qiáng)。
當(dāng)然了，隨著商業(yè)體落地世界大觀，牛奶廠的價值高地，就不再是四大金剛了。
世界大觀區(qū)域，憑著更純粹的改善型，更優(yōu)秀的環(huán)境資源和更現(xiàn)代的產(chǎn)品，會成為牛奶廠未來的板塊價值高地。
所以現(xiàn)在買牛奶廠，要怎么去篩產(chǎn)品？
先看二手，二手依然是可以買的。
四大金剛未來雖然會讓出C位，但整體價值隨著牛奶廠配套補(bǔ)全，其實也是利好的。
所以遇到7字頭的中高層四房產(chǎn)品，可以放心入手，靜待價值回歸。
至于三房，就不要去接了。
正在持有的，也抓緊做置換。
而新房方面，合景臻頤府雖然產(chǎn)品還可以。
但開發(fā)商本身存在一定風(fēng)險，不建議首選。
合生縵云之前有寫過（點擊回顧），目前觀點維持不變：
174㎡和145㎡的產(chǎn)品都是坑，不要碰。
最新的190㎡戶型還可以，預(yù)算夠可以入。
至于世界大觀，只能說靜候佳音吧。
越秀雖然做豪宅不行，但世界大觀整體還是定位改善，越秀做改善產(chǎn)品還算ok。
如果商業(yè)和學(xué)校能定下來，高標(biāo)準(zhǔn)去搞，產(chǎn)品潛力在牛奶廠真能排TOP1。
當(dāng)然，前提是溢價別太重。
要是把天河和樾府在梅花園都敢賣8萬這套打法搬過來，那就白瞎一塊好地了。
PS：珠花、文津府、華潤天河潤府，都不屬于牛奶廠板塊。
牛奶廠定位純粹低密度的優(yōu)勢，是一樣都沒有繼承到。
通勤不便、缺乏商業(yè)的缺點，倒是一樣不落全占了。
加上雜亂的產(chǎn)品定位、存在很大不確定性的舊改、邊緣的地段位置。
這區(qū)域和牛奶廠板塊注定是兩樣?xùn)|西。
那些把兩者混為一談的，不是菜就是壞。
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