江蘇
市北板塊最近又掛牌一宗新地塊。
編號R26008，位于青靈路北、通生路東，土地面積約6.42萬㎡，建筑面積上限為7.7萬㎡，容積率僅1.01-1.2，起拍價約4.85億元，折合樓面價約6304元/㎡。
地塊南側是首開安瀾如院，純洋房社區，共626套，22年9月入市，截至發稿備案480套，去化率約77%。
北側是遠創湖悅云境，超大體量社區，小高層+高層，整盤超2500套，20年7月入市，截至發稿備案1310套，入市近六年去化了一半。
西側是一宗待入市宅地，編號R25015。近日，崇川區人民政府官網發布《幸余路北、通生路西（R25015）地塊首開區試樁工程》，提到計劃下個月開工。
該地塊去年9月出讓，南通城鎮房產摘牌，土地面積約14.77萬㎡，容積率只有1.01-1.04。
根據南通市公共資源交易平臺發布的《幸余路北、通生路西（R25015）地塊施工圖設計項目招標公告》，該地塊擬打造聯排＋疊墅＋洋房＋小高層，還將引入“抬板”理念，值得關注。
單看R26008周邊這“2個在售+1個待入市”的局面，似乎庫存壓力還好。但如果你把視線拉到整個原港閘板塊，情況就完全不同了。
據「新知南通研究院」不完全統計，目前原港閘板塊未售罄（未備案套數大于10套）新房項目還有10個，截至今年4月底，合計還有近3900套新房未備案。
而過去一年，整個板塊累計備案僅約390套，月均備案不到33套，按這個流速估算，僅消化這10個項目的存量，就需要大約119個月，將近10年。
10年去化周期，是南通市區所有細分板塊中最長的，且大幅高于其他板塊。
然而，這還不是全部的供應。
23年以來，原港閘板塊一共出讓了18宗涉宅地塊，合計土地面積約103萬㎡，規劃建筑面積約135萬㎡，對應土地出讓金約94億元。
但目前入市銷售的僅1宗，即華宇云錦九璋，也是唯一非本地國企摘牌項目。另外，23年12月出讓的R23021地塊，已官宣由政府回購。
剩下16宗存量地塊，合計土地面積約93萬㎡，建筑面積約121萬㎡。什么時候入市？以什么價格入市？都是未知數。
超90萬㎡存量土地，近3900套在售庫存，而月均流速只有30多套，原港閘板塊的供需天平，已經明顯傾斜了。
在此背景下，繼續掛地，真的有必要嗎？
低容積率產品固然能吸引部分改善客戶，但整個板塊的市場容量就那么大。
當絕大部分地塊都沉淀在本地國企手里，土地市場和新房市場之間的傳導，已經不太順暢了。
或許真該認真算一筆賬，是繼續賣地，還是果斷剎車？否則，近10年的去化周期，很難在短時間內看到改觀。
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