“原拆原建”來了？中央動真格，人民日報發(fā)聲：首批項目成功打樣

更關鍵的是，"支持老舊住房自主更新、原拆原建"已經被寫入《中共中央國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》——這不再是地方試點，而是中央定調、國家戰(zhàn)略。

但是，全國老百姓真的能因此獲益嗎？大部分自媒體講的內容其實都不準確。今天我就用一個完整的邏輯鏈條，把原拆原建這件事徹底講清楚：到底要花多少錢、能擴多少面積、什么房子能申請、什么房子做了最劃算、職業(yè)玩家會怎么操作、政府推這個政策的真實目的是什么、最后又會演變成什么樣。

先說一個判斷：能想出這套政策的，絕對是高人，得給他點個大大的贊。一句"支持原拆原建"，國家一分錢沒掏，就給全國老百姓造了一個無比美好的夢。預期一起來，市場也就穩(wěn)住了。

第一，門檻極高。廈門規(guī)定能申請原拆原建的，要么是建筑使用年限超過42年（即1980年之前建成的），要么是已被評定為C級或D級的危房。同時產權和土地權屬必須清晰，已辦完不動產權證。也就是說，必須有正規(guī)手續(xù)——小產權不行，老公房不行，必須"老、舊、破"三者齊備。

第二，全體業(yè)主必須100%同意。注意是所有業(yè)主，一千套少一戶不同意都不行。這條難度堪比登天，一個不團結的鄰居就能讓全盤計劃泡湯。

第三，業(yè)主自己掏錢。政府一分錢不出，只給行政費用減免和稅費優(yōu)惠。出資比例由業(yè)主協(xié)商，一般按原產權面積比例分攤，面積大的多出，面積小的少出。可以用公積金、住宅維修基金，也可以組合貸款。如果徹底拆除重建，建筑成本大約六千塊每平米。如果只是改造外立面，現(xiàn)在城市更新就能免費做，沒必要折騰。

第四，擴建面積最多20%，但有大坑。在原建筑基礎上最多擴20%，但其中10%必須用于電梯等公共服務配套設施。也就是說你家里實際能擴的就剩10%。

而且這20%還不是絕對值，前提是要滿足日照間距等條件。這對北方城市基本是死結——日照間距要求極嚴，前后左右都得照顧到，根本擴不動。結論是：20%是天花板，10%是你家自己的，而這10%能不能拿滿還得看運氣。

第五，擴建面積要補交土地款。按申請時點的市場評估價補繳。電梯等公共設施那10%可以免交，但房間擴建的那10%必須交。一線和強二線現(xiàn)在地價擺在那，比如上海地鐵旁邊20萬一平的地段，你擴個十幾平，可能就得補150到200萬。補繳時點有兩個選擇：竣工辦產權證時，或者將來二手房交易時。

第六，灰色面積有玩法。原建筑中計入產權面積的廚房、雜物間部分，可以重新規(guī)劃成臥室或客廳，不計入新增面積。不在產權證范圍內但有合法來源的部分也能湊面積。一樓經全體業(yè)主同意可做架空層，還可以開發(fā)地下空間做停車場。

第七，單棟和聯(lián)合都可以做。一棟樓單獨改造可以，相鄰幾棟樓聯(lián)合原拆原建也可以。但聯(lián)合的話所有業(yè)主都要同意——一棟100戶、五棟就是500戶，一戶不同意就全玩完。聯(lián)合改造的好處是可以連成片開發(fā)地下室，但范圍只能在原有建筑基底之內。

人心齊最難。有人想改善沒錢，有人有新房不愿投，有人坐等拆遷暴富。法定比例是雙2/3、雙3/4，但現(xiàn)實中一戶反對就可能卡殼；錢從哪來最愁。居民自籌壓力大，老年人貸不了款，政府補貼有限，社會資本不愿進小樓棟；

政策不適配最卡。老規(guī)范要求"原面積、原高度、原容積率"，根本滿足不了現(xiàn)代住宅標準；審批太繁瑣最慢。規(guī)劃、住建、消防、人防多部門串聯(lián)審批，跑斷腿、耗時長。

不過國家已經開了綠燈：允許適度突破指標、并聯(lián)審批壓縮至5個工作日、稅費全免、公積金可提取。廣州花都集群街2號樓這種D級危房5層老樓，9個月就建成新房，交房即交證；成都青羊區(qū)出現(xiàn)了全省首個居民自籌D級危房重建項目；長沙、遂寧、濟南等地也都跑出了成功樣本。

這才是核心問題——哪種房子做原拆原建最有價值？答案是：建筑成本遠遠低于地價的房子。

一線和強二線城市中地價方差極大的地段——尤其是地鐵旁那些低層老破小，如果日照間距等條件能滿足，里面有一個巨大的BUG：你可以按照"第四代建筑"標準來改造。

必須明白一件事：這種超級地段的老破小，房價里最大的價值比例不是房子本身，而是稀缺地價。原本一套50平的老破小賣800萬，本質上700萬是地價、100萬是房價。原拆原建一下，房子本身的價值瞬間從100萬跳到400萬，地價還是那塊地價，業(yè)主的資產就這么憑空增長了。

根據(jù)人民日報點名，1970—1990年代的預制板樓、C/D級危房、2000年前非成套住宅（筒子樓）、磚木結構老房、40年以上嚴重退化房屋、阻礙城市重點工程的房屋、重大項目紅線內房屋、農村D級危房——這8類是首批"幸運兒"，但優(yōu)先級最高的還是結構隱患大、安全鑒定能過C/D級的老房。

這個市場未來會怎么演化？一定會出現(xiàn)專業(yè)團隊來組織這件事。不是一戶不同意就不能干嗎？那就高價收購唄。100戶里75戶同意、25戶不同意，專業(yè)團隊直接把25戶收購了，重建后高價銷售套利的錢歸公司所有。

這恰恰是政策制定者前期樂于看到的，也是必然發(fā)生的現(xiàn)象。這樣一來，二手房的市場預期就能很快建立——買漲不買跌嘛。

但這么做會嚴重破壞市場規(guī)律，尤其會對新房市場造成巨大沖擊。而且條件極其苛刻，絕大多數(shù)業(yè)主根本做不成原拆原建，看著別人獲利眼紅，罵聲會非常多。更關鍵的是，政府在這個過程中不出土地、不獲利，純粹是為了穩(wěn)市場。

所以，原拆原建很可能在很短時間內戛然而止。面子上還會保留，但因為政府能控制節(jié)奏，實質性的紅利期不會太長。能趕上的，建筑年限35年以上的老房子還有機會；其他的，別做夢了。

原拆原建不是普惠政策，絕大多數(shù)房子根本拿不到入場券。看懂規(guī)則、識別機會、避免幻覺，才是這場居住革命中最該做的事。