合營時代落幕：富力、合景退場 新鴻基獨掌廣州IGC天匯廣場

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

觀點網(wǎng) 5月26日，廣州珠江新城核心地標天匯廣場（IGC）迎來命運轉(zhuǎn)折點。富力地產(chǎn)與合景泰富同日發(fā)布公告，分別以1.6億元初始代價，將持有天匯廣場項目公司的股權悉數(shù)出售予新鴻基地產(chǎn)旗下全資子公司。

交易完成后，新鴻基將以100%持股全盤接管這座總建面約45.95萬平方米、涵蓋IGC高端商場、廣州康萊德酒店及地下車位的綜合體。

同時，這場交易也為一段長達19年的三方合作畫上句號。2007年，富力、合景以46億元聯(lián)合競得獵德村舊改地塊，隨后引入新鴻基，共同打造了這個珠江新城的城中村改造標桿項目。

歷經(jīng)近二十年三方協(xié)同開發(fā)運營，如今內(nèi)資房企悉數(shù)退場、港資房企獨掌核心資產(chǎn)，新鴻基在廣州的商業(yè)版圖與行業(yè)影響力，正進一步擴大。

低價出售背后

從公告內(nèi)容獲悉，交易前，承載該項目運營的核心主體為廣州市富景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其核心資產(chǎn)包含廣州天匯廣場IGC商場、廣州康萊德酒店及相關地下停車位，總建筑面積約45.95萬平方米，地處廣州珠江新城核心商務區(qū)。

交易前項目股權結構層次清晰，形成三方合營格局。富力通過全資附屬公司直接持有項目公司33.34%股本權益；剩余66.66%股權由境外合資平臺Precious Wave Investments Limited持有，而該境外平臺由合景泰富全資附屬公司與新鴻基地產(chǎn)各持股50%，相當于三家主體均分項目權益、共同運營項目。

交易細則來看，本次交易為兩筆獨立且同步落地的股權出售交易，交易對價規(guī)則一致。其一，富力全資附屬公司作為賣方，與新鴻基地產(chǎn)相關買方訂立協(xié)議，以1.6億元初始代價出售所持項目公司33.34%全部股權。

其二，合景泰富同步通過全資附屬公司，向新鴻基地產(chǎn)旗下買方運時有限公司，出售其持有的境外合資平臺50%全部股權。

兩筆交易完成后，原三方合營架構徹底瓦解，新鴻基地產(chǎn)完整拿下項目公司100%股本權益，成為廣州天匯廣場IGC商場、廣州康萊德酒店及配套車位的唯一持有、經(jīng)營及管理主體。

本次股權交易細節(jié)清晰，但交易價格成為市場熱議的焦點。兩筆股權交易若僅計算初始對價，交易總價僅為3.2億元。

相較于項目百億級總投資、珠江新城臨江核心地段的稀缺價值，以及高端綜合體的優(yōu)質(zhì)定位，3.2億元的整體交易對價遠低于市場預期，成為行業(yè)重要關注點。

究其原因，或與項目方背后的隱性成本有關。合景泰富在公告中直言，交易將解決與目標集團及/或合作合資企業(yè)物業(yè)有關的未決稅務問題，并為集團提供完整的退出方案。這表明，天匯廣場項目內(nèi)部或存在復雜的稅務和歷史債務問題需要處理。

而富力公告披露的信息也印證了上述原因，截至2025年12月31日，目標公司廣州市富景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資產(chǎn)凈值僅為約3719.43萬元，同樣意味著項目背后很可能背負著較大規(guī)模的債務或稅務包袱。

不過值得一提的是，上述兩筆交易均為"可調(diào)整價格"。以富力地產(chǎn)的出售協(xié)議為例，初始代價為1.6億元，可依據(jù)目標公司實際收到的企業(yè)所得稅退稅金額的33.34%向上調(diào)整，但調(diào)整金額不多于1.28億元，這意味著若稅務問題得以解決，最終對價仍有可能上調(diào)。

綜合來看，新鴻基以約3.2億元收購珠江新城核心地標的控制權，表面上看是一筆"低價"，但需建立在其承擔未決稅務等歷史遺留問題之上，需承擔一定風險。

從合營到各奔東西

天匯廣場的誕生，源自廣州里程碑式的舊改項目。2007年9月29日，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手，以46億元的天價拿下了廣州市第一個城中村改造項目獵德村地塊。

該地塊占地11.4萬平方米，總建筑面積56.8萬平方米，總投資額高達100億元，一舉創(chuàng)下當時珠江新城最大商業(yè)地塊、最大建筑面積、最高投資額的紀錄。

彼時，珠江新城是國務院批準重點發(fā)展的三大中央金融商務區(qū)之一，獵德村與CBD核心區(qū)僅一路之隔。富力和合景泰富的聯(lián)手，標志著內(nèi)地開發(fā)商首次深度介入廣州舊改市場。

2007年12月，新鴻基地產(chǎn)正式加入。當時合作初衷是各展所長，富力、合景擅長住宅開發(fā)與舊改，但缺乏高端商業(yè)運營經(jīng)驗；新鴻基持有香港ICC、APM等標桿項目，具備全球招商、高端運營、長期持有能力，但此前未進入廣州核心區(qū)域。

確定合作關系后，三者成立廣州市富景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并明確了各方分工，富力、合景負責土地獲取、開發(fā)建設，新鴻基主導商業(yè)運營與酒店管理，依托商業(yè)運營經(jīng)驗打造高端地標。

此后十年間，項目逐步落地并運營至今。不過雖然股權上三家均等持有，但在實際日常運營和管理中，一直由港資背景的新鴻基地產(chǎn)主導負責，這種"股權三家均分、運營一家主導"的格局，多年里維持著微妙的平衡。

而當下富力與合景泰富雙雙退出，根本原因在于兩家內(nèi)地房企面臨嚴峻的財務壓力。

富力地產(chǎn)近年深陷債務泥潭，截至2025年末，其總資產(chǎn)為2688.66億元，總負債達到2607.14億元，資產(chǎn)負債率高達97.76%，2026年一季度負債率進一步攀升至98.76%，處在資不抵債的邊緣。

經(jīng)營層面，2025年公司營收同比下滑44%至109.42億元，歸母凈利潤虧損164.25億元，2026年一季度繼續(xù)虧損24.58億元，主營業(yè)務喪失盈利造血能力。

債務端壓力尤為突出，2025年末有息負債規(guī)模達993.7億元，其中一年內(nèi)到期債務就有933.9億元，而公司賬面現(xiàn)金僅30.6億元，短期債務覆蓋率僅0.03。

合景泰富的狀況同樣不容樂觀，2025年末公司總資產(chǎn)1476億元，總負債1409億元，資產(chǎn)負債率95.5%，全年營業(yè)收入67.6億元，同比減少39%，歸母凈利潤虧損32.7億元，經(jīng)營業(yè)績持續(xù)承壓。

公司有息負債規(guī)模約800億元，賬面現(xiàn)金僅有22億元，短期債務覆蓋率僅0.04，現(xiàn)金儲備嚴重不足。

在此背景下，對兩家房企而言，天匯廣場雖有穩(wěn)定經(jīng)營收益，但資產(chǎn)回籠周期長，無法匹配短期償債、債務重組的迫切需求，屬于典型的中長期優(yōu)質(zhì)、短期低效的資產(chǎn)。

因此，快速出讓股權、回籠資金紓困，成為主要選擇。兩家房企均明確表示，交易所得將用于企業(yè)日常經(jīng)營及債務重組。

全資持有后的新鴻基

資產(chǎn)質(zhì)量方面，天匯廣場IGC商場作為珠江新城標桿高端商場，在當?shù)厥袌鲇兄^好表現(xiàn)。

其定位輕奢+高端社區(qū)商業(yè)，主打"精致生活+高端餐飲"，與同屬新鴻基旗下的天環(huán)的潮奢定位形成一定錯位競爭。

市場數(shù)據(jù)顯示，該項目出租率長期穩(wěn)定在90%以上，引入了近200個品牌，涵蓋高端零售/輕奢/美妝/餐飲/生活方式等業(yè)態(tài)。其中不乏華南首店和旗艦店等重量級門店，如Apple（廣州第二家）、Chanel Beauty、La Mer、Coach等；餐飲則有御寶軒、莫爾頓扒房、至正潮菜等米其林/黑珍珠店。

最新的五一假期，廣州市天河區(qū)人民政府數(shù)據(jù)顯示，天河路商圈客流1101萬人次，同比提升18%，銷售額4.5億元、同比增長4%，其中天匯IGC憑借"旅客隨心賞+春日煥新"主題促銷，客流、銷售雙提升。

而康萊德酒店作為華南首間超五星級康萊德，入住率與均價同樣穩(wěn)居廣州高端酒店第一梯隊。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，廣州奢華酒店ADR均值1300-1400元，康萊德溢價約10%-15%。

對買方新鴻基而言，這次全面接手天匯廣場，可以在無需額外增加重大投資的情況下，將原本就由自己運營管理的珠江新城核心地標完全收入囊中。

項目權屬的清晰化，也為其未來的資產(chǎn)再融資和改造升級掃清了股權層面的障礙。自項目開業(yè)以來，新鴻基始終主導IGC商場與康萊德酒店的運營管理，熟悉資產(chǎn)狀況、掌握核心客群與品牌資源。富力、合景退出后，新鴻基無需過渡期即可實現(xiàn)無縫接管，維持運營穩(wěn)定性。

從更廣維度來看，拿下天匯廣場之后，新鴻基在廣州的商業(yè)資產(chǎn)布局也愈發(fā)完善，并逐步形成多點聯(lián)動的格局。

據(jù)了解，目前新鴻基在廣州已手握兩大購物中心標桿，即天河北的天環(huán)廣場與珠江新城的天匯廣場，兩大項目錯位經(jīng)營、互為補充，牢牢占據(jù)廣州兩大核心消費商圈。

與此同時，2026年下半年，新鴻基在廣州南站打造的超百億級TOD綜合體廣州南站ICC的商場部分"天環(huán)·廣州南"也即將落成運營，該項目由成功打造廣州天環(huán)廣場的原班團隊負責招商、推廣及營運。

資料顯示，作為全球第五座ICC，廣州南站ICC總投資超200億元，集頂級商場、五星級酒店、甲級寫字樓、高端住宅于一體，商業(yè)與酒店100%自持，將成為廣州南部新地標。

據(jù)最新財報披露，上述項目中的天環(huán)·廣州南商場樓面約21.5萬平方呎，已吸引食肆和休閑品牌等不同店鋪承租；而廣州環(huán)球貿(mào)易廣場1座寫字樓樓面約29.1萬平方呎，部分樓面也已由國際酒店品牌預租。

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