時(shí)隔兩年再出手，河北鑫界經(jīng)165輪競價(jià)落子北京南二環(huán)

北京核心城區(qū)土地市場熱度持續(xù)攀升。5月26日，豐臺(tái)區(qū)蒲黃榆地塊迎來現(xiàn)場競價(jià)，保利發(fā)展、招商蛇口、福鑫、上海大華等6家房企同臺(tái)角逐。該地塊地處南二環(huán)與三環(huán)之間的核心地段，經(jīng)過165輪線下激烈競價(jià)，最終由福鑫以10.48億元、16.4%的溢價(jià)率競得。值得一提的是，福鑫為河北鑫界全資子公司，此番拿地標(biāo)志著河北鑫界繼2024年競得東城金魚池地塊后，時(shí)隔兩年再度落子北京。

在業(yè)內(nèi)人士看來，蒲黃榆地塊吸引房企爭相入局，核心在于其地價(jià)整體可控、總價(jià)門檻偏低，為民企切入北京核心地段創(chuàng)造了有利契機(jī)。這類地塊對大型房企吸引力有限，卻成為中小房企布局核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)切入點(diǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目體量小巧，開發(fā)建設(shè)周期較短，可實(shí)現(xiàn)快速入市，有效縮短銷售回款周期，高度契合民企的開發(fā)運(yùn)營需求。

緊鄰天壇、雙地鐵，二環(huán)邊"迷你"地塊

出讓文件顯示，豐臺(tái)區(qū)蒲黃榆一里、四里危改項(xiàng)目FT00-0506-0017地塊（以下簡稱"蒲黃榆地塊"），土地面積約0.98萬平方米，規(guī)劃建筑面積約1.98萬平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地。

蒲黃榆地塊也是近三年北京出讓的三宗規(guī)劃建筑面積不足2萬平方米的住宅地塊之一。上一宗同等規(guī)模地塊為2025年9月朝陽區(qū)呼家樓南里地塊，由首開股份以底價(jià)4.46億元競得，規(guī)劃建筑面積僅0.76萬平方米；另一宗則為2024年7月河北鑫界搖號(hào)競得的東城區(qū)金魚池地塊，規(guī)劃建筑面積僅0.56萬平方米。

地塊規(guī)劃建筑面積偏小的同時(shí)，蒲黃榆地塊還需承擔(dān)一定配建任務(wù)。中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，蒲黃榆地塊規(guī)劃中包含一條需向社會(huì)開放的11米寬街坊路，這將在一定程度上侵蝕可建面積，間接推高有效容積率，并對居住體驗(yàn)形成一定制約。此外，項(xiàng)目還需配建一處3000平方米的派出所并無償移交，也構(gòu)成拿地時(shí)的隱性成本。

張凱進(jìn)一步分析稱，蒲黃榆地塊項(xiàng)目限高45米，容積率2.02，適宜規(guī)劃低密度大戶型改善產(chǎn)品，預(yù)計(jì)可提供90—100套住宅。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，蒲黃榆地塊雖體量偏小，且需承擔(dān)部分基建配建任務(wù)，但土地總價(jià)門檻較低，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。地塊地處南二環(huán)與三環(huán)之間的核心地段，北側(cè)毗鄰天壇公園、龍?zhí)逗珗@，緊鄰城市主干道蒲黃榆路，距二環(huán)僅200—300米，交通通達(dá)性優(yōu)越，城市資源富集。

所見即所得的成熟配套，也為蒲黃榆地塊再添競價(jià)籌碼。張凱表示，從交通方面來看，蒲黃榆地塊距離地鐵5號(hào)線與14號(hào)線換乘站蒲黃榆站僅300米左右，可便捷抵達(dá)國貿(mào)、望京、麗澤等重點(diǎn)商務(wù)區(qū)。

從教育層面來看，方莊第二小學(xué)、北京一師附小、景泰小學(xué)環(huán)繞，基礎(chǔ)教育配套扎實(shí)。醫(yī)療休閑方面，三甲東方醫(yī)院步行可達(dá)，天壇醫(yī)院在3公里范圍內(nèi)；北側(cè)一橋之隔即是東城天壇公園和龍?zhí)逗珗@，東南還有方莊公園，多處公園環(huán)抱，日常休閑觸手可及。

金魚池地塊沉寂近兩年，河北鑫界再拓版圖

憑借"小而美"的區(qū)位與規(guī)模優(yōu)勢，蒲黃榆地塊入市后市場關(guān)注度頗高，不僅吸引保利發(fā)展、招商蛇口等頭部央企積極參與，也吸引了福鑫（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱"福鑫"）和上海大華兩家民企入局。

蒲黃榆地塊線上報(bào)價(jià)階段即收獲7輪競價(jià)，成交價(jià)格由9億元抬升至約9.05億元；線下競價(jià)環(huán)節(jié)，6家房企輪番角逐，其中福鑫對地塊意向強(qiáng)烈，多次連續(xù)舉牌，全程參與至競價(jià)尾聲。最終經(jīng)過165輪激烈角逐，福鑫以約10.48億元、16.4%的溢價(jià)率成功競得蒲黃榆地塊。

此番首度亮相北京土地市場的福鑫，其背后母公司河北鑫界并不為市場陌生。2024年7月，河北鑫界曾以約3.38億元、25%的溢價(jià)率，在三家房企的角逐中搖號(hào)競得東城區(qū)金魚池地塊。不過，拿地至今已近兩年，金魚池地塊尚未對外公布項(xiàng)目案名，開發(fā)進(jìn)展較為緩慢。

另一家參與競拍的民企上海大華，上一次在北京拿地可追溯至2023年3月。當(dāng)年其在42家房企角逐的昌平朱辛莊地塊搖號(hào)中勝出，以13億元摘得地塊，并落地打造大華啟宸府項(xiàng)目。

郭毅表示，憑借地塊規(guī)模小、地價(jià)可控、區(qū)位優(yōu)質(zhì)、市場前景清晰等特點(diǎn)，蒲黃榆地塊成功吸引多家民企踴躍參與競拍。當(dāng)前北京土地市場中國有房企占據(jù)主導(dǎo)，民企在資金調(diào)配方面存在一定壓力，因此這類核心區(qū)小體量優(yōu)質(zhì)地塊成為民企布局北京的重要突破口。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，相比大體量地塊，這類項(xiàng)目總價(jià)可控、風(fēng)險(xiǎn)更低，更容易打造標(biāo)桿產(chǎn)品，有助于企業(yè)進(jìn)入核心城區(qū)市場并鞏固在北京的投資布局。他表示，像上海大華等企業(yè)的參與，本質(zhì)上是因?yàn)檫@類地塊的利潤率可預(yù)期，同時(shí)也有助于提升其在京市場的穩(wěn)定性和品牌影響力。

精準(zhǔn)供地提速，豐臺(tái)一個(gè)月內(nèi)推出三宗優(yōu)質(zhì)宅地

優(yōu)質(zhì)地塊供給持續(xù)加碼，豐臺(tái)核心區(qū)位供地節(jié)奏顯著提速。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，豐臺(tái)自4月末集中推出萬泉寺、太平橋、蒲黃榆三宗三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)住宅地塊，均地處城市核心板塊，交通、商業(yè)、教育等配套成熟完善。

具體來看，4月30日，萬泉寺地塊由華潤置地以底價(jià)57.71億元摘得；時(shí)隔半月，5月19日，保利發(fā)展以41.54億元、15.4%的溢價(jià)率競得太平橋地塊，核心區(qū)域土地市場熱度穩(wěn)步提升。

郭毅表示，當(dāng)前豐臺(tái)正處于大規(guī)模城市更新階段，亟須依托土地出讓實(shí)現(xiàn)資金回籠，為區(qū)域建設(shè)提供支撐，因此亟待扭轉(zhuǎn)市場發(fā)展的被動(dòng)局面。基于此，豐臺(tái)集中推出三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)核心地塊，意在調(diào)動(dòng)房企拿地積極性，激活區(qū)域土拍熱度。若后續(xù)新房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好去化，將有效提振區(qū)域市場信心。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊集中放量，意在優(yōu)化區(qū)域住房供求格局。當(dāng)前北京作為超一線城市，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅長期處于供需偏緊狀態(tài)，加大核心地塊供應(yīng)，能夠有效緩解供需失衡問題。

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，當(dāng)前北京核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)，實(shí)質(zhì)上是"精準(zhǔn)供地"的體現(xiàn)，向市場釋放了積極信號(hào)。反過來看，這也倒逼企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)打造等方面持續(xù)提升，從而形成更好的產(chǎn)品力，這正是房地產(chǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)的規(guī)模擴(kuò)張向高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型的具體體現(xiàn)。

北京商報(bào)記者 李晗