剛需“掃貨”京滬老破小，300萬以下的二手房賣爆了

今年樓市的“小陽春”行情，持續期比往年更長。

以往，樓市“小陽春”大多集中在3月～4月，但今年5月以來，核心城市二手房成交依然活躍。領跑本輪行情的北京、上海，二手房出現成交放量、掛牌下降、價格企穩的跡象。

那么，在數萬套成交背后，誰在密集進入二手房市場？從一組數據可見端倪。以北京為例，截至4月份，當地300萬元以下的二手房源成交占比已達78%。

這意味著，低總價房源背后的剛需買房人，依然是本輪二手房行情的“主力軍”。

誰在“抄底”二手房

以北京、上海為代表的一線城市，在今年的樓市行情中扮演了“領頭羊”角色。

今年4月，北京二手住宅成交1.8萬套，創下近五年4月單月新高；上海4月二手商品房成交2.9萬套，成交規模處于近年同期高位，其中有8天備案量均超過千套。

這兩大城市的“小陽春”行情是曇花一現，還是企穩反轉？對后續市場信心極為重要。

一個積極的現狀是，目前北京、上海的二手房成交還在保持增長。中指研究院數據顯示，今年5月截至24日，這兩地二手房成交同比增幅分別為15%、29%，其中上海5月10日單日網簽1664套，再次刷新近五年單日新高。

一線城市持續釋放的樓市熱度背后，誰在進入二手房市場？后續支撐性如何？

綜合多家機構的研究數據，較低總價的剛需買房人，是本輪市場成交的“主力軍”。

以北京為例，普睿地產研究表示，截至4月份，當地二手房成交中，300萬元以下總價的房源占比達到78%，這一數值在2023年初僅為65%，期間上升了13個百分點。

再進一步細分可見，這一變化主要發生在總價200萬元以下房源，成交占比從2023年的45%顯著上升至2026年4月的60%，200～300萬元之間的房源則相對穩定。

這意味著，在北京二手房交易中，買300萬元以下房子的人占比逼近八成。

上海也有類似特征。截至今年4月，當地300萬元以下房源占比為70%。進一步細分可見，70平方米以下、總價200萬元以下房源成交占比，分別為41%、50%。

為何剛需房成交占比持續升高？普睿地產研究表示，上述趨勢進一步說明，去年“老破小”房源跌出的極致性價比，在持續消納市場中的“極致剛需”入市。

中指研究院認為，一線城市二手房成交持續向低總價段集中，這主要源于前期房價持續回調，部分房源總價降至剛需可承受區間，性價比凸顯，吸引了部分觀望需求入市。

“低總價房產在二手交易中的占比持續上升，這一現象不僅出現在北京、上海，在廣州等其他一線城市也同樣顯現。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經。

背后的核心邏輯是，市場經歷一輪下行周期后，正逐步進入“筑底”階段，期間部分戶型偏小、房齡較老的二手房出現價格“超跌”。同時，部分業主擔心房價進一步走低，集中掛牌“老破小”等資產，此類房源在市場中占比較高，形成價格之間的相互壓制。

此外，正是由于這些低價房源“超跌”，業主出售此類房產后，可用于改善購房的首付能力被壓縮，進而導致改善動力不足。例如，若出售的房產僅值二三百萬元，要改善到位置相近的住房，可能需要賣掉兩套甚至三套才能實現。在這種市場格局下，部分持有多套房產的家庭更傾向于“賣房套現”，因此改善型房源的成交占比相對下滑。

這輪行情有何不同？

自去年以來，價格調整驅動的“以價換量”，是核心城市二手房市場的主要特征。但如今，在重點一線城市，二手房市場單純“以價換量”的特征，正在悄然出現變量。

中指研究院表示，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅動，價格持續承壓。今年則有所不同，從供給端看，已出現掛牌量趨穩、價格跌幅收窄的趨勢。

根據中指數據，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量環比下降1.6%，較上年10月高點回落4.3%。其中，北京、上海掛牌量波動性下降，4月末同比分別下降1.1%和18.5%，較上年10月高點分別下降14%和21%。

價格方面，去年四季度核心城市經歷加速下行，今年也出現一定的企穩跡象。

國家統計局數據顯示，4月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%。同比來看，4月一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6個百分點。

“成交放量與掛牌趨穩、價格企穩同步出現，是本輪修復與去年‘以價換量’模式的重要區別。”中指研究院方面稱，后續需關注這一態勢能否持續。

貝殼管理層日前在業績會上表示，與此前幾輪反彈相比，這輪“小陽春”有三個不同：第一，不只是政策后的短期放量，而是價格回調后，購房門檻下降帶來的真實需求釋放；第二，不只是“以價換量”，價格端已出現階段性企穩；第三，不只是買方入市，賣方預期和供給結構也出現邊際改善，因此本輪階段性修復的韌性好于以往。

華泰證券也稱，今年以來房地產市場的復蘇，并非僅源自政策驅動，也不僅是季節性因素，而是多方面共振的結果：房價快速調整后，購房門檻進入剛需可接受區間；低總價房屋“租金月供差”進入“平衡區”，驅動剛需“租轉購”以及穩健投資性入場；高能級城市房價跌回2016年或以前，驅動掛牌價跌速放緩、掛牌量增速放緩。

而這輪行情持續性如何，能否真正企穩？還需要觀察多個因素，包括置換鏈條能否激活。

華泰證券稱，2025年重點城市房價下跌背后，部分原因在于置換鏈條的衰竭，尤其是剛需至改善的需求斷層。今年以來，重點城市低總價二手房成交放量，為置換鏈條的重啟帶來了良好的基礎，但是否能向更高價位段的房屋傳導仍需要觀察。

在中指研究院看來，低總價、小戶型房源是本輪行情的核心支撐，反映出二手房的性價比優勢對剛需的吸引力。短期看，隨著核心城市二手房成交持續放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為后續市場穩步修復積蓄動能。

貝殼管理層方面稱，一季度由于落戶、入學等季節性原因，疊加政策對低總價房屋的定向利好，期內一線城市首次置業占比走高。從更長周期來看，改善需求是市場的核心驅動力量，進入4月后，核心城市大戶型、中高總價房屋成交占比微升，是改善型需求回暖的信號，也為市場韌性提供了一定支撐。