【開源地產|策略報告】房地產2026中期策略：公積金額度提升“變相降息”，核心城市置換鏈條逐步打通

來源：市場資訊

（來源：地產沖沖沖）

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投資要點

1.公積金貸款額度提升，覆蓋度大幅增加，使用場景擴圍：我國住房公積金繳納職工數量持續攀升，2024年攀升至1.76億人，覆蓋我國18%的勞動年齡人口。公積金貸款政策的關鍵點在于貸款額度，2026年以來多個省份及城市陸續提升公積金貸款額度。我們選取了21個樣本城市，測算上浮后家庭公積金最高額度，相對140平米新房總價覆蓋度平均達到83%，相對120平米二手房總價覆蓋度平均達到96%。公積金在不同省份間居民滲透率差異度較大，北京、上海、天津三城市滲透率斷崖式領先，公積金貸款政策的寬松，對一二線城市的支持力度更大。

2. 公積金貸款利率下行達到“變相降息”效果：本輪周期以來，商貸利率快速下行，公積金貸款與個人住房貸款息差持續縮小，但截止目前二者仍有46BPs息差，公積金貸款成本更低，性價比凸顯。由于公積金貸款額度不斷增加、利率低于商貸，且多次降息，貸款余額規模持續攀升。2022年后，公積金貸款市場占有率持續提升，已經從15.3%提升至17.6%，達到了“變相降息”效果。

3.香港房地產案例：華麗的止跌回穩：2022年以來，伴隨租金上漲、房價下跌，香港住宅租金回報率上漲，資產配置性價比提升。中國香港樓市回暖由三重因素共同促進：產業復蘇、高知中青年引入、租金回報率與利率劈叉。

4.投資建議：我們認為，2026年房地產應聚焦兩大主線：一是政策底部的估值修復，開年中央和一線城市政策釋放明確政策轉向信號，后續公積金政策將持續助力核心城市房地產市場企穩；二是借鑒香港“產業—人口—租金”傳導路徑，關注核心城市租金回報率修復帶來的資產配置需求。

推薦標的：（1）布局城市基本面較好、產品力領先的強信用房企：建發國際集團、華潤置地、中國金茂、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、建發股份、濱江集團、越秀地產、綠城中國；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，REITs快速發展助力資管戰略落地：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、建發物業、南都物業、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務；（4）二手房滲透率持續提升，房地產后服務賽道前景廣闊：我愛我家、貝殼。

研究報告信息：

證券研究報告：《房地產行業2026中期投資策略：公積金額度提升“變相降息”，核心城市置換鏈條逐步打通》

對外發布時間：2026年5月20日

報告發布機構：開源證券研究所

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