廣東
松山湖潤園，上周末開盤了。
賣得怎么樣？比大家想的要好。
它的170㎡、140㎡好樓層走得特別快。
據項目反饋，220㎡戶型同樣非常搶手，誠意客戶很多，基本上也是秒光的節奏。
今天不吹不黑，聊聊它憑啥。
01
定價：門檻友好，梯度分明
任何樓盤賣得好不好，價格永遠是第一關。
松山湖潤園，首次取證的是3號樓和5號樓，共95套房源，帶裝修交付。
潤園，之所以還能走貨較快，核心原因不在于“比二手便宜”，而是同等價格水平下，產品力上，新規高得房率、超低容積率、全新房，明顯優于二手。
對于預算充足的改善買家來說，多花一點錢換一個全新規、低密度的一線臨湖社區，這筆賬算得過來。
①3號樓，約140㎡的3房（兩梯三戶）：
單價區間在3.77萬-4.53萬元/㎡，總價區間在534萬-636萬元，共69套。
其中，低樓層2樓起步單價3.77萬/㎡、總價534萬；15-17樓的中高樓層，單價4.18萬-4.53萬/㎡，總價595萬-636萬。
作為潤園的入門級改善產品，總價門檻相對友好，適合首入松山湖的改善家庭。
②5號樓，約170㎡的4房（兩梯兩戶）：
單價區間在4.52萬-5.53萬元/㎡，總價區間在773萬-946萬元，共26套。
其中，價格最低是房號201，單價約4.52萬/㎡、總價773萬；最貴的是1202/1302，單價5.53萬元/㎡，總價946萬元。
170㎡部分湖景視野好的房源單價明顯更高，01和02單元價差約2000元/㎡。
02
被壓抑的改善需求，遇上了對的產品
這波走貨較快的背后，最直觀的解釋是：松山湖已經積累了一批明確的改善需求。
自從青云境之后，區域內豪宅就斷供，一直都沒有“一線臨湖+低密純大戶型”的新盤。
中間出來的項目要么位置偏、要么容積率高、要么摻了小戶型，拉低圈層。
對于原本就住在松山湖、想要原地升級的改善家庭來說，可選的新盤很少。
潤園的出現，恰好填補了這個空缺。
另外，潤園產品亮點也不少，主要是兩點：
①容積率僅1.2，近十年松山湖最低
項目占地約7.3萬方，容積率1.2。
低容積率帶來的直接好處是：樓間距更寬、戶數更少、園林更大、私密性更強。而且全系都是大戶型，沒有小戶型混搭，圈層比較統一。
對于住過低密小區的改善客來說，這種開闊感是很難妥協的硬指標。
2. 松山湖首個“新規”樓盤，得房率明顯更高
潤園，是松山湖首個新規項目，戶型贈送面積大，實際使用空間遠超此前的產品。
具體到這次推售的兩個戶型：
①140㎡戶型：
有AB兩個戶型，都是獨立雙套房設計，配有儀式感入戶收納前庭，客廳是靈動可變空間，可以從茶室切換到親子書房。
約7.5米寬的陽臺直接連著客廳，空間通透，戶型設計考慮到了家庭不同階段的需求，實用舒適。
②170㎡戶型：
獨立電梯前廳、私梯入戶，南向面寬超18米，LDKB一體化搭配獨創全明光廳，還有超11㎡陽臺。
另設靈動X空間，可隨心布置成書房或興趣室；星級主臥超30㎡，帶獨立衣帽間和衛生間。
松山湖潤園，這次開盤比預期賣得好，歸根結底是兩個原因：
一是，定價務實，低樓層門檻友好，給了不同預算的改善家庭上車機會；
二是，產品有硬實力，1.2的超低容積率、新規下的高贈送戶型，精準回應了本地改善客群對居住品質的實際需求。
在整體平淡的市場環境下，多數項目走貨緩慢，但具備稀缺性和產品力的樓盤依然能獲得買家認可。
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