北京建工，左右互搏

開發(fā)商們對外卷產(chǎn)品、卷價格，是如今樓市的常態(tài)，但你見過自己“殺死”自己，左右手互搏的奇景嗎？

2026年上半年的北京，大家就見到了。

這一幕，發(fā)生在“北京建工地產(chǎn)”旗下的兩個高端項目身上，即：

嘉棠璟樾、嘉棠雅序。

兩個項目，一個在北京西三環(huán)到四環(huán)間，一個在南三環(huán)至南四環(huán)間，同屬豐臺地界。

大哥璟樾，已經(jīng)在今年3月開盤，而小弟雅序的開盤時間，預(yù)定在今年6月。

中間只隔了差不多3個月。

同一個市場，開盤時間臨近，都是北京建工地“嘉棠系”新作，大家都覺得，這又是大哥小弟雙劍合璧，合力圍剿豐臺改善客的無聊劇本。

直到不久前，嘉棠雅序項目正式出街，大家才驚覺，事情沒那么簡單。

有網(wǎng)友把兩個項目的戶型圖放在一起，直言：

很難想象這是一個時代的產(chǎn)品。

比如，都是99㎡的三居。

嘉棠璟樾的99㎡，只做了南向兩面寬。而嘉棠雅序，不僅南向三面寬，還南北通透。

嘉棠璟樾那邊，還停留在一個暗衛(wèi)的布局上，嘉棠雅序這邊，直接掏出了：

兩個明衛(wèi)。

再比如四居戶型，嘉棠雅序109㎡就做到了四居兩廳兩衛(wèi)，同樣的配置設(shè)計，嘉棠璟樾118㎡才有。

嘉棠璟樾123㎡和嘉棠雅序123㎡同為四居，先開盤的大哥，入戶門正對衛(wèi)生間，沒有玄關(guān)柜，沒有餐邊柜。

小弟不但該有的都有，三面寬整體還多了0.5米。

更關(guān)鍵的是價格。

嘉棠璟樾指導(dǎo)價高達(dá)8.9萬元/㎡，即便后來銷售端默默給出了7.79-8.5 萬元 /㎡的誠意價，項目的整體上車門檻，依舊在700萬以上。

而嘉棠雅序，放風(fēng)價只有6.8-7.2 萬元 /㎡。

直接把豐臺3-4環(huán)置業(yè)門檻拉到了6字頭。

當(dāng)然，嘉棠璟樾賣得貴，也有自己的道理。

作為一步海淀的新盤，嘉棠璟樾有機(jī)會承接一部分來自海淀的改善客戶。

只是，這個優(yōu)勢值不值一萬的價差，就見仁見智了。

有網(wǎng)友覺得，畢竟掛了海淀的名號，貴一點也正常。

也有網(wǎng)友認(rèn)為，一步海淀也不是海淀，享受不了最重要的學(xué)區(qū)配套。相比之下，雅序所在的豐臺核心，交通便利，周邊生活、醫(yī)療配套更齊全：

過日子的人，肯定選豐臺核心。

對于部分豐臺的改善客而言，嘉棠璟樾和嘉棠雅序之間的差距，相當(dāng)明顯。

狗蛋打趣，自家小弟把大哥按在地上摩擦，不亞于當(dāng)年中超，郎征飛鏟馬季奇。

一般，開發(fā)商在同區(qū)域，碰到兩個項目前后腳上市的情況，大多會選擇做出差異化，要么改善+豪宅，要么剛需+改善。

不說做到1+1>2，這樣兩個項目都能有自己的競爭力。

退一萬步來講，即便最后選擇了同系產(chǎn)品，在產(chǎn)品力、性價比方面，兩個項目也得拉齊，起碼不能讓先買的業(yè)主，覺得自己變成了冤大頭。

這次嘉棠雙子自己完爆自己的情況，實屬罕見。

狗蛋說，有這種操作，其實也不難理解。

一個媽的孩子，有時候都難免出現(xiàn)偏袒，更別提嘉棠雙子，不是一個媽生的。

大哥嘉棠璟樾，由北京建工地產(chǎn)、城建發(fā)展、住總?cè)铰?lián)合開發(fā)，其中城建發(fā)展占股48%，是第一大股東。

小弟嘉棠雅序，明面上也是聯(lián)合開發(fā)，由北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開發(fā)持股35%。但實際上，城鄉(xiāng)開發(fā)和建工地產(chǎn)的母公司，都是北京建工集團(tuán)。

換句話說：

嘉棠雅序才是北京建工的嫡出項目。

這一點，從兩個項目公司的負(fù)責(zé)人構(gòu)成中也能看出。

負(fù)責(zé)打造嘉棠雅序的項目公司，董事長為張浩，是北京建工地產(chǎn)的副總經(jīng)理。公司二把手，也就是真正把控操盤細(xì)節(jié)總經(jīng)理一職，由李京昆擔(dān)任。

李京昆是北京建工集團(tuán)的老人，在嘉棠雙子之前，還主持過北京建工地產(chǎn)“熙華臺”項目的操盤工作。

嘉棠璟樾項目公司的二把手也是李京昆，但一把手，則換成了來自城建發(fā)展系的高管李峰。

一個是聯(lián)合開發(fā)，一個是獨(dú)立開發(fā)，不說親親疏疏，至少在決策效率上，二者就不是一個級別。

更重要的是，因為開發(fā)主體不同，兩個項目誕生之初的目標(biāo)，也是不同的。

對于嘉棠璟樾這個聯(lián)合開發(fā)項目而言，它需要對參股方集團(tuán)，主要目標(biāo)是保證利潤。

也就是讓大家都能賺到錢。

而對于獨(dú)立開發(fā)的嘉棠雅序而言，保證去化明顯更為重要。

因為關(guān)乎集團(tuán)資金的順利流轉(zhuǎn)。

因此，嘉棠雅序也更容易去做一些討好購房者的行為，比如更精致的戶型細(xì)節(jié)，更低的項目價格。

加上這兩年北京建工地產(chǎn)對快速去化，也有執(zhí)念。

從已公布的最新信息來看，北京建工地產(chǎn)的財務(wù)狀況并不樂觀。

據(jù)東方金誠出具的，北京建工地產(chǎn)跟蹤評級報告顯示：2025年前三季度，公司營業(yè)收入43.86億元，同比下跌約50%；公司凈利潤2.07億元，同比下滑11.23%。

公司資產(chǎn)總額約556.92億元，負(fù)債達(dá)403.87億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

營收腰斬、利潤下滑、負(fù)債壓頂，對于北京建工地產(chǎn)來說，核心指標(biāo)只有一個：

能不能在最短的時間里，把混凝土換成熱乎乎的現(xiàn)金流？

如果關(guān)注北京建工最近幾年的動態(tài)，就會發(fā)現(xiàn)，公司“降價甩賣老項目”的操作，已成常態(tài)。

從房山的攬星樾、璟賢瑞庭，到昌平區(qū)的嘉境里熙華臺，都曾有突然打折背刺老業(yè)主的消息傳出。

年初的時候，還有媒體公開點名批評，北京建工地產(chǎn)2022年開盤的項目硅谷ONE，項目還沒交付，就被開發(fā)商以66折拋售。

最終逼得業(yè)主站上天臺以死相逼，要求退房。

有網(wǎng)友表示：

建工地產(chǎn)已經(jīng)是現(xiàn)階段北京，最敢降價的國央企之一了。

甩賣老項目，也是開發(fā)商快速回籠資金的常見手段。

今年3月嘉棠璟樾開盤，憑借優(yōu)越的地理位置和不錯的產(chǎn)品表現(xiàn)，收獲了一大批豐臺購房者的青睞。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，項目開盤銷售266套，開盤當(dāng)月，網(wǎng)簽量70套，拿下3月份豐臺網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王。截至4月30日，項目去化已經(jīng)超過30%。

在當(dāng)下的豐臺市場，可以說是難得的現(xiàn)象級紅盤。

只是隨著嘉棠雅序項目出街，部分剛剛掏出真金白銀的璟樾業(yè)主，心里有些膈應(yīng)。

有人在社交平臺上吐槽：

長江后浪推前浪，沒想到這么快就成了前浪，被拍死在沙灘上。

狗蛋說，市場不景氣，開發(fā)商有些特別的操作，大家其實都能理解。大不了就當(dāng)是早買早享受，晚買享折扣了。

可后浪和前浪出現(xiàn)的間隔，不能只有3個月吧？