北京
【案件情節】
2022年，周先生從李某手中購買一套回遷房，支付房款130萬元后入住。但李某并未將房屋過戶給周先生。
2023年，李某因資金周轉需要，又將該房屋"背戶"過戶給王某，王某以該房屋作抵押向趙大姐借款。后因王某未還款，趙大姐申請法院強制執行該房屋。
周先生作為案外人提出執行異議，主張自己是房屋真實權利人，要求排除執行。
【法院評析】
法院經審理認為：案外人執行異議之訴中，判斷買受人能否排除執行，需同時滿足四個條件：
·在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
·在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
·已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
·非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案中，周先生在查封前已簽訂合同、支付全款并入住，且未過戶非因其自身原因。因此，周先生對房屋享有足以排除強制執行的民事權益。
【律師勝訴心得】
一房二賣中先購房者的維權要點：
·務必簽訂書面買賣合同，保留全部付款憑證；
·付款后盡快入住，實際占有房屋；
·及時催促過戶，非因自身原因未過戶是關鍵——要證明自己積極主張過權利；
·遇到房屋被查封，及時提出執行異議，必要時提起執行異議之訴。
提醒：回遷房交易風險極高，"背戶"操作絕對不可取！
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