【澤達說法】買了房卻未過戶，抵押后能否排除執行？

案情回顧

2015年3月，劉某與陳某簽訂《房屋買賣合同》，約定劉某將其名下位于某市的一套住宅出售給陳某，總價款68萬元。合同簽訂后，陳某陸續向劉某支付購房款共計48萬元，剩余20萬元尚未支付。2015年5月，劉某將房屋交付給陳某，陳某及其家人一直居住至今。

2017年10月，劉某取得該房屋的不動產權證書，但未告知陳某。2018年6月，劉某因資金周轉需要，向某小額貸款公司借款60萬元，并以該房屋作為抵押擔保，雙方簽訂抵押合同并于次日辦理了抵押登記。

2019年3月，陳某得知劉某已取得產權證，遂要求其協助辦理過戶手續。劉某以各種理由推脫，并表示愿意支付違約金但不再出售房屋。陳某予以拒絕。2019年7月，陳某向人民法院提起訴訟，請求判令劉某協助辦理過戶手續并支付違約金。法院經審理認為，因房屋上已設立抵押權，客觀上無法辦理過戶，故駁回了陳某關于過戶的訴訟請求，但判決劉某支付違約金4萬元。該判決生效后，劉某未主動履行。

2020年4月，小額貸款公司因劉某未按期償還借款，向法院提起訴訟。經法院調解，雙方達成協議：劉某分期償還借款本金58萬元及利息，小額貸款公司對涉案房屋的拍賣、變賣價款享有優先受償權。后劉某未履行調解書，小額貸款公司申請強制執行。執行法院對房屋進行了查封并準備拍賣。

陳某得知后，向執行法院提出書面異議，主張其作為房屋買受人且已實際居住多年，請求停止執行。執行法院經審查作出裁定，駁回其異議請求。陳某遂提起案外人執行異議之訴，請求法院判決停止對涉案房屋的執行。

案件結果

一審法院經審理認為，陳某與劉某簽訂的房屋買賣合同合法有效；陳某已支付大部分房款并實際占有房屋多年，且當庭表示愿意將剩余房款20萬元交付法院執行部門；未能辦理過戶登記并非因陳某自身原因，而是因劉某在取得產權證后擅自將房屋抵押給第三人。參照相關司法解釋的規定，陳某對涉案房屋享有的物權期待權足以對抗小額貸款公司的抵押權，故判決停止對涉案房屋的執行，同時判令陳某在判決生效后十日內將剩余房款交至法院。

小額貸款公司不服，提起上訴。二審法院經審理后認為，陳某的物權期待權在權利性質、取得時間、當事人過錯程度以及生存利益保護等方面均具有優先保護的基礎，遂判決駁回上訴，維持原判。

法律分析

一、物權期待權

物權期待權并非我國法律明確規定的物權種類，但在司法實踐中已被廣泛認可。它是指買受人在已經履行買賣合同主要義務、實際占有不動產但尚未完成產權登記的情況下，所享有的、預期能夠取得完整物權的一種過渡性權利。本案中，陳某與劉某簽訂了合法有效的房屋買賣合同，支付了大部分購房款，并已實際居住多年，其對于未來取得房屋所有權的期待具有合理性和確定性。這種期待雖尚未轉化為民法典意義上的所有權，但已具備物權的實質性要素，且直接關系到陳某及其家人的基本居住需求。從權利順位的角度觀察，一般債權主要體現為財產性利益，而物權期待權則兼具財產屬性和生存保障功能。當兩者發生沖突時，法律傾向于優先保護與基本生存權益密切相關的權利。

本案中，涉案房屋是陳某家庭在本市的唯一住房，其長期穩定的占有使用狀態已經形成了值得保護的信賴利益。因此，物權期待權雖然在形式上是債權的一種延伸，但在實質保護層面具有優先于一般債權的價值基礎。

二、權利沖突時的綜合衡量標準

當案外人的物權期待權與申請執行人的抵押權同時指向同一不動產時，不能簡單依據“物權優于債權”的一般規則得出抵押權必然優先的結論。司法實踐逐步形成了綜合考量的裁判路徑，主要圍繞三個維度展開。

第一，權利取得的時間先后。本案中，陳某與劉某簽訂買賣合同并實際占有房屋的時間是2015年，而劉某將房屋抵押給小額貸款公司發生在2018年，陳某的物權期待權成立時間明顯早于抵押權。在權利形成順序上，先成立的合法權利原則上應當受到尊重和保護。第二，當事人的過錯程度。本案中，陳某在締約和履約過程中并無任何過錯，其未能辦理過戶登記的原因在于劉某取得產權證后未告知陳某，反而擅自將房屋抵押。而小額貸款公司在接受抵押時雖履行了基本的查詢義務，但面對已經由他人長期占有居住的房屋，其是否可以更進一步核實占有狀態背后的權利負擔，值得反思。第三，權利所承載的利益屬性。抵押權屬于純財產性權利，其核心功能是擔保債權的實現；而物權期待權背后的居住利益，涉及買受人及其家庭成員的基本生存權益。當兩種權利發生沖突時，生存利益通常應獲得更優先的考量。

第二，本案二審法院正是基于上述綜合衡量，認定陳某的物權期待權應當優先于小額貸款公司的抵押權得到保護。

三、執行異議之訴中的實質審查路徑

執行異議之訴與執行程序中的異議審查存在本質區別。執行異議審查主要基于執行卷宗材料進行形式判斷，而執行異議之訴是一個完整的訴訟程序，法院需要對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查。在本案審理過程中，法院并未簡單套用某一特定條款，而是回歸執行異議之訴的制度本源，依據有關案外人執行異議之訴的實體裁判規則，對陳某的權利狀況進行全面審查。

審查的核心內容包括：買賣合同是否真實有效、房款支付是否達到合理比例、實際占有是否持續穩定、未辦理過戶是否非因買受人自身原因、剩余房款是否愿意交付等。這些因素共同構成了判斷物權期待權是否真實、是否值得保護的綜合標準。

同時，法院還考察了抵押權設立時是否存在惡意或重大過失、抵押權的實現是否會不當損害買受人的基本生存權益等。正是通過這種實質審查，法院才得以在兩種法定權利之間作出優先保護的裁判。

值得指出的是，這種裁判邏輯并不意味著物權期待權在任何情況下都可以對抗抵押權，而是要結合具體案情，在利益衡量的基礎上作出公平合理的判斷。

律師寄語

當買受人已經支付大部分房款、長期實際占有房屋，且未能過戶并非自身原因時，其享有的物權期待權足以對抗后設立的抵押權。這一規則體現了司法對善意購房人生存利益的特別保護，也是對交易安全和公平秩序的雙重回應。

對于購房人而言，在簽訂房屋買賣合同后，應當盡快辦理產權過戶登記，避免因出賣人的后續行為導致權利受損。如果因客觀原因無法及時過戶，務必保留好付款憑證、占有使用證據等材料，以便在發生爭議時能夠證明自身無過錯。對于債權人或抵押權人而言，在接受不動產抵押時，不能僅依賴不動產登記簿的記載，還應當實地查看抵押物的占有使用狀況，必要時要求抵押人提供實際占有人出具的書面說明，以防范潛在的物權期待權風險。

需要特別說明的是，我國并非判例法國家，每一起案件的具體情節各不相同，本文所涉案例的裁判思路僅供參考。如您遇到類似糾紛，建議及時咨詢專業律師，以便結合具體情況制定最有利的維權策略。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領