北京
來源：市場資訊
（來源：上海樓市情報）
近日，上海市楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局的一份規(guī)劃草案公示，在平靜的上海樓市投下了一枚重磅炸彈。
這份名為《上海市楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元控制性詳細規(guī)劃03A1街坊局部調(diào)整（公眾參與規(guī)劃草案）公示》的文件，主角正是“八埭頭濱江園”項目所在地塊。
01
要理解這份草案公示的分量，必須先回顧八埭頭濱江園的過往。
項目位于楊浦濱江南段核心，距離黃浦江岸線僅約200米，坐擁一線江景，曾是上海灘備受矚目的頂豪項目。2018年首次開盤時，一期均價約9.92萬元/㎡，一度“日光”清盤。
然而，好景不長。由于動遷成本飆升、開發(fā)商上海鍾偉房地產(chǎn)資金鏈斷裂，項目二期在2021年陷入停工，此后雖經(jīng)波折復(fù)工，但最終仍陷入實質(zhì)性“爛尾”。項目抵押金額超151億元，被多家法院查封。
轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2025年。在楊浦區(qū)政府“保交樓”工作的持續(xù)推進下，國內(nèi)頭部房企中海集團通過旗下公司中標，成為項目的代建方，負責后續(xù)建設(shè)、交付及運營管理。
至此，這個停擺近5年的項目，終于走上了重生之路。
02
此次公示的規(guī)劃調(diào)整，其核心內(nèi)容可概括為：“一分為二，商改住，增配套”。
街坊拆分與道路優(yōu)化：原03A1街坊被新規(guī)劃的景星路（紅線寬度16米）一分為二，拆分為03A1和03A2兩個街坊。這優(yōu)化了區(qū)域路網(wǎng)，為后續(xù)開發(fā)奠定了空間基礎(chǔ)。
土地性質(zhì)重大調(diào)整：本次調(diào)整最引人注目的變化，是大幅增加了住宅用地，縮減了商業(yè)辦公用地，即所謂的“商改住”。
新增兩幅純住宅用地：
03A1-05地塊：規(guī)劃為三類住宅組團用地，用地面積29100平方米，容積率2.39，建筑限高80米。
03A2-02地塊：規(guī)劃為三類住宅組團用地，用地面積34046平方米，容積率2.3，建筑限高80米。
保留及新增配套：
03A2-01地塊：規(guī)劃為商業(yè)用地，面積約9234平方米，將配備郵政支局、菜場（含24小時開放廁所）、酒店及地下公共停車位。
03A1-04地塊：新增約2527平方米的公共綠地。
此外，住宅地塊內(nèi)還規(guī)劃了養(yǎng)育托管點、老年活動室、配套商業(yè)等設(shè)施，強調(diào)與街道、開放空間形成活力界面。
據(jù)測算，此次調(diào)整后，該區(qū)域?qū)⑿略鲎≌ㄖ娣e約14.8萬平方米，而保留的商業(yè)建筑面積僅約1.01萬平方米。這意味著，未來這里將崛起總建筑面積約15萬平方米的濱江高端住宅集群，并輔以特色街區(qū)商業(yè)和口袋公園。
03
此次規(guī)劃調(diào)整，對上海樓市，尤其是高端市場而言，意義非凡。
首先，兩塊新增住宅用地均位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，前方無高層遮擋，可飽覽陸家嘴、北外灘、外灘風(fēng)光。在上海核心區(qū)土地資源日益枯竭的背景下，如此優(yōu)質(zhì)濱江地塊的放出，非常難得。
其次，東外灘板塊已有多年未有純粹的新住宅用地供應(yīng)。此次近15萬方的新增體量，將有效填補市場空白，為改善型、高端客群提供難得的選擇。
最后，參考八埭頭濱江園一期歷史售價（近10萬元/㎡）以及當前上海頂級豪宅的市場行情，未來這兩幅地塊上的住宅產(chǎn)品入市價格勢必成為區(qū)域乃至全市的新標桿。其定位、產(chǎn)品力和最終售價，將對整個楊浦濱江乃至北外灘的房價體系產(chǎn)生深遠影響。
對此，你怎么看？
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