長春"十五五"規(guī)劃綱要全文落地！萬億目標(biāo)+"1351"都市圈+"3轉(zhuǎn)4強7新"，一文讀懂未來五年城市新格局

開篇：幾個關(guān)鍵點，串起長春"十五五"的關(guān)鍵拼圖

一座城市的未來五年藍(lán)圖正式落定，每位身處其中的從業(yè)者都值得認(rèn)真讀懂它。請注意這串緊密相連的時間節(jié)點:

2025年10月，《長春都市圈發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā)； 2025年12月，長春"十五五"規(guī)劃建議審議通過； 2026年3月，自然資發(fā)〔2026〕38號文落地，新增經(jīng)營性房地產(chǎn)用地供給受限；

?25年10月，《長春都市圈發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā)；

?25年12月，長春"十五五"規(guī)劃建議審議通過；

?26年3月，自然資發(fā)〔2026〕38號文落地，新增經(jīng)營性房地產(chǎn)用地供給受限；

?26年4月，《長春市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》）正式發(fā)布；

?26年4月，長春首批"好房子"試點項目公布。

大事環(huán)環(huán)相扣，傳遞出清晰信號：長春正告別"增量擴張"時代，全面邁向"存量提質(zhì)"新階段。

一、萬億目標(biāo)定了！"一中心、五高地"的戰(zhàn)略雄心

1.1 經(jīng)濟目標(biāo)：劍指萬億

《規(guī)劃綱要》第三章明確提出:

"經(jīng)濟增速跑贏全國平均水平，年均增速達到5%以上，經(jīng)濟總量邁上萬億元臺階、在省會城市中實現(xiàn)爭先進位。"

從基數(shù)看，長春全市GDP從2020年的6821.42億元提高到2025年的8005.59億元，五年間穩(wěn)步增長，占全省比重始終保持在50%以上。

數(shù)據(jù)解讀：到2030年，長春GDP將實現(xiàn)萬億元跨越，第三產(chǎn)業(yè)占比同步提升至60%目標(biāo)線，呈現(xiàn)"規(guī)模擴張+結(jié)構(gòu)優(yōu)化"雙重躍升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2020年的7.8:40.7:51.5、2025年的6.6:34.6:58.8，優(yōu)化為2030年目標(biāo)的6:34:60，實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重的"雙60"目標(biāo)。（數(shù)據(jù)來源:長春市"十五五"規(guī)劃綱要）

1.2 "一中心、五高地"戰(zhàn)略定位

《規(guī)劃綱要》第三章第一節(jié)明確長春發(fā)展定位為"一中心、五高地":

"國家區(qū)域創(chuàng)新中心、國家先進制造業(yè)高地、國家現(xiàn)代化大農(nóng)業(yè)示范高地、國家文化和旅游產(chǎn)業(yè)高地、東北亞地區(qū)開放合作高地、生態(tài)宜居美好生活高地。"

1.3 人口與城鎮(zhèn)化目標(biāo)

常住人口城鎮(zhèn)化率從2025年的68.43%（2024年數(shù)據(jù)）提升至2030年的72%左右。到2030年，中心城區(qū)將建設(shè)成為常住人口規(guī)模超500萬的特大城市。

二、"1351"都市圈：長春的未來空間在哪里？

2.1 什么是"1351"？

《規(guī)劃綱要》第二十九章第一節(jié)明確:

"引領(lǐng)構(gòu)建'一中心、三組團，五帶、一廊'的'1351'長春現(xiàn)代化都市圈空間布局，更好推動都市圈同城化、城市群一體化發(fā)展。"

2.2 "一中心"四大功能定位

圍繞長春中心城市，《規(guī)劃綱要》明確四大功能：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中樞、區(qū)域創(chuàng)新策源高地、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)協(xié)同引擎、公共服務(wù)共享平臺。

2.3"三組團"分工

2.4 "五帶"產(chǎn)業(yè)格局

五條產(chǎn)業(yè)帶沿交通通道與產(chǎn)業(yè)鏈群展開：現(xiàn)代文旅產(chǎn)業(yè)帶、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶、先進制造產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、能源產(chǎn)業(yè)帶。

2.5 "一廊"區(qū)域協(xié)同

以長春、哈爾濱、沈陽、大連4個副省級城市為戰(zhàn)略支點，共同打造南北貫通的哈長沈大產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新走廊，聚焦高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)。

三、中心城市"五區(qū)、兩帶、八組團"布局

重要提示

《規(guī)劃綱要》第二十九章第二節(jié)明確，都市圈層面的"五帶"與中心城市層面的"五區(qū)"是兩個不同概念。中心城市空間布局為"五區(qū)、兩帶、八組團"。

3.1 "五區(qū)"功能定位

3.2 "兩帶"東西半環(huán)

西半環(huán)——糧食安全和新能源產(chǎn)業(yè)帶：以榆樹市、德惠市、農(nóng)安縣、公主嶺市為軸線，重點發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品精深加工，大力發(fā)展風(fēng)光新能源與現(xiàn)代物流。

東半環(huán)——特色農(nóng)業(yè)和文旅產(chǎn)業(yè)帶：以九臺區(qū)、蓮花山度假區(qū)、凈月高新區(qū)、雙陽區(qū)為軸線，整合特色農(nóng)產(chǎn)品和鄉(xiāng)村文旅資源，重點發(fā)展以參鹿菌為主的特色農(nóng)業(yè)。

3.3 "八組團"各顯其能

合心（軌道交通裝備研發(fā)制造）、范家屯（汽車產(chǎn)業(yè)配套）、大嶺（汽車零部件創(chuàng)新）、合?。ㄖ悄苎b備制造）、空港（臨空產(chǎn)業(yè)體系）、米沙子（綠色循環(huán)產(chǎn)業(yè)）、鹿鄉(xiāng)（梅花鹿+文旅康養(yǎng)）、勸農(nóng)（冰雪旅游+避暑休閑）。

四、"3轉(zhuǎn)4強7新"：長春押注的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)版圖

《規(guī)劃綱要》第二篇明確了"3轉(zhuǎn)、4強、7新"現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。

4.1 "3轉(zhuǎn)"——三大傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

? 汽車產(chǎn)業(yè)：向新能源與智能網(wǎng)聯(lián)轉(zhuǎn)型。"全力支持汽車龍頭企業(yè)'All in'新能源戰(zhàn)略"，到2030年新能源汽車產(chǎn)量占整車產(chǎn)量比重力爭達到60%，建設(shè)世界級汽車先進制造業(yè)集群；

? 裝備制造產(chǎn)業(yè)：向智能化高端化轉(zhuǎn)型。推動CR450下一代高速動車組研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用，推動高速磁浮、中低速磁浮、氫能列車關(guān)鍵核心技術(shù)研發(fā)；

? 農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)：向綠色精深加工轉(zhuǎn)型。依托黃金玉米帶資源，打造全國"綠色食品之都"。

4.2 "4強"——四個成長型新興產(chǎn)業(yè)

? 新一代光電信息產(chǎn)業(yè)：高水平建設(shè)"中國光電城"，深度參與國家半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

? 生物醫(yī)藥和生命健康產(chǎn)業(yè)：以永春醫(yī)藥城建設(shè)為牽引，"推動生物醫(yī)藥創(chuàng)新能力進入國家第一方陣"；

? 綠色能源產(chǎn)業(yè)：到2030年，新建風(fēng)光裝機量130萬千瓦，總量達到260萬千瓦；

? 現(xiàn)代文旅消費業(yè)：到2030年，全市接待游客力爭達到3.6億人次、出游總花費力爭實現(xiàn)6000億元。

4.3 "7新"——七個新賽道產(chǎn)業(yè)

高端醫(yī)療裝備和創(chuàng)新藥、航空航天及應(yīng)用（2030年遙感衛(wèi)星在軌運行達到300顆，通信衛(wèi)星年產(chǎn)能達到1000顆）、低空經(jīng)濟、前沿新材料、新型半導(dǎo)體、具身智能、數(shù)字經(jīng)濟（2030年數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過12%）。

4.4 三大平臺引擎

北湖未來科學(xué)城、永春醫(yī)藥城、長春國際航空博覽城，作為"3轉(zhuǎn)4強7新"產(chǎn)業(yè)體系的核心承載平臺。

五、住房體系新格局：從"住有所居"邁向"住有優(yōu)居"

5.1 公租房：精細(xì)化管理升級

《規(guī)劃綱要》明確:

"優(yōu)化聯(lián)合審核流程，依托大數(shù)據(jù)平臺實現(xiàn)申請人信息聯(lián)網(wǎng)核查。建立常態(tài)化年度復(fù)核與動態(tài)巡查制度。完善輪候排序規(guī)則，政策向優(yōu)先保障群體傾斜。"

5.2 保租房：供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化

"差異化增加保租房供給，重點在新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等布局新建項目，優(yōu)先通過存量房改造、閑置資產(chǎn)盤活等方式擴充房源……將新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員列為重點保障群體。"

5.3 "好房子"建設(shè)：產(chǎn)品力升級核心

《規(guī)劃綱要》第四十二章第二節(jié)明確:

"推行適應(yīng)長春氣候特色的新材料、新技術(shù)和新標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)及改造一批'好房子'。推動住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、智慧化。健全住宅項目工程質(zhì)量監(jiān)管與信息公示制度，拓展人工智能在'好房子'全生命周期管理應(yīng)用。"

5.4 城市更新與存量盤活

《規(guī)劃綱要》第四十二章明確了城市更新時間表:

? 老舊小區(qū)："全面完成剩余2000年底前建成的老舊小區(qū)改造及'回頭看'工作"；

? 棚戶區(qū)："到2030年，分級分批完成三環(huán)內(nèi)棚戶區(qū)改造工作"；

? 城中村："到2030年，分類分批推動已批復(fù)的14個城中村更新改造"。

5.5 穩(wěn)定市場預(yù)期

《規(guī)劃綱要》第四十七章第二節(jié)明確："著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。"

5.6 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

2026年長春市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量1942.4公頃，其中住宅用地占比約15%。

數(shù)據(jù)解讀：住宅用地占比僅15%，工礦倉儲用地高達35%，清晰傳遞了"控住宅增量、強產(chǎn)業(yè)支撐"的政策信號。結(jié)合38號文"增存掛鉤"約束，長春未來商品房供地將更多依賴城市更新和存量盤活。（數(shù)據(jù)來源:長春市規(guī)劃和自然資源局）

六、2026年市場數(shù)據(jù)印證轉(zhuǎn)型趨勢

6.1 1-4月累計數(shù)據(jù)（含普通住宅、別墅、酒店式公寓）

? 成交套數(shù)：7,978套

? 成交建筑面積：88.48萬平方米

? 成交均價：約8,931元/平方米

? 成交金額：79.03億元

數(shù)據(jù)解讀：3月成交3,354套，環(huán)比大幅反彈355.09%，4月成交均價9,000元/平方米左右，量價整體呈現(xiàn)"3月強反彈、4月延續(xù)企穩(wěn)"的態(tài)勢，市場修復(fù)信號明顯。（數(shù)據(jù)來源:克而瑞，統(tǒng)計含普通住宅、別墅、酒店式公寓）

6.2 庫存與去化情況

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年4月長春庫存59,526套（同比下降32.27%），庫存建筑面積703.67萬平方米（同比下降30.27%），12個月去化周期為30.0個月。庫存持續(xù)去化，市場結(jié)構(gòu)性改善跡象明顯。

七、四大趨勢研判與三條戰(zhàn)略建議

7.1 四大趨勢研判

趨勢一：土地市場--存量盤活成主渠道

結(jié)合《規(guī)劃綱要》"盤活存量土地和低效用地"章節(jié)與自然資發(fā)〔2026〕38號文，未來商品房供地將高度依賴城市更新和存量挖掘，"產(chǎn)業(yè)匹配度+方案優(yōu)"的綜合評審模式將逐步替代傳統(tǒng)"價高者得"。

趨勢二：產(chǎn)品供給--從"住有所居"向"住有優(yōu)居"升級

"好房子"建設(shè)全面鋪開，《規(guī)劃綱要》明確推行"適應(yīng)長春氣候特色的新材料、新技術(shù)和新標(biāo)準(zhǔn)"，東北寒地住宅在保溫、隔音、防火等方面的針對性設(shè)計將成為差異化突圍關(guān)鍵。

趨勢三：區(qū)域格局--"五區(qū)"主導(dǎo)，核心區(qū)集聚

中央文化商務(wù)區(qū)、北部新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展先導(dǎo)區(qū)、南部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將成為新增供給和需求釋放的主要承載，遠(yuǎn)郊地塊價值進一步分化。

趨勢四：行業(yè)競爭--產(chǎn)品力+運營力綜合較量

具備存量運營能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、寒地住宅研發(fā)能力的企業(yè)將占據(jù)優(yōu)勢，傳統(tǒng)"快周轉(zhuǎn)"模式生存空間進一步壓縮。

7.2 給房企的三點戰(zhàn)略建議

建議一：聚焦核心"五區(qū)"存量更新機會

重點關(guān)注重慶路、站前等重點更新片區(qū)，朝陽清和、經(jīng)開東環(huán)等一般更新片區(qū)，以及綠園長客、汽開南翼工業(yè)等潛力更新片區(qū)。能力建設(shè)上，需補齊"拆遷安置+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+社區(qū)運營"綜合能力短板。

建議二：產(chǎn)品力升級--把握"好房子"標(biāo)準(zhǔn)與長春氣候特色

圍繞《規(guī)劃綱要》提出的"適應(yīng)長春氣候特色的新材料、新技術(shù)和新標(biāo)準(zhǔn)"，將"安全、舒適、綠色、智慧"作為產(chǎn)品研發(fā)核心方向，針對東北氣候特點做出針對性設(shè)計。

建議三：精準(zhǔn)匹配五大功能區(qū)客群定位

長春"十五五"規(guī)劃可用三條主線概括：都市圈引領(lǐng)--"1351"空間布局重塑區(qū)域格局；產(chǎn)業(yè)升級--"3轉(zhuǎn)4強7新"夯實經(jīng)濟底盤；住房體系重構(gòu)--從"住有所居"邁向"住有優(yōu)居"。

2026年作為"十五五"開局之年意義關(guān)鍵。過去依賴資金競價能力的粗放模式正在退場，未來將是**"存量盤活能力+產(chǎn)品力+精細(xì)化運營能力"**的綜合較量。讀懂"十五五"，把握新格局--這是每一位長春房地產(chǎn)參與者的必修課。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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