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      4月的房價是漲還是跌?

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      4月的房價是漲還是跌?明天統(tǒng)計局就要公布4月份一系列重要數(shù)據(jù),其中最重要的是住房價格和房地產(chǎn)的投資增速。對4月的房價走勢,我的核心判斷是:房價會繼續(xù)延續(xù)上漲趨勢,同時新房庫存會繼續(xù)下降,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)估跌幅會繼續(xù)擴(kuò)大。

      首先說一說二手房價格。4月份一線城市延續(xù)3月份的漲勢,預(yù)估上漲0.4%到0.5%,漲幅相比于3月份持平或擴(kuò)大0.1個百分點。一線城市中的上海預(yù)估漲幅0.5到0.6個百分點,和3月份相比漲幅擴(kuò)大0.1和0.2個百分點。北京上漲0.6%,漲幅或可能持平。深圳上漲0.4到0.5個百分點,相比于3月份漲幅擴(kuò)大0.1%。廣州持平,相比于3月份下跌0.2個百分點。整體而言,一線城市繼續(xù)上漲。

      二線城市的二手房價格預(yù)估由3月份下降0.2%,轉(zhuǎn)為止跌或微漲0.1%。三線城市二手房價格環(huán)比由下跌0.4%,轉(zhuǎn)為下跌0.4%到0.5%,跌幅持平或跌幅擴(kuò)大。4月份二手房上漲的城市繼續(xù)增加,預(yù)估有17座城市價格上漲。

      其次,得出這些結(jié)論有兩個方面的依據(jù)。一是成交量。4月份一線城市二手房成交量沒有大幅下滑。其中上海成交了28742套,環(huán)比下降7%;北京下降10%;深圳增加11.3%。核心二線城市的成交量有降有增。其中像蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、青島、廈門、東莞等城市成交量不降反增。

      蘇州大漲41%,廈門、南京增長20%,杭州10%,連東莞都大增35%。核心二線城市的成交量表現(xiàn)比一線城市更亮眼。上述這些二線城市二手房價格在3月份大部分也止跌或微漲,比如杭州下跌0.1%,南京上漲0.2%,廈門0.1%,重慶、青島等多城市止跌。因此我認(rèn)為二線城市整體更可能是微漲。三線城市由于庫存較高,止跌還需要時間。

      另一個判斷指標(biāo)是掛牌量。根據(jù)冰山25城的數(shù)據(jù),4月掛牌量繼續(xù)下降,其中核心城市降幅較大。武漢、蘇州降幅超過2%,南京、北京、上海、合肥等城市降幅超過1%,其他多座城市降幅在1%以下。按照成交量估算庫存周期,部分城市比如上海庫存周期已下降到不足4個月,北京降至不足8個月。庫存周期下降,房價就有持續(xù)上漲的動力。

      第三,我們說一下房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以及新房庫存,我認(rèn)為會繼續(xù)下降?;凇叭齑妗边@一目標(biāo),各地新增供給嚴(yán)格受限,一級市場的土拍規(guī)模會繼續(xù)下降,由此減少新房供給。這對于市場是件好事,也說明上面對當(dāng)下房產(chǎn)市場有足夠清晰的認(rèn)知。當(dāng)然,預(yù)測肯定有偏差,但我相信明天統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)大概率會有驚喜。明天看完數(shù)據(jù),你所在的城市房價漲了還是跌了?



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