謝逸楓：顫抖吧！前4月賣地收入大跌，不足7000億元

文/謝逸楓

5月20日，一組數(shù)據(jù)顯示，前4月全國賣地收入（國有土地使用權(quán)出讓收入）6801億元（一季度5176億元），同比下降27.2%（一季度下降24.4%），跌幅擴大2.8%，意味著賣地收入跌破7000億元，堪稱史無前例的暴跌。

前4月政府性基金收支增長雙雙回落，顯示出目前房地產(chǎn)市場回暖基礎(chǔ)不廣泛、不同能級城市間銷售成交量分化趨勢明顯。因此，國有土地使用權(quán)出讓收入同比偏弱仍然對政府性基金收入增長形成拖累。

4月單月政府性基金收入同比降幅較3月的16.7%走闊至26.4%，其中國有土地使用權(quán)出讓收入同比降幅較3月22.6%走闊至34.8%。然而，與房地產(chǎn)相關(guān)的5項稅收收入加總后同比降幅較3月的12.2%收窄至0.7%。

顯示一線城市樓市“小陽春”和市值權(quán)重更高的高能級城市帶動銷售成交量初現(xiàn)止跌回穩(wěn)的企穩(wěn)跡象，邊際提振房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入回升。需求端數(shù)據(jù)亦顯示，4月商品房成交金額同比降幅較3月的13.3%明顯收窄至7.6%。

2025年4月土地出讓收入受市場短暫復(fù)蘇出現(xiàn)過較強回升、形成較高基數(shù)，但土地市場成交的低迷仍是2026年4月土地出讓收入增速回落的核心原因，4月房地產(chǎn)開工面積與投資增速的回落體現(xiàn)這一特征。

前四月全國土地收入的絕對值，創(chuàng)下2021年同期最低收入紀(jì)錄。2023年-2024年同期跌破1.2萬億元、1.1萬億元，2025年同期到跌破1萬億元，2026年同期跌破7000億元。而同比跌幅27.2%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅擴大11.3%。

盡管前四月全國賣地收入跌破7000億元，從地方收入的結(jié)構(gòu)來看，占地方財稅收入依然高，特別是一線二線和三四線城市，堪稱一部史詩級最成功的土地財政學(xué)、經(jīng)濟學(xué)。土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。

前四月全國賣地收入大跌，歸根結(jié)底是季節(jié)性的淡季、房企在建項目開發(fā)和在售項目銷售緩慢、地方土地供應(yīng)大幅度緊縮、房企因銷售低迷及債務(wù)和融資壓力導(dǎo)致拿地謹(jǐn)慎、減少，以去庫存為主，民企大多停止拿地，城投退出搶地陣容。

其一是前四月全國一般公共預(yù)算收入8.3404萬億元，一般公共預(yù)算支出9.4809萬億元，意味著錢不夠花。實際上，財政赤字規(guī)模從2021年4.38萬億元升到2026年的5.89萬億元，比2025年增加2300億元，說明土地收入下降對地方影響大。

目前來看土地收入下降對地方的影響非常大，首當(dāng)其沖的是地方財政收入減少，影響財政狀況和運行。其次是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)受阻，影響城市建設(shè)和居民生活質(zhì)量。再次是公共服務(wù)投入減少，影響教育、醫(yī)療、社會保障等公共服務(wù)。

最后是經(jīng)濟發(fā)展受阻，影響政府投資、融資能力。土地市場需求減弱，經(jīng)濟發(fā)展放慢，一定程度上增加地方債務(wù)。綜上所述，土地出讓收入下降對地方政府、城市建設(shè)、公共服務(wù)和經(jīng)濟發(fā)展等多個方面都會產(chǎn)生不良影響。

其二是前四月全國賣地收入6801億元，同比下降27.2%，占到前4月全國一般公共預(yù)算收入8.3404萬億元的8.15%（一季度8.40%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前四月-2026年前四月全國賣地收入分別為21383億元、15012億元、11761億元、10536億元、9340億元、6801億元，增速分別為同比上漲35%、下降29.8%、下降21.7%、下降10.4%、下降11.4%、下降27.2%。

2026年前四月全國賣地收入6801億元，對比2021年前四月全國賣地收入2.1383萬億元，數(shù)據(jù)上來看，堪稱腰斬。值得注意的是前四月全國賣地收入同比下降27.2%，對比2025年同期同比下降15.9%，跌幅擴大11.3%。

2020年前四月-2022年前四月全國賣地收入連續(xù)三年突破二萬億元后，2023年前四月跌幅1.2萬億元、2024年前四月跌破1.1萬億元，2025年前四月首次跌破1萬億億元，到2026年前四月首次跌破7000億元，土地收入下降速度超預(yù)期。

這是土地財政迎來重大變化的信號，意味著土地增量轉(zhuǎn)向存量，新增土地供應(yīng)減少和去庫存周期內(nèi)，土地收入正式見頂進入下降周期。盡管土地收入絕對值減少，對于部分城市來說，依然是部分城市的地方財政收入最主要的來源。

其三是土地收入下降背后，是土地供應(yīng)的緊縮。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、發(fā)展質(zhì)效提升、供給側(cè)穩(wěn)步優(yōu)化的運行格局。

前4月全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積1.2712億平方米，成交金額3547億元。在按需供地、盤活存量用地、專項債加大對地方財政支持、春節(jié)供地延后等因素影響下，市場整體保持縮量態(tài)勢，直至3月節(jié)后成交節(jié)奏有所恢復(fù)。

整體拿地意愿持續(xù)低迷態(tài)勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前4月100家典型房企整體拿地規(guī)模繼續(xù)縮減，拿地貨值、成交金額、成交建面分別為4356.2億元、2141.2億元、2790.3萬平，同比分別下滑47.6%、50%、28.7%，創(chuàng)下近五年同期最低值。

中指數(shù)據(jù)顯示，土地投資走弱，2025年三季度全國（300城）土地成交總價同比下降11.5%，增速較二季度下降32.9%，四季度降幅進一步擴大至22.7%，預(yù)計對今年一、二季度的土地投資持續(xù)造成拖累。

2026年一季度全國住宅用地計劃供應(yīng)規(guī)模延續(xù)收縮態(tài)勢，同比下降21%（2025年同期下降19%、2024年同期下降18%）。2026年一季度僅524個城市發(fā)布計劃，供應(yīng)規(guī)模大幅降至1.4億平方米，供應(yīng)規(guī)模近乎腰斬，創(chuàng)下近五年最低值。

4月300城住宅用地成交面積、出讓金同比降幅仍較大。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為1930萬平方米，同比下降29.7%。土地出讓金860億元，同比下降39.0%。

累計來看，2026年1-4月，300城住宅用地成交8278萬平方米，同比下降24.4%。土地出讓金3230億元，同比下降41.3%。4月房企拿地持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，部分優(yōu)質(zhì)地塊保持較高熱度，帶動300城平均溢價率提升至8.9%。

從城市集中度來看，2026年1-4月，TOP20城市宅地出讓金占全國比重為60%，較2025年全年提升8%，較1-3月提升1%。全國住宅用地出讓金TOP20城市中，核心一二線城市有16個，其中上海住宅用地出讓金為285億元，居全國首位。

其四是目前全國各地供地端嚴(yán)控增量的調(diào)控方向未變，供地規(guī)模收緊的節(jié)奏保持穩(wěn)定，控增量供地方針得到持續(xù)落地。最為明顯的是供地層級分化鮮明，各能級城市供地精準(zhǔn)分化，其中一二線城市總量控制最明顯，目的是平衡供需關(guān)系。

供地層級分化鮮明，市本級縮量力度顯著高于代管縣市。市本級宅地計劃供應(yīng)同比下降25%，代管縣市降幅僅18%。商品住宅用地市本級降幅19%、縣市降幅13%，核心城區(qū)減量力度遠大于縣域，貼合市場去庫存核心需求。

各能級城市供地精準(zhǔn)分化，一二線控總量、三四線市本級深度調(diào)整。一線城市宅地供應(yīng)同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級降幅22%，三四線市本級降幅達26%，形成高能級強縮量、低能級緩調(diào)整的差異化格局。

頭部供地城市數(shù)量縮減，核心城市全面執(zhí)行縮量調(diào)控。供地規(guī)模超200公頃的頭部城市由2025年的15個縮減至10個，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調(diào)，供地資源配置更趨精準(zhǔn)高效。

目前我國現(xiàn)有694個城市，具體包括4個直轄市、293個地級市、397個縣級市。其中2個一線城市，293個強二線城市和弱二線城市，397個強三四五線城市和弱三四五線城市。所以，頭部城市集中在一線城市和強二線城市里面。

其五是前四月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入6672億元（一季度4794億元）。2020年-2025年全國土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元。

前四月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入6672億元占全國稅收收入6.8097萬億元的9.79%（一季度9.88%）。2020年-2025年分別為13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項稅收，占到全國總稅收入的12%以上。

說明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)等與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的稅收貢獻約12塊錢，意味著全國土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收、地方稅收的比例更高，對財政貢獻、地方收入更高。

前四月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅1370億元，同比下降15.3%；房產(chǎn)稅2185億元，同比增長7.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1049億元，同比增長3.7%；土地增值稅1522億元，同比下降15.6%；耕地占用稅546億元，同比下降0.6%。

單月來看，4月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收同比下降11.5%，降幅較3月下降12.2%，收窄0.7%，主要是契稅、土地增值稅同比均出現(xiàn)明顯回落，與同期商品房銷售走弱、土地市場疲軟、國房景氣指數(shù)低迷表現(xiàn)一致。

其六是前四月全國賣地收入6801億元（2020年-2025年分別為8.4142萬億元、8.7051萬億元、6.6854萬億元、5.7996萬億元、4.8699萬億元、4.1518萬億元，賣地收入自2021年之后，連續(xù)5年保持下降的趨勢。

前四月全國土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入6672億元（2020年-2025年分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項稅收收入自2021年之后，連續(xù)5年下降。

前四月全國房地產(chǎn)總收入1.3473萬億元（全國賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項稅收收入），2020年-2025年分別為10.3836萬億元、10.7844萬億元、8.6070萬億元、7.6531萬億元、6.7236萬億元、5.9244萬億元，連續(xù)5年下降。

按照房地產(chǎn)總收入（全國賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項稅收和相關(guān)的收入）看，分別占到全國和地方一般公共預(yù)算收入、全國財政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財政之外，房地產(chǎn)對財政收入的貢獻非常大。

其七是根據(jù)“土地依賴度”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即國有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，可以看出，地方對土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降。

前四月全國房地產(chǎn)收入1.3473萬億元，占全國一般公共預(yù)算收入8.3404萬億元的16.15%（一季16.18%）（2020年-2025年分別為56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%），說明占全國一般公共預(yù)算收入呈現(xiàn)邊際下降。

前四月全國房地產(chǎn)收入1.3473萬億元，占地方一般公共預(yù)算本級收入4.7930萬億元的28.10%（一季27.22%）（2020年-2025年分別為103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%），說明占地方一般公共預(yù)算收入邊際改善。

前四月全國房地產(chǎn)收入1.3473萬億元，占全國稅收收入6.8097萬億元的19.78%（一季度20.55%（2020年-2025年分別為67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），說明占全國稅收收入連續(xù)下降3年。

如加上六項房地產(chǎn)相關(guān)稅收，稅收收入超過8000億元，加上全國賣地收入的6801億元，預(yù)計前四月度房地產(chǎn)總收入約1.5萬億元。預(yù)計2020年-2025年分別為11.2142萬億元、11.7051萬億元、10萬億元、9萬億元、7萬億元、6萬億元。