武商33億接盤爛尾樓三年虧損超三億引追問

南昌武商MALL

長期以來，南昌武商MALL的經營情況備受投資者們的關注，在互動平臺相關問詢的熱度長期居高不下。

近日，針對投資者在互動平臺提問“公司是否考慮整體出售南昌武商MALL給天虹或當地有長期運營經驗的同行”，武商集團（000501.SZ）明確回應稱，目前暫無整體出售該項目的計劃。

自該公司2026年3月26日發布年報以來，該公司答復共計44條關于南昌武商MALL的提問，占該公司答復提問的四分之一。若將時間拉長，近一年時間，該公司答復關于南昌武商MALL的提問更是多達152條。

據了解，南昌武商MALL于2023年4月28日開業，是武商集團走出湖北、省外獨立操盤的首個重奢項目，也是江西首家重奢商場。此前2023年-2025年，該項目未能實現盈利。就南昌武商MALL經營情況及盈利預期，曾于5月15日向武商集團發送采訪提綱，截至發稿，尚未收到公司回復。

武商出省，33億接盤蘇寧置業爛尾項目

南昌武商MALL位于八一廣場旁、原省府大院內，地處于南昌最核心的黃金商業地段，周邊匯聚了萬達廣場、財富購物廣場、南昌百貨大樓、麗華百貨大廈等眾多傳統百貨商場。

2015年11月，原江西省行政中心整體搬遷，八一廣場商圈迎來了歷史性的發展機遇。騰籠換鳥騰出的省府大院1號、2號地塊，被明確定位為南昌未來地標性高端商業中心。彼時，該地塊憑借獨一無二的核心區位，吸引了包括恒隆、新世界發展、萬達在內的多家商業巨頭的關注。

2017年7月14日，省府大院1號、2號地塊正式掛牌出讓。最終，蘇寧置業以24.35億元一舉摘得該地塊的土地使用權。

拿地當日，蘇寧置業高調宣布，將在上述地塊上打造南昌首個重奢金標蘇寧廣場，配套超5A甲級寫字樓、五星級酒店及頂級豪宅，計劃投資60億元，建成后將成為南昌商業的新標桿。2018年6月，南昌蘇寧廣場正式奠基。

南昌蘇寧廣場的推進并未如預期般順利。2021年，“蘇寧系”爆發流動性危機，全國多地在建項目陷入停滯。同年6月，南昌蘇寧廣場主體結構施工全面停工，項目一度遭遇爛尾困境。

轉機發生在2021年9月，武商集團公告稱，擬收購南昌蘇寧置業有限公司持有的在建商業項目（包含零售購物中心、酒店），收購項目總價款為33億元。這一金額，創下了當年國內商業地產收購金額的紀錄。

資料顯示，武商集團前身是創建于1959年的中蘇友好商場(后更名武漢商場)。1986年，武商集團在全國率先進行股份制改造，并于1992年在深交所上市，成為“中國商業第一股”。

作為湖北省最大的商業零售企業，武商集團旗下擁有武漢武商MALL、武商MALL·世貿、武商夢時代等10家主要購物中心。其中，據聯商網數據，武漢武商MALL2025年銷售高達191億元，與北京國貿商城一起并列全國商場銷售額排名第五位。

對于武商集團而言，落子南昌有著不小的戰略意義。盤古智庫高級研究員江瀚表示，南昌武商MALL是武商集團走出湖北、實現跨省獨立操盤的首個重奢標桿，打破了傳統區域零售的地理邊界，是企業構建全國性商業網絡的關鍵布局。該項目精準填補了江西省高端奢侈品消費市場的空白，通過引入LV、GUCCI等重奢品牌，不僅截流了原本外溢至一線城市的消費力，更確立了武商在長江中游城市群的商業話語權。

此外，資深零售分析師王國平亦指出，武商集團的發展更多受益于武漢城市量級帶來的市場紅利，并非經歷過市場沖刷成長起來。恒隆廣場、武漢K11等外地巨頭開始滲透蠶食武漢市場，武商集團自身也需要開辟新的戰場驗證自己的模式是否與市場適配。

培育三年仍未盈利，但去年減虧三成

武商集團入主不到兩年時間，2023年4月28日，南昌蘇寧廣場便搖身一變南昌武商MALL正式對外營業。數據顯示，開業僅6天，該項目累計客流量達86.8萬人次，銷售額突破6820萬元。

至于南昌武商MALL的配套酒店部分，武商集團在2025年中明確指出，目前南昌武商洲際酒店已啟動室內軟裝工程與人員招聘。確保其在2026年年內開業，打造商業與酒店聯動樣板。

在互動平臺上，對南昌武商 MALL 的質疑主要集中在兩點：一是開業三年仍持續虧損，二是市場流傳的公司關于“5年左右可以回本盈利”的表態。

財報數據顯示，武商集團在南昌共有南昌購物中心有限公司（以下簡稱“購物中心公司”）、南昌武商商業管理有限公司（以下簡稱“商業管理公司”）兩家主要子公司。其中，購物中心公司主要業務為商品銷售，而商業管理公司主要業務為資產管理。

2023年-2025年，購物中心公司營收分別為1.43億元、2.05億元、2.30億元，凈利潤分別為-5587.93萬元、-6993.24萬元、-2913.02萬元；商業管理公司營收分別為4096.62萬元、1.18億元、1.11億元，凈利潤分別為-9387.07萬元、-6642.52萬元、-6591.07萬元；兩家公司合計錄得凈利潤-1.50億元、-1.36億元、-0.95億元。

而上述報告期內，武商集團實現凈利潤分別為2.09億元、2.16億元、1.80億，可見南昌武商MALL項目對公司整體業績亦有著不小影響。

對此，王國平表示，大部分投資人對于商業運營沒有經驗，誤以為重奢商場必然高盈利，卻忽略了重奢重投入、培育周期長、運營門檻高的特點。特別是前期大額折舊攤銷、高昂的裝補、為重奢預留鋪位產生的空置期、人員成本、營銷費用等，會讓前期業績相當難看。“目前大眾商場的盈虧平衡培育周期基本在三年左右，而重奢商場在5年-8年間都屬于合理。”

至于投資者提到項目“5年左右可以回本盈利”的說法，目前并無公開的機構調研紀要或主流媒體報道作為直接支撐。根據武商集團2021年9月發布的收購公告，彼時測算的南昌項目總投資為38.60億元，預計靜態投資回收期9.89年。

事實上，南昌武商MALL的盈利情況正在明顯改善。2025年，購物中心公司和商業管理公司兩家公司合計錄得凈利潤-0.95億元，較2024年的-1.36億元減虧約30%。

武商集團在投資者互動平臺也透露，南昌武商MALL已匯聚LV、GUCCI、Cartier等國際頭部品牌，2025年銷售同比提升近20%，重奢品類銷售保持同步增長。與行業同類處于培育期的重奢商場相比，南昌武商MALL在高端客流的轉化效率及品牌矩陣的坪效產出上，展現出優于平均水平的成長性。

另據了解，自2025年下半年起，武商集團針對南昌武商MALLB1-2F入駐商戶進行了大量調改。值得關注的是，商場B1層原本的武商超級生活館超市撤場，引入了天虹數科旗下首家sp@ce超市臻選店。這一操作，引發了投資者的密集提問。

對此，王國平分析稱，超級生活館是武商在武漢土壤孵化出來的，而南昌的城市能級無法與武漢對標，超級生活館是難以在南昌存活的，除非超級生活館主動降檔本地化，但這又要求超級生活館要重新起貨盤，重新配一支專業團隊，這不是超級生活館愿意花重金去孵化的，且孵化成功率不明朗。重奢能夠選擇的超市不多，啟用天虹sp@ce，應該是武商當時能夠招商到相對可以的超市。

江瀚則認為，此舉體現了商業定位的精準化升級。重奢商場的核心在于服務高凈值客群，超市作為高頻低毛利的引流業態，若自身運營缺乏差異化優勢，往往會占用寶貴的重奢展示空間。引入競爭對手天虹的精品超市，說明武商集團正在打破“自營執念”，轉而通過引入更專業的業態合作伙伴來優化消費場景，提升整體坪效。