一套二手房多賣(mài)幾十萬(wàn)，廣州樓市延續(xù)小陽(yáng)春

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

廣州二手房成交量?jī)r(jià)持續(xù)活躍。

“最近我們片區(qū)低價(jià)的房源都賣(mài)光了，客戶(hù)的預(yù)算沒(méi)有降低，反而是能夠接受比市場(chǎng)價(jià)稍高的價(jià)格。比如我維護(hù)一套房源，之前同戶(hù)型最低價(jià)去到了208萬(wàn)元，最新的成交價(jià)去到了235萬(wàn)元，還真是漲了一些。”5月19日，廣州黃埔區(qū)的一位中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)中，廣州一二手房?jī)r(jià)繼續(xù)保持向上：其中，新房環(huán)比上漲0.1%，二手房環(huán)比上漲0.2%。這是繼今年3月之后，廣州再次實(shí)現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格上漲，企穩(wěn)信號(hào)強(qiáng)烈。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，廣州樓市在今年3月進(jìn)入“小陽(yáng)春”之后，二手房成交流速明顯加快。帶有學(xué)位的房源受到季節(jié)性需求的帶動(dòng)也略有回暖，但多數(shù)成交的房源仍然落在低總價(jià)段，200萬(wàn)元以下的成交房源占比過(guò)半。同時(shí)，置換通道尚未完全開(kāi)啟，新房庫(kù)存量也較大。廣州樓市的未來(lái)走勢(shì)，等待進(jìn)一步觀察。

議價(jià)空間縮小

近兩個(gè)月，廣州二手房成交量保持高位。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為10426套、104.06萬(wàn)平方米，受清明假期影響，環(huán)比分別小幅下降3.33%和1.20%，同比分別增長(zhǎng)4.84%和1.47%。2026年前4個(gè)月，廣州二手住宅共網(wǎng)簽34635套和346.48萬(wàn)平方米。

進(jìn)入5月，廣州二手住宅市場(chǎng)也保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。今年“五一”假期期間，廣州日均帶看人次、日均認(rèn)購(gòu)量較4月分別增長(zhǎng)15.6%、5.2%，認(rèn)購(gòu)量同比大幅增長(zhǎng)63.4%。同時(shí)二手房新增掛牌量有所回落，業(yè)主預(yù)期更趨理性。

雖然樓市“金三銀四”已經(jīng)過(guò)去，但是市場(chǎng)成交量仍然保持活躍。此番市場(chǎng)熱潮，一方面是傳統(tǒng)學(xué)位房交易旺季推動(dòng)，另一方面則是部分房源價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到市場(chǎng)可以接受的水平，客戶(hù)選擇不再觀望直接入手。

“我手上有一個(gè)客戶(hù)，他就只要特定小區(qū)的指定戶(hù)型，但這個(gè)戶(hù)型便宜的房源已經(jīng)都賣(mài)沒(méi)了。今年5月初出來(lái)了一套，最后比之前成交的最低價(jià)格高了55萬(wàn)元，他也接受了這個(gè)溢價(jià)，所以很快就成交了。”上述黃埔區(qū)的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

一位番禺區(qū)的中介人士則對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“今年5月和過(guò)去兩年比，帶看量好了一些。往年到了5月會(huì)有明顯下滑，這個(gè)月我們片區(qū)的帶看和成交都還不錯(cuò)，上周六當(dāng)天我有5組帶看，還抽空成交了兩單，談價(jià)也很好談，兩套都比賣(mài)家的底價(jià)提高了5%左右，一個(gè)多小時(shí)就成交了。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方調(diào)研采訪，黃埔區(qū)、番禺區(qū)的中介人士普遍對(duì)市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，這是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)價(jià)格與市場(chǎng)需求相匹配。但放眼全市，廣州高價(jià)房源流動(dòng)性仍然趨弱。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，廣州掛牌房源中200萬(wàn)元以下低總價(jià)房源占比提升至56%，90平方米以下小戶(hù)型占比達(dá)55%；從需求端來(lái)看，廣州剛需客群的核心總價(jià)承受能力集中在200萬(wàn)元以下。今年3月，廣州200萬(wàn)元以下的低總價(jià)二手房源成交占比達(dá)56%，供給端低價(jià)房源規(guī)模的提升恰好匹配了主流需求。

“今年的成交情況來(lái)看，即便是珠江新城也是低總價(jià)段或者小面積的公寓成交走量比較快，1000萬(wàn)元以上的房源成交還是比較少的。公寓租售比持續(xù)提高，吸引了投資客入市，而500多萬(wàn)到600多萬(wàn)元的兩房、三房能夠滿(mǎn)足基本的生活需求，看重地段的客戶(hù)也會(huì)擇機(jī)入手。”一位中型房企負(fù)責(zé)市場(chǎng)分析的人士表示。

持續(xù)去庫(kù)存

廣州二手房持續(xù)走量，價(jià)格也有企穩(wěn)跡象，這種態(tài)勢(shì)能否持續(xù)？

一個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)是廣州樓市的庫(kù)存量。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，廣州全市一手房庫(kù)存約1404萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到23.9個(gè)月。二手房方面，廣州貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，廣州二手房掛牌量達(dá)到13.9萬(wàn)套。以廣州今年4月的成交量計(jì)算，去化周期也達(dá)到18個(gè)月。

從一手房、二手房的庫(kù)存量來(lái)看，廣州當(dāng)前的去化周期較長(zhǎng)。與此同時(shí)，廣州新房供應(yīng)也還在穩(wěn)步增加。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月，廣州全市一手房供應(yīng)83.06萬(wàn)平方米，環(huán)比增加168.1%，為近一年次高位；5月第三周，廣州新房供應(yīng)套數(shù)280套，環(huán)比上升833.33%，供應(yīng)端在節(jié)后迎來(lái)明顯放量，是五一節(jié)前“搶取證”、節(jié)后階段性放緩后的回補(bǔ)。

廣州供應(yīng)放量，成交卻保持平穩(wěn)。廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，廣州新房成交5546套，環(huán)比下跌16%。

一位廣州房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，當(dāng)前廣州樓市新房的庫(kù)存量處在高位，所以今年新房市場(chǎng)僅有局部行情，而不能斷定為全面回暖。“現(xiàn)在推盤(pán)的節(jié)奏是，推售量降低，每次就開(kāi)一兩棟，這樣去化率看起來(lái)會(huì)更好些。但很多樓盤(pán)進(jìn)入順?shù)N階段后去化就會(huì)變得很慢，現(xiàn)在我們旗下有的樓盤(pán)渠道傭金已經(jīng)給到接近3%，但去化也還是不快，新房市場(chǎng)除非高性?xún)r(jià)比，否則競(jìng)爭(zhēng)力并不大。”

在此背景下，廣州樓市能否企穩(wěn)并進(jìn)入回升通道，仍有待觀察。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，今年5月上半月廣州新房成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，二手房熱度持續(xù)升溫，購(gòu)房需求迎來(lái)脈沖式釋放，同時(shí)市場(chǎng)分化加劇，呈現(xiàn)中心回暖、郊區(qū)偏冷的格局，樓市維穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固。

廣州中原研究發(fā)展部續(xù)稱(chēng)，隨著“穗八條”提振市場(chǎng)信心，客戶(hù)觀望情緒略有好轉(zhuǎn)，海珠、黃埔和番禺等熱點(diǎn)區(qū)域加推新盤(pán)，預(yù)計(jì)今年5月、6月仍將延續(xù)小陽(yáng)春熱度。“黃埔、番禺積極通過(guò)‘以?xún)r(jià)換量’手段吸引客戶(hù)，黃埔科學(xué)城等板塊存量大盤(pán)有顯著動(dòng)作加速成交，加之海珠紅盤(pán)帶動(dòng)海珠西板塊價(jià)格輪動(dòng)，預(yù)計(jì)全市房?jī)r(jià)有望維穩(wěn)。”