北投置業(yè)“重塑”棲澐灣：新案名背后的設(shè)計(jì)“彩蛋”

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以下為正文：

這是一個(gè)讓人“久等”的項(xiàng)目。

北投置業(yè)在通州張家灣的新盤有了新動(dòng)態(tài)，其正式公布案名為棲澐灣。

該項(xiàng)目原本叫北投云帆汀瀾，早2025年初拿到了預(yù)售許可證，時(shí)隔8月后，又重新調(diào)整設(shè)計(jì)方案，讓項(xiàng)目增加了開敞陽(yáng)臺(tái)等新規(guī)配置，成功邁入四代宅的優(yōu)質(zhì)行列。

之后，新的案名也官宣了。

在項(xiàng)目宣傳片里，新案名寓意滿滿：“棲”于時(shí)代主場(chǎng)，“澐”釀全球風(fēng)尚，“灣”入世界潮流中心，這諧音梗用得十分巧妙。今年通州不少新盤案名都帶“云”字，棲澐灣保留了“云”的讀音，還融入了張家灣的水元素，而且和兄弟盤晟景汀瀾在案名上做了區(qū)分，避免消費(fèi)者產(chǎn)生同一產(chǎn)品系的聯(lián)想。

該項(xiàng)目位于北京城市副中心1102 - 6003、6004地塊，2023年6月20日被北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)拿下，樓面價(jià)2.57萬(wàn)元/㎡。其中，西區(qū)6003地塊今年1月26日就拿到預(yù)售許可，卻一直未開盤。8月12日，調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案在網(wǎng)上公示，北投置業(yè)稱此次調(diào)規(guī)是為打造綠色、低碳、智能、安全又舒適的“好房子”。

此次調(diào)整涉及多個(gè)方面，包括總平面圖、戶型、立面配套以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，且修改后各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)仍符合原規(guī)劃要求。具體調(diào)整內(nèi)容如下：一是取消東西向住宅，全部改成南北向住宅；二是依據(jù)“好房子”政策對(duì)總體布局和戶型等進(jìn)行調(diào)整；三是配套商業(yè)原本在地上，現(xiàn)在全部集中布置在地下一層，圍繞下沉廣場(chǎng)；四是結(jié)合社區(qū)入口位置設(shè)置鄰里共享空間；五是根據(jù)最新樓棟布置，對(duì)建筑出入口、小區(qū)道路、地下車庫(kù)出入口等進(jìn)行調(diào)整，以滿足規(guī)范和控規(guī)要求；六是技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也隨著方案調(diào)整做了相應(yīng)變動(dòng)。

項(xiàng)目總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬(wàn)㎡，容積率2.2。調(diào)整后，地上不計(jì)容建筑面積增加到499㎡，建筑高度從36米提高到45米。規(guī)劃有24棟住宅樓，東西區(qū)各12棟，涵蓋4F - 15F的洋房及小高層。兩幅地塊西北角的2#樓，西側(cè)3個(gè)單元是15F小高層，其余22棟均為11F及以下的洋房產(chǎn)品，多數(shù)樓棟有頂退設(shè)計(jì)。建筑呈典型的行列式排布，多單元設(shè)計(jì)，最長(zhǎng)的2#樓東西長(zhǎng)78.71米，分4個(gè)單元，每單元兩戶，戶均面寬不到10米。

戶型方面最大的變化是將南向飄窗改成可封閉陽(yáng)臺(tái)，但僅針對(duì)客廳部分，部分邊戶還增加了側(cè)邊飄窗或轉(zhuǎn)角飄窗，北向設(shè)備平臺(tái)得以保留。整體戶型使用率有所提升，小戶型擴(kuò)容有限，邊戶和大戶型贈(zèng)送面積增加明顯。原預(yù)證下的房源戶型有建面75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在75 - 82%之間，從原戶型圖看可擴(kuò)展空間不大。戶型調(diào)整后，客廳0.5米的飄窗變?yōu)?.5 - 1.8米的陽(yáng)臺(tái)，75㎡戶型贈(zèng)送面積至少增加1.6㎡。

該項(xiàng)目開發(fā)主體是北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2023年7月13日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。棲澐灣地處東六環(huán)外的張家灣古鎮(zhèn)片區(qū)，距離現(xiàn)有地鐵1、7號(hào)線花莊站約2.4公里，步行前往不太現(xiàn)實(shí)；距離正在建設(shè)的M101線（張家灣站）直線距離約200米，該線路2024年開工建設(shè)一期工程，預(yù)計(jì)2027年開通運(yùn)營(yíng)。張家灣古鎮(zhèn)地區(qū)是城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要組成部分，未來(lái)將打造成為古今記憶交匯地、漕運(yùn)文化展示窗口、文化功能融合節(jié)點(diǎn)和文化旅游休閑勝地，與北京環(huán)球影城主題公園形成一動(dòng)一靜、錯(cuò)位互補(bǔ)的發(fā)展格局。

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該項(xiàng)目土拍信息回顧：

2023年6月20日競(jìng)價(jià)截止時(shí)，北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊僅獲得1次報(bào)價(jià)，最終地塊由北投置業(yè)以25.9億底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)約2.57萬(wàn)/㎡。

根據(jù)掛牌文件信息，北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊土地面積45880.634平方米，建筑控制規(guī)模≤100937.394平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地，交易起始價(jià)25.9億元，將以“六通一平”形式供應(yīng)，具體位置如下：

地塊容積率2.2，控高36米，期房銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)/㎡，若以平均建面110㎡計(jì)算，可提供房源約900余套，大概率做洋房+小高層社區(qū)，客群或以剛改、初改家庭為主。

不過(guò)地塊在東六環(huán)路外，北側(cè)緊鄰廣通街，南側(cè)約2公里是京哈高速，距離地鐵1號(hào)線/7號(hào)線花莊站直線距離約3公里，出行將主要依靠自駕及地面交通。另外地塊周邊3公里范圍內(nèi)有通州運(yùn)通中醫(yī)醫(yī)院、通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)中心小學(xué)、通州區(qū)張家灣中學(xué)、城市綠心森林公園，大型商超、購(gòu)物中心等生活配套還有待豐富。（關(guān)于距離描述，僅作參考，以官方實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)）