多地號(hào)召公職人員帶頭交物業(yè)費(fèi)！收繳率連跌4年，什么信號(hào)？

最近刷到不少地方號(hào)召公職人員帶頭交物業(yè)費(fèi)，不少人覺(jué)得新鮮 —— 這可是第一次把這項(xiàng)小事擺到臺(tái)面上來(lái)。但仔細(xì)想想，這背后藏著的，是未來(lái)十年樓市和民生里最尖銳的矛盾之一：物業(yè)費(fèi)收繳難，已經(jīng)到了不得不正視的地步。

收繳率連跌四年，物業(yè)費(fèi)到底有多難收？

先是江西九江共青城市、柴桑區(qū)在 4 月、5 月向公職人員發(fā)倡議，要求主動(dòng)按時(shí)足額交物業(yè)費(fèi)；云南綠春縣、平邊苗族自治縣也在 3 月、4 月發(fā)出類(lèi)似號(hào)召。不少人第一眼看到新聞會(huì)疑惑：號(hào)召公務(wù)員帶頭交物業(yè)費(fèi)，這背后到底藏著什么問(wèn)題？

答案藏在一串下滑的數(shù)據(jù)里。克爾瑞 2025 年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)物業(yè)服務(wù) 500 強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率已降至 71%，連續(xù)四年下滑。上市物業(yè)企業(yè)憑借品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，平均收繳率也僅 78%。

三四線城市普通小區(qū)的中小物業(yè)，收繳率普遍低于 65%，不少老舊小區(qū)甚至跌到 30% 以下。中物智庫(kù)數(shù)據(jù)同樣顯示，2025 年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)收繳率跌到 82.3%，行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度 73.2 分，創(chuàng)下近年新低。

我此前聊樓市時(shí)曾提過(guò)，機(jī)構(gòu)報(bào)告有利益牽扯，數(shù)據(jù)打八折；媒體為烘托氣氛，標(biāo)題打五折；中介和置業(yè)顧問(wèn)的話，直接打三折。用這個(gè)邏輯來(lái)看，上述收繳率數(shù)據(jù)其實(shí)還是被低估的。

貴陽(yáng)交界花園小區(qū)就是鮮活案例：小區(qū)多為拆遷安置村民，物業(yè)費(fèi) 1 元 / 平方米，500 多戶里只有 25 戶交費(fèi)，物業(yè)負(fù)責(zé)人墊資一年多電費(fèi)，因拖欠 3 萬(wàn)多元電費(fèi)被迫停運(yùn)電梯。

拆場(chǎng)的案例同樣觸目驚心。中指研究院 2025 年報(bào)告顯示，2025 年初至 2024 年 3 月底，全國(guó)共監(jiān)測(cè)到住宅物業(yè)撤場(chǎng)案例 212 個(gè)。蘇州、重慶、合肥等城市撤場(chǎng)案例最多，占總數(shù) 65%；百?gòu)?qiáng)物業(yè)主動(dòng)退場(chǎng)超 80 個(gè)，占比 38%；房齡 5 年以內(nèi)的次新房項(xiàng)目撤場(chǎng)占比達(dá) 35%。

矛盾根源：物業(yè)從來(lái)不是給業(yè)主服務(wù)的

不少人覺(jué)得物業(yè)費(fèi)收繳難，是業(yè)主摳門(mén)。但真正的根源，是物業(yè)從誕生起就站錯(cuò)了隊(duì)。早在二十年前，物業(yè)行業(yè)就不是以服務(wù)業(yè)主為核心，而是作為開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的配套背書(shū)，本質(zhì)是地產(chǎn)鏈條的附屬品。

2015 年到 2021 年，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地建房，資本市場(chǎng)把物業(yè)公司當(dāng)成永續(xù)現(xiàn)金流的現(xiàn)金奶牛，只看重在管面積增長(zhǎng)和財(cái)報(bào)好看。當(dāng)時(shí)的物業(yè)，核心 KPI 是幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)新房，而非服務(wù)小區(qū)業(yè)主。這種錯(cuò)位的定位，從一開(kāi)始就埋下了矛盾種子。

2021 年是中國(guó)樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地產(chǎn)母公司集體違約潮爆發(fā)，不僅不再給物業(yè)輸送新項(xiàng)目，反而開(kāi)始挪用物業(yè)資金填地產(chǎn)債務(wù)窟窿。2024 年有 17 家上市物業(yè)公司出現(xiàn)關(guān)聯(lián)方資金占用問(wèn)題，平均占用比例達(dá)營(yíng)收的 18%。河南建業(yè)就是典型例子，地產(chǎn)暴雷后，物業(yè)欠薪 6 到 8 個(gè)月，員工接連罷工。

業(yè)主從買(mǎi)房開(kāi)始就處于被動(dòng)位置：購(gòu)房時(shí)綁定開(kāi)發(fā)商自帶的前期物業(yè)合同，很少有人會(huì)仔細(xì)核對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。次新房小區(qū)業(yè)主反感高物業(yè)費(fèi)，老小區(qū)物業(yè)費(fèi)低尚能維持，但服務(wù)質(zhì)量普遍縮水。

房?jī)r(jià)上漲時(shí)，業(yè)主不在乎物業(yè)費(fèi)，甚至?xí)愬X(qián)換外墻炒房?jī)r(jià)；如今房?jī)r(jià)房租雙殺，資產(chǎn)縮水后，業(yè)主開(kāi)始計(jì)較每一筆開(kāi)支，此前被掩蓋的物業(yè)矛盾集中爆發(fā)。

破局關(guān)鍵，藏在兩個(gè)字里

物業(yè)費(fèi)的矛盾，從來(lái)不是業(yè)主不肯掏錢(qián)，而是服務(wù)和價(jià)格不匹配。不少試點(diǎn)城市已經(jīng)找到了解法：推行薪酬制物業(yè)費(fèi)。

煙臺(tái)黃渤海新區(qū)的幸福信托模式，將物業(yè)費(fèi)存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶，物業(yè)只提取固定比例作為酬金，剩余資金全部用于小區(qū)維護(hù)，每筆支出都需業(yè)委會(huì)審核并公示，小區(qū)收繳率從不足 10% 提升到 80% 以上；湖北應(yīng)城的薪酬制小區(qū)，收繳率從 72% 漲到 96%。

但這套模式卻很難被復(fù)制，核心障礙就是靠譜的業(yè)主委員會(huì)。沒(méi)有業(yè)委會(huì)監(jiān)督，物業(yè)費(fèi)監(jiān)管、公共收益公示、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)落地全是空話。不少業(yè)主想成立業(yè)委會(huì)時(shí)都會(huì)發(fā)現(xiàn)：有人怕麻煩，有人想撈好處，有人怕得罪人，有人裝傻充愣。就算勉強(qiáng)組建，也容易陷入派系拉扯，要么被人情裹挾，要么被利益綁架。

歸根結(jié)底，公職人員帶頭交物業(yè)費(fèi)只是一個(gè)信號(hào)。未來(lái)十年，隨著房屋老齡化加速，物業(yè)費(fèi)會(huì)成為每個(gè)小區(qū)、每個(gè)家庭都要直面的問(wèn)題。與其抱怨物業(yè)失職或者業(yè)主摳門(mén)，不如正視核心矛盾：物業(yè)服務(wù)和付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否匹配，小區(qū)治理是否足夠公開(kāi)透明。唯有理順這層關(guān)系，才能守住業(yè)主的居住體驗(yàn)，也才能真正保護(hù)房產(chǎn)的保值能力。