上海一小區(qū)物業(yè)費比周邊同檔次高5成！業(yè)主質(zhì)疑：500多戶需要配40個保安嗎？

來源：新聞晨報

“物業(yè)費投標明細里

到處都是不合理的支出

像是為了湊夠這個價格硬湊的。”

近日

上海保利天奕小區(qū)多位業(yè)主反映

他們多次與開發(fā)商、物業(yè)溝通協(xié)商

卻始終未能得到滿意答復(fù)……

泳池爭議牽出物業(yè)費隱憂

保利天奕小區(qū)位于上海外環(huán)外唐鎮(zhèn)板塊，于2025年6月起分多批次開售，袁俊（化名）作為第一批購房者，從買房初期就對小區(qū)配套充滿期待。

據(jù)袁俊回憶，賣房時銷售人員口頭承諾，小區(qū)會所內(nèi)的健身房、瑜伽室等配套僅對業(yè)主開放，泳池要對外運營，但未提供任何關(guān)于泳池的書面資料、平面布置圖或動線規(guī)劃。

“我們當時以為，即便泳池對外，也會有獨立的出入口和管理機制，不會影響小區(qū)業(yè)主的正常生活和安全。”

然而，直到去年10月，小區(qū)沙盤上才出現(xiàn)會所和泳池的相關(guān)模型，此前業(yè)主買房時從未見過；而泳池的平面布置圖、對外動線規(guī)劃等關(guān)鍵信息，開發(fā)商始終未能提供。

更讓業(yè)主們擔心的是，泳池位于小區(qū)最中心的會所地下一層，若對外運營，外來人員需穿過小區(qū)公共區(qū)域才能到達。

“開發(fā)商說會安排保安一對一陪同外來人員，但這根本不現(xiàn)實，就是托辭。”

▲業(yè)主群里針對泳池如何開放的討論

袁俊表示，小區(qū)規(guī)劃上僅有一個出入口，但目前開發(fā)商違規(guī)開設(shè)了第二個門，疑似為會所泳池專用，即便如此，外來人員仍能隨意進入小區(qū)公共區(qū)域，“游完泳之后去哪里，我們根本無法監(jiān)管，小區(qū)的安全性和私密性根本無法保障，泳池對外的話我感覺還不如把泳池關(guān)了。”

袁俊直言，保利天奕小區(qū)周邊有兩個超過千戶規(guī)模的小區(qū)均無泳池，保利天奕泳池對外運營的收益預(yù)期可觀。“開發(fā)商一邊收著高昂的物業(yè)費，一邊還要通過泳池對外運營額外盈利，完全沒有考慮業(yè)主的感受。”

袁俊坦言，泳池爭議只是一個切入點，真正讓業(yè)主們難以接受的，是與泳池運營成本掛鉤的、高達8.4元/㎡/月的物業(yè)費，以及其背后離譜的費用明細。

業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費明細“虛高湊數(shù)”

保利天奕小區(qū)共有558戶業(yè)主，按照8.4元/㎡/月的物業(yè)費標準，小區(qū)每年物業(yè)費收繳總額約為670萬元左右。

“唐鎮(zhèn)屬于外環(huán)外，周邊同檔次小區(qū)物業(yè)費大多在5-6元/㎡每月，我們能接受合理的高端物業(yè)服務(wù)，但8.4元的價格，配套的費用明細卻處處透著不合理。”

袁俊告訴記者，此前業(yè)主們通過投訴，迫使開發(fā)商提供了保利物業(yè)的投標明細，這份明細讓業(yè)主們更加堅信，物業(yè)費存在“虛高湊數(shù)”的嫌疑。

記者查看業(yè)主提供的物業(yè)投標明細截圖發(fā)現(xiàn)，其中多項支出讓業(yè)主們感到不滿。

其一，保安日常耗材費偏高，僅手套、蚊香、熱水瓶、手電筒等三類物品，每月采購費用就高達1200元；其二，公共照明耗材每月支出1200元；其三，558戶的小區(qū)竟設(shè)置了40名保安、13名保潔，即便按照三班倒的標準，也意味著同時有13名保安在崗，遠超中小型小區(qū)的正常保安配置規(guī)模。

“一個中小型小區(qū)，需要幾十名保安？而且每月怎么可能需要花這么多錢買這些基礎(chǔ)耗材？”

袁俊質(zhì)疑道，此外還有石材養(yǎng)護每月3500元、外墻清洗每月8200元、綠化養(yǎng)護每月7000元，智能化系統(tǒng)維護每月7800元，加上弱電運行每月4800元電費，以及保潔綠化每月3000元水費，各項支出相加，僅維護類費用每月就超過3萬元。

▲業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費明細虛高

業(yè)主們對此充滿疑惑，認為這些費用都是“虛列支出”，目的就是為了湊夠8.4元/㎡/月的物業(yè)費標準。

更讓業(yè)主們無法接受的是，開發(fā)商一邊以“泳池運營成本高”為由，堅持泳池對外運營，一邊又收取著“虛高”的物業(yè)費，“兩頭都想吃”。

“我們不是不講道理，恒溫泳池運營一年確實需要一百多萬，我們也愿意協(xié)商——比如把物業(yè)費調(diào)整到6.4元/㎡/月，剩下的2元用于泳池運營，讓泳池僅對內(nèi)開放，這樣既不會讓物業(yè)虧損，也能保障業(yè)主的權(quán)益。”

但是開發(fā)商卻并未采納業(yè)主們的建議。

除此之外，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，小區(qū)目前存在多處設(shè)計硬傷，已有部分業(yè)主就相關(guān)問題提起訴訟。

“開發(fā)商連房子質(zhì)量都無法保證，卻在物業(yè)費上大做文章，這讓我們很難相信他們能提供與8.4元物業(yè)費匹配的服務(wù)。”

袁俊無奈地說，業(yè)主們的核心訴求很簡單：要么合理調(diào)整物業(yè)費，公開透明費用明細，泳池對內(nèi)運營；要么維持現(xiàn)有物業(yè)費，用物業(yè)費補貼泳池運營，禁止泳池對外，保障小區(qū)安全和業(yè)主權(quán)益。

保利物業(yè)回復(fù)現(xiàn)物業(yè)費只是預(yù)估

針對業(yè)主們反映的泳池運營和物業(yè)費相關(guān)問題，記者聯(lián)系到保利物業(yè)相關(guān)客服人員，對方給出了回應(yīng)。

客服表示，保利天奕小區(qū)目前仍處于建設(shè)階段，物業(yè)目前處于招投標階段，尚未正式進場，業(yè)主們看到的費用明細，均為前期招投標階段的預(yù)估金額，并非實際落地支出。

“小區(qū)還沒有正式交付，很多費用都是預(yù)估的，而且小區(qū)分為兩個地塊，存在很多不確定因素，所以無法給出詳細的實際開支明細。”

客服解釋道，前期的費用測算主要是為了配合開發(fā)商賣房時的相關(guān)公示要求，后期待小區(qū)交付后，物業(yè)將通過正式招投標確定最終的人員配置、服務(wù)費用等，各項支出也會在實際運營中逐步明確。

▲保利天奕小區(qū)宣傳圖

對于業(yè)主質(zhì)疑的“物業(yè)費虛高湊數(shù)”問題，客服表示，目前8.4元/㎡/月的物業(yè)費標準，是結(jié)合小區(qū)定位、配套設(shè)施等因素測算的，且已在政府部門備案，符合相關(guān)規(guī)定。

客服強調(diào)，關(guān)于泳池對外運營的爭議，客服表示，泳池對外運營是開發(fā)商營銷階段就明確的口徑，對于業(yè)主擔心的外來人員進出小區(qū)的安全問題，后期物業(yè)將采取嚴格的管理措施，外來人員需憑健身卡、有效證件等才能進入小區(qū)，且小區(qū)將設(shè)置巡邏崗、門崗，加強日常巡查。

“業(yè)主進入樓棟需要刷卡，外來人員無法隨意進入業(yè)主樓棟，不會影響小區(qū)的安全性和私密性。”

客服還表示，目前物業(yè)已了解到業(yè)主們的核心訴求，后續(xù)會與開發(fā)商、業(yè)主進一步溝通協(xié)商。

專家坦言很多物業(yè)費合規(guī)但不合理

針對保利天奕小區(qū)業(yè)主反映的問題，記者采訪了物業(yè)管理法律專家黃友健，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)慣例，對事件進行了專業(yè)解讀。

“判斷物業(yè)費是否合規(guī)，核心看是否明碼標價、是否在政府部門備案，以及業(yè)主買房時是否明確知曉并同意。”

黃友健解釋道，保利天奕小區(qū)的8.4元/㎡/月物業(yè)費，若已在政府部門備案，且業(yè)主買房時簽署的臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)協(xié)議中明確約定了該標準，那么從法律層面來說，該物業(yè)費標準是合規(guī)的，這屬于市場行為，業(yè)主買房時若不認可該物業(yè)費標準，可選擇不購買該小區(qū)房產(chǎn)。

但是，物業(yè)費合規(guī)卻不一定合理，黃友健認為，業(yè)主質(zhì)疑的物業(yè)費明細不合理問題，確實有其道理。“558戶的小區(qū)設(shè)置40名保安、每月1200元的保安耗材，確實有‘湊數(shù)’嫌疑。”

他表示，目前新建商品房的物業(yè)費普遍偏高，“保利天奕的8.4元物業(yè)費，從板塊定位來看不算特別離譜，但費用明細的合理性確實值得商榷。”

針對業(yè)主們的維權(quán)訴求，黃友健給出了明確的建議。首先，業(yè)主應(yīng)盡快成立業(yè)主委員會，這是維護業(yè)主合法權(quán)益的核心保障。

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)入住率達到50%以上，或業(yè)主入住滿兩年，即可申請成立業(yè)主委員會，無需等到房產(chǎn)證辦理完成。”

他表示，業(yè)主委員會成立后，可代表全體業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)協(xié)商物業(yè)費標準、費用明細公示、泳池運營等相關(guān)事宜，甚至可以根據(jù)業(yè)主意愿，更換前期物業(yè)。

其次，業(yè)主可與開發(fā)商、物業(yè)協(xié)商調(diào)整物業(yè)費模式，將目前的包干制改為酬金制。

“包干制下，物業(yè)收取固定物業(yè)費，自負盈虧，業(yè)主難以監(jiān)督費用支出；而酬金制下，物業(yè)按照物業(yè)費總額的一定比例收取酬金，其余費用全部用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)和設(shè)施維護，支出明細需定期公示，業(yè)主可全程監(jiān)督。”

黃友健表示，酬金制能有效解決費用不透明的問題，減少業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

截至記者發(fā)稿時，保利天奕小區(qū)業(yè)主仍在與開發(fā)商、物業(yè)協(xié)商相關(guān)事宜，記者將持續(xù)關(guān)注事件進展。