高盛預(yù)判滬深漲15%，房地產(chǎn)大分化，你手里的房子算哪類？

最近刷到高盛關(guān)于滬深房價(jià)的報(bào)告，不少粉絲來問我未來三年漲15%，是不是該趕緊上車？

說真的，只盯著上漲數(shù)字根本沒用，真正戳中樓市真相的，是 “分化” 兩個(gè)字中國樓市早就告別了閉眼買房都賺錢的年代，正式進(jìn)入深度洗牌階段。

很多人還抱著 “一線漲完二線漲，二線漲完三線漲” 的老思路，覺得房價(jià)漲跌只是輪動先后的問題。

但實(shí)際上，城鎮(zhèn)化已經(jīng)走到了尾聲，全國性的人口大規(guī)模流動早已成為過去式。

當(dāng)城鎮(zhèn)化不再擴(kuò)張，核心地段的土地和房源就變成了不可復(fù)制的稀缺品，這時(shí)候房價(jià)的邏輯早就不是 “輪漲”，而是憑稀缺性拆分等級。

高盛提到的15%漲幅，從來不是指整個(gè)滬深樓市，而是特指核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

那些喊著 “全市場普漲” 的人，要么沒看懂報(bào)告，要么還活在十年前的樓市紅利里。

現(xiàn)在再聊 “整體房地產(chǎn)市場” 毫無意義，因?yàn)闃鞘性缇筒鸪闪艘粋€(gè)個(gè)獨(dú)立的小賽道。

樓市三分天下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、剛需住宅、垃圾資產(chǎn)，樓市分化之下，房產(chǎn)將明確分為三類，每一類的命運(yùn)天差地別。

就是大家常說的核心區(qū)域、核心地段的房子，比如上海深圳的核心商圈、頂級學(xué)區(qū)房。

這類房源的價(jià)值基礎(chǔ)是城鎮(zhèn)化結(jié)束后的不可復(fù)制性，哪怕樓市整體平淡，這類資產(chǎn)依然能每年漲 15%-20%。

它們和大多數(shù)普通人其實(shí)沒太大關(guān)系 不是買不起，而是這類房源本來就極少，本質(zhì)是給高凈值人群做資產(chǎn)配置的選項(xiàng)。

就是大多數(shù)人自住的普通住宅，比如老破小、非核心區(qū)域的剛需盤。這類房子的核心價(jià)值是滿足居住需求，未來不會有太大的漲幅空間。

比如同一條馬路，左邊新建的商品房能賣到15萬 /㎡，甚至能漲到18萬 /㎡，右邊的老破小可能還是維持在6-7萬 /㎡，價(jià)格差距會越拉越大。

即便是核心區(qū)域的老破小，也只能算是剛需級的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，核心價(jià)值依然是滿足居住需求。

如果沒有拆遷改造的機(jī)會，只靠翻新的話，未來的價(jià)值支撐就不是房價(jià)上漲，而是穩(wěn)定的租金收益。

老破小的租金回報(bào)可能不錯(cuò)，但指望它像當(dāng)年一樣靠拆遷暴富、靠房價(jià)翻倍，已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)了。

就是那些位于人口流失、老齡化嚴(yán)重區(qū)域的房產(chǎn)。這類房源既沒有稀缺性，也沒有足夠的居住需求支撐，只會持續(xù)下跌，甚至?xí)經(jīng)]人要的地步。

比如一些三四線城市的遠(yuǎn)郊樓盤，或者產(chǎn)業(yè)空心化的老城區(qū)房源，未來大概率會陷入 “越跌越?jīng)]人買” 的死循環(huán)。

普通人避坑指南，盯緊這兩個(gè)核心細(xì)節(jié)。

很多人買錯(cuò)房，根本不是因?yàn)殄X不夠，而是沒搞清楚樓市的新規(guī)則。想要避開垃圾資產(chǎn)，只需要記住兩點(diǎn)。

一，盯緊所在區(qū)塊的人口變化。如果你的小區(qū)所在的區(qū)域，人口一直在流失、老齡化越來越嚴(yán)重，那這套房子的保值能力基本沒保障。

人口是樓市需求的核心，沒有人口流入的區(qū)域，房價(jià)永遠(yuǎn)沒有上漲的基礎(chǔ)。

二，別碰沒有稀缺性的非核心房產(chǎn)。核心地段的老破小還算得上剛需優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但如果是遠(yuǎn)郊的剛需盤、沒有學(xué)區(qū)和配套的老房子，未來大概率會被劃入垃圾資產(chǎn)的行列。

還有人糾結(jié)老破小的價(jià)值，其實(shí)很簡單：如果沒有拆遷計(jì)劃，就別指望房價(jià)能漲，重點(diǎn)看租售比。

只要租金能覆蓋月供或者有穩(wěn)定的收益，就能守住居住價(jià)值，但別再用過去的眼光期待房價(jià)翻倍。

樓市早就不是閉眼買房就能賺錢的年代了。

現(xiàn)在買房不是買 “房子”，而是買 “資產(chǎn)”，選對了核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能守住財(cái)富，選錯(cuò)了垃圾資產(chǎn)，只會越套越深。

與其糾結(jié)高盛說的15%漲幅，不如先搞清楚自己手里的房子，到底屬于哪一類。