連云港自規局兩次未核準一房企“建設工程規劃許可證”申請：市政府認定違法，企業索賠二千萬

一塊通過司法拍賣合法取得的地塊，企業在申請《建設工程規劃許可證》時，被同一家行政機關以不同理由兩次拒絕。目前，該項目已停滯逾三年，企業稱已蒙受巨額損失。

近日，江蘇東置潤置業有限公司（以下簡稱“東置潤公司”）向連云港市贛榆區人民法院提起行政賠償訴訟，要求連云港市自然資源和規劃局（以下簡稱“自規局”）賠償因其涉嫌違法不予行政許可造成的各項經濟損失逾2000萬。

澎湃新聞記者獲取的兩份行政復議決定書顯示，連云港市自規局在與該公司的行政糾紛中，已連續兩次被連云港市政府認定為違法或認定事實不清、證據不足。

5月12日，連云港市自規局海州分局局長江洪濤接受澎湃新聞采訪表示，該涉事地塊屬于歷史遺留問題，核心爭議點主要是關于24畝土地款的補繳，目前分局也在跟東置潤公司積極溝通，暫未協商一致。

5月18日，澎湃新聞多次致電連云港市自規局主要負責人，未獲接聽，記者又發送短信提出采訪請求，也未獲回應。

涉事地塊

連云港市自規局以“容積率超標”為由不予核發建設許可證

事件的起點要追溯到2021年。

東置潤公司相關負責人馮先生向澎湃新聞介紹，2021年11月5日，東置潤公司通過淘寶網司法拍賣平臺，競得原九龍云天公司的連云港市海州區“九龍城市樂園二期工程”2號、3號地塊的約60畝國有建設用地使用權，并支付了全部土地競拍款及相關稅費。2022年4月，東置潤公司依法取得不動產權證書。

馮先生表示，為推進項目，東置潤公司于2022年10月28日向連云港市自規局提交了2號地塊63#-66#樓的《建設工程規劃許可證》申請材料。

2022年11月1日，連云港市自規局向東置潤公司核發了3號地塊（配建小學）建設工程規劃許可證。同時，對于2號地塊建設工程規劃許可證，連云港市自規局稱該地塊超出容積率上限，要求東置潤公司補辦九龍城市樂園南側1.6公頃土地手續，并在3號地塊小學建成后才予以核發。

同年12月16日，連云港自規局向東置潤公司作出《〈關于再次要求辦理九龍城市樂園二期工程2號地塊規劃審批手續的請示〉的回復意見》，將解決該問題的兩種方案再次明確：方案一是按原市規劃局意見，完善24畝土地手續，待24畝土地手續完善且小學建設完成后，再行核發4棟高層住宅樓的建設工程規劃許可證；方案二是若不完善24畝土地手續，根據項目容積率測算，自規局將在小學建設完成后核發1棟住宅樓的建設工程規劃許可證。

2022年12月19日，東置潤公司向連云港市政府提起行政復議。此前，連云港市自規局并未在法定期限內作出決定，且提出要求，稱根據項目容積率測算，需待公司完善項目南側約24畝土地的手續并建成配建小學后，才予核發許可證。

連云港市政府于2023年3月13日作出〔2022〕連行復第236號決定認為，東置潤公司申請核發2號、3號地塊《建設工程規劃許可證》，連云港自規局只向申請人核發了3號地塊《建設工程規劃許可證》。對于2號地塊，自規局出具的“兩種方案”回復意見，不符合《行政許可法》第三十八條規定的作出行政許可的要求，且該回復也超過了《行政許可法》規定的法定期限。依據《行政許可法》及《江蘇省城鄉規劃條例》相關規定，連云港自規局未在法定期限內履行作出相應行政許可決定的職責，構成違法，責令其在法定期限內依法向申請人作出行政許可決定。

自規局的第二次《不予行政許可決定書》再次被撤銷

但首次復議決定并未解決問題。

澎湃新聞注意到，連云港自規局遵照首份行政復議決定重新審查后，于2023年4月再次作出《不予行政許可決定書》，此次的理由從最初的“需先完善土地手續”，變更為“建筑密度超標”。

馮先生向澎湃新聞表示，這一決定迫使東置潤公司第二次走入行政復議程序。

經過近三年的審理與調解，2026年2月11日，連云港市政府作出《[2023]連行復第67號》行政復議決定書，再次撤銷了連云港自規局的不予許可決定。

行政復議決定書

決定書指出，涉案地塊在2006年出讓時，國土部門與開發商簽訂的出讓合同約定的土地面積，與規劃部門批準的規劃用地面積不一致，直接導致了后續諸多問題。本案中，原市規劃局經市政府批復同意，涉案地塊在出讓前的土地規劃出讓條件為，規劃設計南入口拆遷安置小區總用地23.29公頃，其中建設基地19.63公頃，代征地面積3.36公頃，總建筑面積426710平方米，容積率2.17，建筑密度21.4%，綠地率31%。連云港自規局應當依據該規劃設計條件將涉案土地進行掛牌出讓，但原市國土局與九龍云天公司簽訂的國有建設用地使用權出讓合同約定出讓土地面積為184972平方米（約合18.52公頃），未將已批準的規劃條件全部作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，不符合相關城市規劃的要求，存在不依法履行法定職責的行為，直接導致了后續涉案規劃建設項目的調整和剩余四棟（即涉案2號地塊的63-66#樓）建設工程規劃許可證無法辦理等諸多問題產生。

連云港市政府認為，九龍云天公司通過合法競買的方式依法取得了涉案國有土地使用權，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，按照已批準方案總平面圖向原市規劃局申請核發建設工程規劃許可證，原市規劃局在出讓用地與規劃用地不一致的情況下并未提出異議，審核通過了14份建設工程規劃許可證。基于信賴利益保護原則，上述建設工程規劃許可證的效力受法律保護。對于申領涉案2號地塊剩余四棟（即63-66#樓）建設工程規劃許可證，原市規劃局和市自規局多次以完善土地手續和小學建設完畢后再核發建設工程規劃許可證，該主張無法律依據，本機關在〔2022〕連行復第236號 《行政復議決定書》中已對此作出認定。

決定書載明，連云港自規局對東置潤公司提交的相關材料審查，在出讓用地與規劃用地不一致的情況下，對東置潤公司的建設工程設計方案中建筑密度進行計算為24.2%，也未明確計算所依據的事實及計算方式，屬于認定事實不清，證據不足。連云港自規局應當本著尊重歷史、照顧現實，在查明案件事實的基礎上，依法依規妥善處理好歷史遺留問題，實質性化解行政爭議，充分保護好申請人的正當合法權益，避免土地資源閑置，造成國家利益和公共利益受損。

決定書撤銷了連云港自規局作出的《不予行政許可決定書》，并責令其在法定期限內對涉案申請行政許可事項重新作出處理。

澎湃新聞注意到，至此，連云港自規局圍繞同一地塊、同一申請，作出的兩次不予許可決定，均被其上級在復議中否定。

項目停滯4年，企業申請行政賠償未果

馮先生稱，在連云港市政府行政復議決定書[2023]連行復第67號作出以后，連云港自規局并未有所行動，一紙遲發或未發的許可證，帶給企業的是長達4年多的真實經濟損失，包括巨額資金的占用成本、項目停滯期間的管理費用以及對下游合作方的違約損失等。

馮先生稱，早在2022年11月，公司便將工程發包給建筑總承包單位，由于辦證遇卡導致遲遲無法開工，以上三項損失累計逾2000萬元。今年3月，東置潤公司向連云港自規局申請行政賠償，但未獲回應。

澎湃新聞還注意到，本案審理期間，連云港市政府行政復議機構多次組織東置潤公司及連云港自規局協調化解，前期雙方對按照原土地掛牌成交價加銀行同期貸款利息及免息期限的調解方案初步達成一致意見。同時積極推動市政府相關部門就本案涉案地塊涉及的歷史遺留問題進行協調處理，但最終因申請人稱涉案項目配建的教育實施用途變更侵害其信賴利益，導致商業價值降低，無法實現規劃初衷等因素，雙方未達成調解。

5月11日至12日，澎湃新聞多次致電連云港自規局主要負責人，未獲接聽，記者又發送短信提出采訪請求，截至發稿，未獲回應。

12日，連云港市自規局海州分局局長江洪濤接受澎湃新聞采訪表示，該涉事地塊屬于歷史遺留問題，核心爭議點主要是關于24畝土地款的補繳，目前分局也在跟東置潤公司積極溝通，暫未協商一致。

目前，東置潤公司已向連云港市贛榆區人民法院提起行政賠償訴訟。