商鋪拆遷房東吞賠償反起訴，霖澳律師助租戶免租獲賠1.5萬

//文中人名皆為化名

商鋪拆遷在即，房東領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款，卻拒不支付此前承諾給租客的裝修賠償款，甚至還反手將租戶告上法庭索要租金。面對房東的步步緊逼，租戶該如何絕地反擊？

近日，霖澳（天府）律師事務(wù)所狄蓓律師代理了一起商鋪拆遷租賃合同糾紛案，成功幫助租戶李某爭取到了應(yīng)有的合法權(quán)益。

案情回顧

李某長期租賃張某位于某街道的商鋪用于裝修行業(yè)經(jīng)營。當(dāng)初張某出租時(shí)房屋僅為清水房，商鋪的裝修全由李某獨(dú)立出資完成。

2024年3月，在知曉商鋪即將拆遷的消息后，雙方通過微信溝通達(dá)成一致：月租金由原來的1500元變更為900元，裝修賠償款歸李某所有。

拆遷消息傳開后，李某的客戶因擔(dān)憂售后維修問題紛紛終止合作或放棄簽約，生意遭受嚴(yán)重沖擊。

2024年7月，雙方基于拆遷事宜重新簽訂《房屋租賃合同》，明確租賃期限至2024年12月31日止，并備注“如遇政府征收，裝修賠償額全部支付給承租方李某”。

同年10月，因房屋周邊實(shí)施紅磚圍擋，李某的店鋪徹底無法經(jīng)營。2025年1月，張某通過微信告知李某拆遷暫未明確，同意租賃關(guān)系繼續(xù)保持，后續(xù)租金可用押金抵扣。

2025年5月17日，張某順利領(lǐng)取了包含裝修賠償款在內(nèi)的拆遷補(bǔ)償款，卻未按合同約定向李某支付裝修賠償款。

李某主動(dòng)退讓，提出僅需張某支付1.5萬元即可，但仍遭到張某拒絕。憤怒之下，即便店鋪無法開業(yè)，李某也一直未騰退房屋，并拒絕繳納租金。

誰知，張某竟一紙?jiān)V狀將李某告上法院，要求李某支付拖欠的租金1.8萬元、違約金5000元并騰退房屋。

面對張某的無理訴求，李某當(dāng)即委托霖澳（天府）律師事務(wù)所狄蓓律師介入，并依法提起反訴。

律師介入

狄蓓律師接受委托后，迅速梳理案件脈絡(luò)，協(xié)助李某提起反訴，提出以下三項(xiàng)核心訴求：

訴求1：支付裝修賠償款

雙方在微信及合同中均有明確約定“如遇政府征收，裝修賠償額全部支付給承租方李某”，該條款系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，房東張某無權(quán)截留。

訴求2：支付搬家費(fèi)

搬家費(fèi)系政府對實(shí)際搬遷者的補(bǔ)償。李某作為實(shí)際經(jīng)營者及搬遷行為的實(shí)施者，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致原則，理應(yīng)享有該筆費(fèi)用。

訴求3：賠償停產(chǎn)停業(yè)損失

根據(jù)《民法典》第五百八十四條，房東無正當(dāng)理由拒絕支付拆遷補(bǔ)償款，直接導(dǎo)致李某無法及時(shí)獲得資金進(jìn)行安置或恢復(fù)經(jīng)營，由此產(chǎn)生的合理損失，房東應(yīng)予賠償。

庭審交鋒

庭審中，房東張某的核心抗辯集中在兩點(diǎn)：一是聲稱“國家沒給錢”或否認(rèn)收到足額補(bǔ)償；二是主張補(bǔ)償款是支付給產(chǎn)權(quán)人的，分配需另行協(xié)商。

針對張某的抗辯，狄蓓律師進(jìn)行了有力駁斥：

1、關(guān)于補(bǔ)償款：房東張某有義務(wù)舉證證明其從政府獲得的補(bǔ)償總額及明細(xì)。如其聲稱未獲得或獲得不足，應(yīng)提供與征收部門的補(bǔ)償協(xié)議或相關(guān)憑證。否則，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。合同第六條已約定裝修賠償歸承租方，政府政策也明確了各項(xiàng)補(bǔ)償?shù)挠猛荆ㄈ绨峒屹M(fèi)針對搬遷方），房東無權(quán)截留屬于承租方的部分。

2、關(guān)于款項(xiàng)性質(zhì)：政府征收補(bǔ)償是基于房屋所有權(quán)和實(shí)際使用、經(jīng)營狀況進(jìn)行的綜合補(bǔ)償。其中，裝修補(bǔ)償、搬家費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助等，其補(bǔ)償對象和計(jì)算依據(jù)均指向?qū)嶋H進(jìn)行裝修、實(shí)際經(jīng)營、實(shí)際搬遷的承租方。房東作為產(chǎn)權(quán)人獲得的補(bǔ)償主要是房屋價(jià)值的補(bǔ)償，其無權(quán)侵占屬于承租方的專項(xiàng)補(bǔ)償。

案件結(jié)果

在法院主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：雙方租賃合同正式解除；房東張某同意向李某支付裝修賠償款1.5萬元（分兩期支付，目前已履行）；李某無需支付此前的房屋占用費(fèi)，只需按時(shí)騰退房屋。

辦案心得

#狄蓓律師：“在商鋪拆遷引發(fā)的租賃糾紛中，租戶往往處于相對弱勢的地位，但‘弱勢’不代表‘無權(quán)’。本案的勝訴關(guān)鍵在于兩點(diǎn)：一是證據(jù)的固定，雙方早期的微信聊天記錄以及合同中的備注條款，構(gòu)成了房東承諾將裝修款轉(zhuǎn)付給租戶的直接證據(jù)；二是訴求的精準(zhǔn)拆解，將裝修款、搬家費(fèi)與停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行法理上的剝離，明確每一項(xiàng)費(fèi)用的法定歸屬對象。在此也提醒廣大租戶朋友：在遇到商鋪拆遷時(shí)，切勿盲目聽信房東的口頭承諾。務(wù)必在第一時(shí)間保留好裝修出資證明、經(jīng)營流水、租賃合同以及雙方關(guān)于拆遷款分配的溝通記錄。當(dāng)合法權(quán)益受到侵害時(shí)，應(yīng)果斷拿起法律武器，維護(hù)自身的正當(dāng)利益。”

案件承辦人

狄蓓

霖澳（天府）律師事務(wù)所

專職律師

擅長領(lǐng)域：建工房產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、合同糾紛

所獲榮譽(yù)：2023年度律所新銳、2024年度優(yōu)秀律師、2024年度工程房產(chǎn)品類十佳案例、2024年度勞動(dòng)爭議品類十佳案例、2024年度債權(quán)債務(wù)品類十佳案例、2025年度合同糾紛品類十佳案例、2025年團(tuán)隊(duì)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、2025年度醫(yī)療財(cái)產(chǎn)大類十佳案例

同行評價(jià)：狄蓓律師有著豐富的司法系統(tǒng)工作經(jīng)歷，曾就職于法制辦與司法局，具備扎實(shí)的法律知識以及擁有高效率處理案件的能力。狄律師在建工房產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)以及合同糾紛等領(lǐng)域技能突出，擅長談判與調(diào)解。狄律師性格率真開朗，工作認(rèn)真，辦案積極，親和又不失專業(yè)的溝通備受委托人的好評，她堅(jiān)信“公理之下，正義不朽”，始終保持著一顆熱愛法律與正義的熱忱之心。

編輯：張雪

審核：狄蓓

聲明：

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