盧揚(yáng)超律師：廠房沒證合同無效，租客仍獲近17萬補(bǔ)償

租的廠房沒建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同無效，租客卻還能拿到近17萬的拆遷補(bǔ)償。這看似不可能的事，卻在許先生身上發(fā)生了。

案件基本事實
201x年10月，許先生通過轉(zhuǎn)租承租了何先生位于佛山市XX區(qū)約1650平方米的廠房，用于經(jīng)營塑料顆粒加工業(yè)務(wù)，還注冊了公司。可這廠房沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2020年3月，當(dāng)?shù)卮寮壒I(yè)園升級改造，廠房被納入征收范圍，政府委托評估機(jī)構(gòu)對搬遷損失進(jìn)行評估。2021年4月許先生完成搬遷，但和房東何先生就拆遷補(bǔ)償款分配一直談不攏。何先生和政府簽了《廠房搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，領(lǐng)了包括設(shè)備搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償款，卻不肯給實際使用人許先生應(yīng)得的部分。
雙方訴求和各自理由
許先生覺得自己是廠房的實際使用人，因為拆遷遭受了設(shè)備搬遷、生產(chǎn)生活資料搬遷、臨時安置以及停產(chǎn)停業(yè)等損失，所以要求何先生支付相應(yīng)的補(bǔ)償款，原訴請金額為332,605元。而何先生則提出“重復(fù)計算”“面積不符”“補(bǔ)償歸屬房東”等主張，認(rèn)為許先生不應(yīng)獲得這些補(bǔ)償。
法院查明的事實細(xì)節(jié)
盧揚(yáng)超律師為了幫許先生爭取權(quán)益，做了很多工作。他先厘清了許先生作為次承租人及實際使用人的法律地位，還取得了許先生公司出具的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓書》，讓許先生能主張全部補(bǔ)償權(quán)益。之后成功申請法院向杏壇村改辦公室調(diào)取《廠房搬遷補(bǔ)償協(xié)議》及《資產(chǎn)評估報告》，這兩份文件鎖定了補(bǔ)償項目和金額依據(jù)。結(jié)合評估報告、宗地圖及雙方確認(rèn)的租用面積1248.29平方米，能更精準(zhǔn)地核算許先生應(yīng)得的補(bǔ)償。
法院的認(rèn)定邏輯
法院認(rèn)為，案涉租賃合同因為廠房沒有規(guī)劃許可而無效。但許先生是實際使用人，確實因拆遷遭受了損失。對于可搬遷機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償費、其他生產(chǎn)生活資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償，這些是許先生實際投入和使用的，所以他有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。臨時安置補(bǔ)償費和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費，法院依據(jù)“公平原則”和“剩余租期比例”，認(rèn)為許先生也應(yīng)獲得一部分。法院不支持許先生全部訴求，是因為要綜合考慮各種因素，不能簡單地按照許先生的原訴請金額來判。
最終判決結(jié)果
最終法院判決，被告何先生向許先生支付可搬遷機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償費18,205元、其他生產(chǎn)生活資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償57,000元、臨時安置補(bǔ)償費51,397.94元、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費47,357.32元，合計支持金額173,960.26元，訴訟費用由雙方按比例分擔(dān)。這個案子由廣東利合律師事務(wù)所的盧揚(yáng)超律師代理。
法律建議
從這個案子可以看出，租賃廠房時一定要確認(rèn)廠房是否有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，不然可能導(dǎo)致租賃合同無效。在遇到拆遷等情況時，要及時收集相關(guān)證據(jù)，像搬遷損失的評估報告等，以便在爭取補(bǔ)償時能有依據(jù)。如果和房東就補(bǔ)償問題協(xié)商不成，要及時尋求法律幫助。
結(jié)尾
這個案子中，雖然租賃合同無效，但許先生作為實際使用人最終還是獲得了近17萬的補(bǔ)償，這離不開盧揚(yáng)超律師的努力。盧揚(yáng)超律師從2018年開始執(zhí)業(yè)，執(zhí)業(yè)的這些年里，他辦過不少類似的合同糾紛案件。正是由于多年的積累，讓他在本案中找準(zhǔn)了關(guān)鍵突破口。他通過梳理租賃關(guān)系確立許先生的補(bǔ)償請求權(quán)基礎(chǔ)，主動申請法院調(diào)取關(guān)鍵證據(jù)，精準(zhǔn)核算補(bǔ)償金額，用“公平原則”和“剩余租期比例”說服法院，最大限度地維護(hù)了許先生的合法權(quán)益。這就是這起案子的最終結(jié)果，也是專業(yè)價值的最好證明。