物業(yè)費的改革，到了刻不容緩的時候！

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關(guān)于物業(yè)費的熱點，直接說兩個新聞吧

第一個：

5月1日，江西共青城市物業(yè)服務(wù)突出問題深化治理突擊戰(zhàn)工作協(xié)調(diào)機制辦公室表示，現(xiàn)向全市廣大公職人員、黨員干部發(fā)出倡議：主動按時、足額繳納物業(yè)費，絕不拖延推諉、不打折扣、不搞變通，以實際行動履行業(yè)主法定義務(wù)。

除了共青城市以外，4月20日九江武寧縣、4月28日九江采桑區(qū)先后發(fā)布倡議書，要求公職人員黨員干部帶頭履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)費；對物業(yè)服務(wù)的問題訴求，應(yīng)通過業(yè)委會、社區(qū)協(xié)商等合法渠道理性解決，堅決杜絕以拒繳、拖欠物業(yè)費的方式激化矛盾。

第二個：

貴陽南明區(qū)交建花園小區(qū)的原物業(yè)撤場。這個小區(qū)是安置房小區(qū)，共有576套住房，531戶入住業(yè)主，只有25戶按時交了物業(yè)費；

因長期欠繳公共電費（累計超3.7萬元），供電部門于2026年5月切斷小區(qū)公共區(qū)域用電，導(dǎo)致電梯停運、路燈熄滅、高層二次加壓供水中斷，高層住戶生活受到嚴(yán)重影響，71歲老人需每天爬20層樓；

村委會組織村支兩委工作人員入戶溝通，試圖解釋物業(yè)費用途和小區(qū)運營成本，推動業(yè)主繳費，但效果有限。

熟悉國內(nèi)環(huán)境的同學(xué)都知道，一旦到了倡議環(huán)節(jié)，說明這件事已經(jīng)很嚴(yán)重了；

尤其是倡議書首對公職人員，更嚴(yán)重！

關(guān)于物業(yè)、業(yè)主、物業(yè)費的事情，前不久寫過一篇小文章，鏈接在這里。

這篇小文再重復(fù)一下之前的觀點——

物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)費的矛盾，明面上是業(yè)主個體對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的個體感受，本質(zhì)上是經(jīng)濟周期帶來的收入減少而誘發(fā)的對居住支出的敏感性增強

倡議是解決不了問題的；

物業(yè)大撤場也是解決不了問題的。

隨著小區(qū)的房齡越來越大，物業(yè)服務(wù)要花的錢越來越多，矛盾越來越大，這是一個惡性循環(huán)，甚至不會有正向循環(huán)，即便物業(yè)做到200%的超額服務(wù)。

請注意業(yè)主的條幅。圖源：網(wǎng)絡(luò)，侵刪！

那么問題來了！物業(yè)的惡性循環(huán)有沒有破解之道？

搞清這個問題之前，先看一下國內(nèi)物業(yè)的收費方式——包干制。

不管物業(yè)費是0.5元也好，還是55元也好，業(yè)主繳納的物業(yè)費到了物業(yè)公司口袋里，物業(yè)公司按照合同約定進行管理和服務(wù)；

扣減物業(yè)公司的成本后，剩下的是物業(yè)公司的利潤。

假設(shè)小區(qū)能收上來500萬物業(yè)費，管理服務(wù)成本是300萬，物業(yè)公司的毛利潤就是200萬；

第一種情況，繳費率低：繳費率在60%以下時，物業(yè)公司就要開始想法節(jié)約開支，對應(yīng)的結(jié)果必然是服務(wù)質(zhì)量的下降；

第二種情況，房齡增加：即便繳費率100%，隨著房齡的增加，物業(yè)的開支隨之增加，物業(yè)公司要想維持之前的利潤，最優(yōu)解仍然是能省則省，電梯、消防、供電、二次供水的設(shè)備能不檢測就省一點錢

第三種情況，貪墨成風(fēng)：這種情況最可惡！業(yè)委會和物業(yè)公司沆瀣一氣，盯著維修基金這塊肥肉，10萬元的設(shè)備報價到30萬元這類事情很常見；業(yè)主的矛頭要么對著物業(yè)公司，要么直接要求業(yè)委會改選，小區(qū)依舊是惡性循環(huán)。

包干制可以刺激勞動者的積極性，但對于收入已經(jīng)確定了上限天花板時，不要高估人性！

香港的物業(yè)費比內(nèi)地，高得多。

香港差餉物業(yè)估價署《2025年10月私人住宅物業(yè)市場報告》數(shù)據(jù)，全港私人住宅平均管理費HK$3.82 / 平方呎·月（中位數(shù)），換算后約 HK$41.1 / 平方米·月，中型單位（800呎，約74.3平米）每月物業(yè)費在3000-4500港元之間

但是，很少有香港物業(yè)矛盾的新聞。

香港執(zhí)行的物業(yè)收費模式是酬金制——

業(yè)主預(yù)先繳納的物業(yè)費進入“業(yè)主共有資金池”，物業(yè)公司按總支出的3%-10%提取固定酬金，剩余資金全部用于小區(qū)服務(wù)與維護，結(jié)余歸業(yè)主所有。

香港物業(yè)管理公司的主要收入，并不來自于物業(yè)支出費用，而是來自經(jīng)理人酬金。物業(yè)費是用來支付物業(yè)的各種開銷，包括公共設(shè)施維護、人員薪酬等開銷；而物業(yè)公司的利潤則來自于管理費用中經(jīng)理人酬金這部分。

根據(jù)香港最新的消費者委員會調(diào)查報告，物業(yè)管理費主要用于支付員工薪金及相關(guān)費用，各部分占比為：

管理費占總費用的40.5%

維修保養(yǎng)27.7%

清潔10.8%

行政9.1%

儲蓄基金7.6%

經(jīng)理人酬金4.3%

監(jiān)督物業(yè)公司的是業(yè)主立案法團，類似于內(nèi)地的業(yè)委會。針對物業(yè)費的強制審計，由業(yè)主立案法團監(jiān)督。

在香港的酬金制物業(yè)服務(wù)模式下，財務(wù)透明度堪稱一大顯著亮點。物業(yè)公司有嚴(yán)格的規(guī)定，需定期向業(yè)主公示財務(wù)報表，通常每 3 個月就會公示一次 ，讓業(yè)主們能清晰了解物業(yè)費的每一筆收支情況。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量越好，物業(yè)公司的酬金越高，物業(yè)公司沒有理由縮減服務(wù)質(zhì)量。

加上公開、透明的財務(wù)制度和財務(wù)監(jiān)督，這是一個正循環(huán)；

所以，即便是香港多年房齡的小區(qū)，依然保持著很高的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。

物業(yè)撤場后的小區(qū)道路

香港的樣板，能不能用在內(nèi)地呢？

至少這是一個解決物業(yè)難題的破題思路。

房地產(chǎn)從增量時代到存量時代，物業(yè)費的大難題到了必須正面的時候了。

倡議書改變不了現(xiàn)狀，從制度上的改革，并且是動手術(shù)的改革，才能去掉很多頑疾。