最高院：集體建設用地出年限超20年的，是否有效？合同何時解除？

作者：周軍律師.

咨詢請關注，私信必復。

在農村集體資產盤活與民事審判實務中，集體建設用地出租糾紛十分常見，其中經常會有集體建設用地出租合同約定的租賃年限超過20年的情形。

那么，集體建設用地出租合同年限超過20年的，該合同是否有效？合同何時解除？

最高人民法院案例庫入選案例《華陰市某股份經濟合作社訴華陰市某綜合市場管理服務中心租賃合同糾紛案》中明確：

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體建設用地的出租年限參照同類用途的國有建設用地執行，具體辦法由國務院制定。因目前國務院沒有制定有關國有建設用地出租年限的辦法或規定，故集體建設用地的出租年限應當適用民法典中有關租賃期限的規定，即集體建設用地的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效。

本案的爭議焦點是：案涉集體建設用地的出租年限超過二十年的部分是否有效，以及案涉合同何時解除。

關于第一個爭議焦點。《中華人民共和國民法典》第三百六十一條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條第四款規定：“集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定?！?/p>

目前，國務院并未制定有關辦法或規定。本案雙方簽訂的集體建設用地出租合同，在國務院沒有制定有關辦法或規定的情況下，集體建設用地的出租期限應當依照《中華人民共和國民法典》有關租賃期限的規定進行處理，即案涉《關于修建南環某市場租地協議》及《關于南環某市場租地補充協議》的出租年限超過二十年的部分無效。

關于第二個爭議焦點。《中華人民共和國民法典》第七百三十四條規定：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期?！?/p>

本案雙方簽訂的《關于修建南環某市場租地協議》及《關于南環某市場租地補充協議》于2021年6月30日到期后，被告華陰市某綜合市場管理服務中心繼續占有使用案涉市場，原告華陰市某股份經濟合作社并未采取措施、提出異議，故雙方簽訂的案涉合同繼續有效，并且租賃期限變為不定期。

《中華人民共和國民法典》第七百三十條規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”第五百六十五條規定：“當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除?！?/p>

周軍律師提醒，集體建設用地出租合同年限超20年的，超過部分無效，超期后期限將變為不定期。遇到集體建設用地租賃合同效力認定、租期約定、合同解除等相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

普及法律常識，幫您維護權益。

點贊關注分享，讓親友都得到法律保護！