香港樓市漲了，下一個(gè)會(huì)是誰(shuí)

五一假期結(jié)束，把評(píng)論區(qū)和私信又過(guò)了一遍。今年問(wèn)房子的比去年少了很多，即便節(jié)前，一線和新一線城市突發(fā)新政，對(duì)市場(chǎng)短期刺激也很有限。

公積金這張牌，也許，打遲了。

回顧過(guò)去小陽(yáng)春這兩個(gè)月，雖然熱點(diǎn)城市二手房成交量創(chuàng)近幾年新高，但掩蓋不了一個(gè)真相，超低總價(jià)房源的成交占比越來(lái)越大，平均成交價(jià)還在反復(fù)探底。

關(guān)鍵看五月，沒(méi)有了學(xué)區(qū)房的助推，數(shù)據(jù)能不能穩(wěn)住？石榴叔在“16號(hào)內(nèi)參”中還會(huì)繼續(xù)跟蹤分析分享。

當(dāng)下中國(guó)樓市，只有一個(gè)城市的數(shù)據(jù)亮眼，那就是香港。

再次強(qiáng)調(diào)一下，本文不涉及任何利益關(guān)系，也無(wú)樓盤推薦，無(wú)夾帶私貨，僅個(gè)人研究。

01

看數(shù)據(jù)，漲得很瘋狂。

根據(jù)香港中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，一季度，香港一手私人住宅共錄得5373宗買賣登記，涉及總金額628億港元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較去年同期分別急升38%及94%，創(chuàng)下歷年同期新高。

根據(jù)美聯(lián)報(bào)告顯示，截至3月底，香港累積貨尾量（包括樓花及現(xiàn)樓）約17589套，創(chuàng)近3年以來(lái)的次低，較2025年1月高位約23121套，急跌近24%。

更值得關(guān)注的是二手市場(chǎng)被傳導(dǎo)，一樣火爆。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，3月份二手住宅錄得成交4621宗、金額358.4億港元，環(huán)比分別上漲18.1%及20.7%。月度成交宗數(shù)創(chuàng)下2021年7月之后的新高，成交金額創(chuàng)下2023年3月之后的新高。

剛剛過(guò)去的4月份，數(shù)據(jù)還在漲。

與之聯(lián)動(dòng)的還有租金。今年首季租金指數(shù)提高0.8%，創(chuàng)下2019年以來(lái)的新高。

這堆數(shù)據(jù)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)有什么參考價(jià)值？判斷趨勢(shì)。

樓市一旦轉(zhuǎn)好是全局聯(lián)動(dòng)，而且有持續(xù)性，確實(shí)出現(xiàn)了“量先行”的修復(fù)。市場(chǎng)由早期撿漏盤主導(dǎo)，開(kāi)始轉(zhuǎn)向了由自住改善、長(zhǎng)線投資以及人才置業(yè)共同驅(qū)動(dòng)的多元支撐。

與此同時(shí)，根據(jù)團(tuán)結(jié)香港基金4月23日發(fā)布的《香港房屋趨勢(shì)導(dǎo)航2026》，未來(lái)幾年，香港市場(chǎng)新盤的供應(yīng)量會(huì)逐漸減少。

這是一個(gè)周期性轉(zhuǎn)折信號(hào)，所以香港地產(chǎn)股最近的表現(xiàn)可以能久旱逢甘霖來(lái)形容。

恒生地產(chǎn)分類指數(shù)過(guò)去6個(gè)月上漲約15%，過(guò)去1年漲幅接近35%，不過(guò)市場(chǎng)更青睞財(cái)務(wù)穩(wěn)健、收租物業(yè)優(yōu)質(zhì)的龍頭。

02

究竟誰(shuí)在買？誰(shuí)在租？

內(nèi)地資金持續(xù)大量涌入。

這個(gè)趨勢(shì)，其實(shí)已經(jīng)有比較明確的數(shù)據(jù)支撐。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2025年全年，普通話拼音買家入市個(gè)案已超過(guò)1.35萬(wàn)宗，連續(xù)兩年突破萬(wàn)宗。進(jìn)入2026年，這個(gè)趨勢(shì)還在繼續(xù)增強(qiáng)。

背后對(duì)應(yīng)的，是過(guò)去幾年香港人口結(jié)構(gòu)的明顯變化。

過(guò)去三年，各項(xiàng)人才計(jì)劃累計(jì)批出超過(guò)41萬(wàn)宗申請(qǐng)，其中約30萬(wàn)來(lái)自內(nèi)地。大量“新香港人”進(jìn)入香港后，普遍采取“先租后買”的路徑，不僅短期內(nèi)筑牢了租賃市場(chǎng)的底部，也為增量需求打開(kāi)了想象空間。

與此同時(shí)，香港還在經(jīng)歷另一場(chǎng)更深層次的變革——教育產(chǎn)業(yè)化。

香港非本地生人數(shù)，已經(jīng)從三年前約5.4萬(wàn)人，上升到如今約8萬(wàn)人，這個(gè)增長(zhǎng)才剛剛開(kāi)始。

根據(jù)最新的留學(xué)報(bào)告，香港首次超過(guò)美國(guó)，成為中國(guó)學(xué)生心目中僅次于英國(guó)的第二大熱門留學(xué)目的地，這也直接導(dǎo)致卷飛了，后面我專門寫一篇。

從2024/25學(xué)年起，港八大非本地本科生限額，已由20%提高至40%，接下來(lái)會(huì)進(jìn)一步提升至50%。在授課型研究生領(lǐng)域，內(nèi)地生占比更高。像香港大學(xué)等高校，部分商科和工程類專業(yè)，內(nèi)地生比例已經(jīng)接近全員內(nèi)地化。

港府這么做意圖很明顯，先通過(guò)教育把人引進(jìn)來(lái)，再通過(guò)政策把人留下來(lái)，而住房需求會(huì)在這個(gè)過(guò)程中被持續(xù)放大。

目前，全港高校宿位缺口已經(jīng)達(dá)到約4萬(wàn)個(gè)，預(yù)計(jì)到2028年可能突破10萬(wàn)個(gè)。這意味著，大量留學(xué)生必須進(jìn)入校外租房市場(chǎng)。

而這些人，恰恰又偏愛(ài)小戶型、地鐵口、通勤方便、可以快速出租的房子。這也解釋了，為什么當(dāng)前香港賣得最好的產(chǎn)品，越來(lái)越集中在“小面積、低總價(jià)、高租金回報(bào)”的物業(yè)。

此外，這一波買房人中還有不少內(nèi)地投資客，不少炒房團(tuán)現(xiàn)在是包住宿和機(jī)票殺到香港。有投資者一次性買下8到10套小戶型，也有上市公司整層打包購(gòu)入，甚至不少地下做港險(xiǎn)業(yè)務(wù)的中介，也開(kāi)始轉(zhuǎn)向香港房地產(chǎn)。

因?yàn)橄愀鄣淖饨鸹貓?bào)，開(kāi)始具備吸引力。小戶型的毛回報(bào)能達(dá)到4%-5%，扣除管理費(fèi)、差餉、空置等成本后，凈回報(bào)大約仍能維持在3%-3.5%。在利率逐步回落預(yù)期下，租金已經(jīng)能夠覆蓋大部分按揭成本。

更重要的是香港現(xiàn)在和未來(lái)不缺租客。

這一波支撐香港樓市的，不是傳統(tǒng)本地購(gòu)買力，而是“人口遷移+教育擴(kuò)張+資產(chǎn)配置”共同形成的新需求結(jié)構(gòu)。

03

大家為什么這么關(guān)心香港？

有人覺(jué)得，香港和內(nèi)地之間存在一定“時(shí)間差”，香港樓市率先回暖，可能意味著核心城市資產(chǎn)重新開(kāi)始被市場(chǎng)定價(jià)。

這幾天公眾號(hào)給我推了很多文章，都是利用香港樓市的熱度，給深圳的某些樓盤引流。

但站在相對(duì)客觀的角度，我認(rèn)為，香港樓市的修復(fù)未必會(huì)直接傳導(dǎo)至內(nèi)地普通住宅市場(chǎng)，反而可能分流部分高凈值客群的資產(chǎn)配置需求。

因?yàn)橄愀郛?dāng)前提供的，已經(jīng)不只是住宅本身，而是國(guó)際化資產(chǎn)、穩(wěn)定租賃需求、修復(fù)后的租售比，以及身份、教育等長(zhǎng)期延伸價(jià)值。

我之所以持續(xù)研究香港，并不是單純關(guān)注房?jī)r(jià)，而是在觀察這一輪市場(chǎng)變化背后，真正推動(dòng)回暖的核心變量到底是什么。

某種程度上，它已經(jīng)不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)周期，而是人口遷移+教育擴(kuò)張+資產(chǎn)配置共同形成的新需求結(jié)構(gòu)。

我覺(jué)得，香港樓市之后，最有機(jī)會(huì)率先反轉(zhuǎn)的不是深圳，而是上海。

前者屬于成長(zhǎng)型風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，依賴產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與財(cái)富爆發(fā)，追求的是彈性與增值，而上海則越來(lái)越偏向成熟型核心資產(chǎn)，底層邏輯是確定性、人口質(zhì)量與長(zhǎng)期保值能力。

04

在樓市徹底進(jìn)入下半場(chǎng)之后，上海的數(shù)據(jù)在走穩(wěn)。

眼下在上海置業(yè)的客群，更加全國(guó)化和多元化，某種程度上已經(jīng)有點(diǎn)核心資產(chǎn)避風(fēng)港的感覺(jué)。

表面看，上海整體外來(lái)人口數(shù)量有所下降，但從人口結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，減少的更多是中低收入服務(wù)業(yè)人口、普通制造業(yè)人口以及流動(dòng)就業(yè)群體，而留下來(lái)的，則越來(lái)越偏向高學(xué)歷、高收入、可落戶、具備資產(chǎn)配置能力的人群。

因此，現(xiàn)在上海樓市，尤其核心區(qū)資產(chǎn)的邏輯，已經(jīng)越來(lái)越接近“全國(guó)資金配置上海”，而不再只是上海本地居民內(nèi)部循環(huán)。

這個(gè)結(jié)論也是有數(shù)據(jù)支撐的，2020年前后，上海本地“310”開(kāi)頭身份證購(gòu)房者占比約42%-48%，到2025年，新房市場(chǎng)中已下降至約37%左右。換句話說(shuō)，非滬籍購(gòu)房者占比，已經(jīng)超過(guò)60%。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)在于，上海樓市的工具箱仍然存在，包括人才政策、公積金支持以及局部限購(gòu)優(yōu)化等，都還具備繼續(xù)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的空間。

過(guò)去幾年，上海整體租金回報(bào)率普遍偏低，大多在約1.5%左右。進(jìn)入2026年后，部分結(jié)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)變化。

市區(qū)部分老舊小區(qū)價(jià)格較高點(diǎn)回落約30%-40%，而租金水平并未同步下跌，從而推動(dòng)局部租售比修復(fù)至2.5%-3.5%。

這一變化，使部分資產(chǎn)重新回到“現(xiàn)金流可計(jì)算”的階段，吸引了一批更偏務(wù)實(shí)的剛需入場(chǎng)。

市場(chǎng)端表現(xiàn)為成交活躍度明顯回升，3月、4月上海二手房成交量分別突破3萬(wàn)套與2.8萬(wàn)套，創(chuàng)近年階段性高位，帶動(dòng)小陽(yáng)春行情。

從目前看，這個(gè)結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情具有一定的持續(xù)性，5月份會(huì)延續(xù)。必要時(shí)候，上海還會(huì)進(jìn)一步放松非滬籍購(gòu)房限制。

說(shuō)白了，上海樓市目前最大的優(yōu)勢(shì)，不只是政策，而是依然具備持續(xù)吸引人口的能力。在當(dāng)下這個(gè)階段，人口，尤其是高收入、高學(xué)歷、具備長(zhǎng)期停留意愿的人口，才是核心城市樓市真正的底層支撐。

過(guò)去很多城市樓市上漲，依賴的是加杠桿、放信用、擴(kuò)投資、吹牛皮，但現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，決定樓市能否修復(fù)的關(guān)鍵，開(kāi)始重新回到人本身。

這一點(diǎn)，其實(shí)和香港當(dāng)前的邏輯有點(diǎn)接近，重新建立起人口流入與資產(chǎn)需求之間的循環(huán)。

一切的一切，要看長(zhǎng)期數(shù)據(jù)。

當(dāng)看透到“人”這一層，再去看樓市，很多問(wèn)題立刻通透，這也是今天我花了很多時(shí)間寫這篇長(zhǎng)文的原因。話說(shuō)，現(xiàn)在有耐心長(zhǎng)文看的人少了。

如果上海的成交數(shù)據(jù)不劇烈波動(dòng)，三季度就可以基本判斷階段性走穩(wěn)，算是拐點(diǎn)了。

請(qǐng)注意，我在這里用了“走穩(wěn)”這個(gè)詞，我沒(méi)說(shuō)要大漲。

上海樓市的修復(fù)，對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都很重要。不只是模式本身，更關(guān)鍵的是，關(guān)系到市場(chǎng)是否會(huì)重新建立對(duì)核心城市資產(chǎn)的信心與定價(jià)能力。

當(dāng)然，這并不意味著所有城市都會(huì)同步修復(fù)，個(gè)別熱點(diǎn)城市會(huì)繼續(xù)補(bǔ)跌，泡沫要先擠掉。

后面我會(huì)寫一篇關(guān)于香港留學(xué)教育的長(zhǎng)文，現(xiàn)狀和中介說(shuō)的不太一樣。