房子賣不完，根本賣不完？錯覺！

來源：市場資訊

（來源：奧派經濟學）

文丨鄧新華

一說到房價上漲，很多人就說：

“不可能！人口都負增長了，怎么漲？”

“房子庫存太多了，賣不完，根本賣不完！怎么漲？

關于人口負增長，我已經寫過了。今天來說說，房子“賣不完，根本賣不完”。

這其實是個錯覺。

你說房子“賣不完，根本賣不完”？其實你看看，豬肉也“賣不完，根本賣不完”，白酒也“賣不完，根本賣不完”，服裝也“賣不完，根本賣不完”，餐飲也“賣不完，根本賣不完”……

太多太多的東西“賣不完”，那么，真的是這些東西太多了，所以“賣不完”嗎？

不，根本不是這些東西太多了，而是經濟下行期，需求太差了。一旦需求恢復，這些東西根本就不夠賣，包括房子。

我先說說新房。

2025年末，新建商品房待售面積76632萬平方米，這個數字大嗎？

并不大。因為每年許多房子因老舊而不能再住人，李蓓估計有10億平方米。就算打個對折，也有5億平方米房子不能再住人。7.7億平方米待售面積，根本不算多。

而且，2025年，住宅竣工面積42830萬平方米。

你知道2017年住宅竣工面積多少嗎？71815平方米。

可以說，2025年的新增供給是非常少的。房子不好賣是因為需求弱，而不是因為供給多。

說房子庫存多的人，主要說的是二手房太多。

那我就說說二手房。

一個城市的二手房的所謂“去化周期”，也就是現有掛牌量什么時候賣完，是掛牌總量除以銷售速度。

所以，當二手房成交量很低時，看起來，房子似乎真的“賣不完，根本賣不完”。有一段時間，有人說上海的現有掛牌二手房，夠賣兩年的。

但，一旦二手房成交量趨高時，就完全不一樣了。

比如，假如以今年3、4月份的日均二手房成交量來算，上海現有的掛牌二手房，只夠賣5個多月。要是能維持這個速度，上海就會進入“搶房”的時代，而不是“賣不完，根本賣不完”。當然了，“金三銀四”，3、4月份的二手房成交量高，后面成交量會回落，所以上海短期內不會進入“搶房”時代。成交量具體會回落到多少，就不知道了。但今年4月和去年4月比，上海二手房掛牌量是下降了10%左右的

五一期間，深圳對外地人在核心區買房，做了一定的松綁。新政落地不到48小時，深圳樓市就被人潮擠爆。五一那天，據某機構的數字，新房帶看量同比漲31%，二手房帶看量漲58%。另一家機構說，合作門店二手房簽約量同比漲67%。沈陽、長沙、香港等客戶涌向深圳買房。

所以，需求沒起來，你看啥都是“賣不完，根本賣不完”；需求一起來，就會“不夠賣，根本不夠賣”。

許多人是因為房價連續跌了多年，形成了心理慣性，以為房價永恒跌。而且，他們能言之鑿鑿地舉出很多理由。

這讓我想到黃金。黃金價格曾經多年未漲，于是許多人認為黃金永恒不會漲。他們能列舉許多理由，來證明黃金永恒不漲。誰能想到這兩年，黃金會突然猛漲？結果你猜怎么著？有許多人又言之鑿鑿地列舉理由，說“黃金永恒漲”。

許多人基于心理慣性形成看法，還覺得自己看得透透的。“人口負增長，我看得透透的；房子賣不完，根本賣不完，我看得透透的，房價怎么可能漲？”

我這個號的評論區很有意思。有許多心理扭曲的人，別人說房價會漲，他們覺得跟他們有仇似的，就破口大罵。其實，對房價的看法不同，不是很正常的事嗎？什么仇什么怨？

當然了，許多評論我在后臺能看到。我這個號設置了關注者才能評論。有的人發完罵人的評論，馬上取關，對這樣的人，我當然不會放出他們的評論。

我再說一次：房價既不會永恒漲，也不會永恒跌；由于通貨膨脹，核心區（人口流入區）房價的所有歷史高點，都將被超越，只看時間長短而已。

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