房屋養(yǎng)老金背后 是“房屋保險”和“基金統(tǒng)籌”

你有沒有聽過房屋養(yǎng)老金？是不是以為這就是給房子修修補(bǔ)補(bǔ)的公共資金，跟普通買房人沒多大關(guān)系？別不當(dāng)回事，你手上不管是新房還是老破小，未來這筆錢搞不好要你年年掏，有多套房的人更是要多掏一大筆。2024年包括上海在內(nèi)的22個城市已經(jīng)開啟試點(diǎn)，這里面的彎彎繞繞可比官方說的復(fù)雜多了。

很多人都知道官方已經(jīng)辟謠，說房屋養(yǎng)老金不是房產(chǎn)稅，這筆啟動資金由政府出，留給以后老房子維修使用，讓大家不用瞎擔(dān)心。但你仔細(xì)捋捋，這筆錢從哪個渠道出，每個渠道具體出多少，到現(xiàn)在都沒有明確細(xì)則。過去地方依賴的賣地收入早就不如從前，憑空掏出一大筆錢填公共賬戶，這事怎么想都有點(diǎn)懸。

有專家說可以從土地出讓金里提取這筆資金，這不就是禿子頭上拔毛，能薅出來幾根啊。不信你看最近幾個季度的非稅收入漲得相當(dāng)可觀，創(chuàng)收這事，只要想推進(jìn)，怎么都能想出辦法。今天咱們不聊虛頭巴腦的公共賬戶，就聊聊咱們每個人都躲不開的個人賬戶。

個人賬戶說穿了就是你買房收房的時候，繳納的那筆住宅專項(xiàng)維修基金。現(xiàn)在主流的說法是，以后小區(qū)公共部位維修翻新，就走公共賬戶加個人賬戶共同出錢的路子，聽起來挺合理對不對?？珊诵膯栴}繞不開，咱們個人賬戶里的錢夠不夠用，是不是所有小區(qū)都有這個個人賬戶。

拿公開數(shù)據(jù)來說，目前全國業(yè)主攢下的維修基金一共是1萬億，聽起來是挺大一筆數(shù)，平攤到各個小區(qū)就完全不夠看了。之前有兩會代表舉例，南京有維修基金的小區(qū)里，近三成小區(qū)的賬戶余額還不到10萬塊。這點(diǎn)錢連換一部電梯都不夠，更別說支撐整個小區(qū)的大型修繕了。

而且這筆錢分布還特別不均勻，維修基金是按房價的2%到3%收取，和契稅綁定在一起。房價越高的小區(qū)，賬戶里的維修基金就越充沛，早年低價入手的小區(qū)，賬戶里本來就沒剩多少錢。更扎心的是，并不是所有小區(qū)都有這筆錢。

國內(nèi)維修基金強(qiáng)制收取最早只能追溯到2004年，你家房子房齡要是超過20年，很大概率就從來沒交過這筆錢。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，20個重點(diǎn)城市里，樓齡20年以上的老舊小區(qū)占比達(dá)到四成。也就是說，足足四成的小區(qū)連個人賬戶都不存在，還談什么公共加個人共同出錢，根本行不通。

全靠公共賬戶出錢也不現(xiàn)實(shí)，先不說公共賬戶本身的錢夠不夠用，就算錢夠，你家房子大修全花了公共的錢，其他小區(qū)的額度就少了，這碗水根本端不平。大伙現(xiàn)在最該警惕的，其實(shí)是個人賬戶里的1萬億，會不會走統(tǒng)籌的路子。

一說統(tǒng)籌大伙都不陌生，咱們個人養(yǎng)老金的統(tǒng)籌就是現(xiàn)收現(xiàn)付制，你交的錢先給現(xiàn)在需要的老人用，等你需要的時候就看后人的智慧了。那房屋維修基金會不會也走這條路，真不是無端猜測，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有不少人在討論這個方向了。按照現(xiàn)有的規(guī)定，維修基金是由業(yè)委會開戶管理，大部分錢都趴在銀行吃利息，收益率也就只有2%左右。

不少人說社保基金市場化運(yùn)作收益率能到7%，這么大的利差浪費(fèi)了太可惜，不如統(tǒng)一歸集起來運(yùn)作，賺了錢反哺公共賬戶，一舉兩得。有這樣的討論，就說明已經(jīng)有不少人認(rèn)可統(tǒng)籌這個方向了。真要是落地統(tǒng)籌，就會出現(xiàn)很有意思的結(jié)果，新小區(qū)交的錢多，本身又沒什么修繕需求，老小區(qū)沒交多少錢甚至沒交過，天天等著錢用。

說白了就是新人交錢老人花，這事放在房屋養(yǎng)老金上，幾乎是必然會發(fā)生的。除了統(tǒng)籌還有別的解決辦法嗎？有人說直接補(bǔ)不就行了，沒交的補(bǔ)交，不夠的續(xù)交，簡單粗暴。你問問自己，讓你平白無故再掏一大筆錢補(bǔ)維修基金，你心甘情愿掏這個錢嗎，估計絕大多數(shù)人都會搖頭。

那有沒有花小錢辦大事的方案？還真有，就是這次試點(diǎn)里提到，卻沒被自媒體大肆炒作的住房保險。在我看來，這次試點(diǎn)最值得關(guān)注的根本不是房屋養(yǎng)老金本身，而是這個住房保險制度。你想想，參照汽車保險的模式，每年業(yè)主交物業(yè)費(fèi)的時候，順便交一份住房養(yǎng)老保險。真到需要修房子的時候，維修基金出一小部分當(dāng)免賠額，剩下的大頭交給保險公司或者公共賬戶，這不就是挺完美的方案嗎。

保費(fèi)按什么標(biāo)準(zhǔn)收比較公平，按住房面積或者市值收就很合理，房子越大市值越高，交的保費(fèi)就越多。再看出險概率，新建小區(qū)出問題的概率低，保費(fèi)自然便宜一點(diǎn)，老舊小區(qū)高層小區(qū)出險概率高，保費(fèi)也就會高一點(diǎn)。承接這份保險的肯定得是有賠付能力的大機(jī)構(gòu)，最好是國資背景，這點(diǎn)不用多說。

真要是按這個模式推行，每年按比例給國資交保費(fèi)，你細(xì)品，這其實(shí)已經(jīng)和某種稅費(fèi)很像了，說它是平替一點(diǎn)都不夸張。為什么房產(chǎn)稅這么多年都推不動，核心還是法理站不住，土地本來就是國有的，你只有70年使用權(quán)，沒道理對不屬于你的資產(chǎn)收稅。房子的鋼筋水泥你有所有權(quán)，但買的時候已經(jīng)交過契稅了，再收一遍就是重復(fù)征稅，邏輯上說不過去。

但保險不一樣，明面上就是純商業(yè)行為，有人說了，商業(yè)行為那不就是自愿交嗎。誰說商業(yè)行為就不能強(qiáng)制，你想想汽車的交強(qiáng)險，不強(qiáng)制買根本不讓你上路，誰說商業(yè)行為就必須自愿。還有人杠，說我不交房屋保險，總不能不讓我進(jìn)家門吧，這么想可太小看辦事的智慧了。

你平時加的汽油，里面就藏著各種稅費(fèi)，一升八塊多的油價里，各種稅費(fèi)加起來快三塊，單獨(dú)跟你要你肯定不愿意給，加到油里你想逃都逃不掉。真要收住房保險的錢，犯得著單獨(dú)開個口子跟你催嗎，你每個月總得交水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)吧，誰住誰用誰交錢，公平合理，誰都跑不掉。

說這么多，其實(shí)以上這些都是基于現(xiàn)有公開信息的合理猜測，畢竟現(xiàn)在房屋體檢和住房保險才剛被提上臺面，誰出錢出多少，保哪些范圍，目前全都是模糊的。咱們普通人現(xiàn)在也不用瞎焦慮，該過日子就過日子。真要是哪天官方吹風(fēng)說要完善個人賬戶，推住房保險制度，你再琢磨也不遲。

不過如果你現(xiàn)在手上有多套房，還有不少是房齡老、沒交過維修基金的，那真得上點(diǎn)心多留意。就像你不會沒事囤一堆出租車放在家里，賺不到三瓜兩棗不說，每年的保費(fèi)都能把你嚇懵，這事放在房產(chǎn)上也是同一個道理。

參考資料：中國建設(shè)報 解讀房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)