盤點丨9 只上市 + 多城儲備！從四大安居看保租房REITs新格局

2026年4月底，深圳、廈門、北京、南京四座核心城市的市屬安居國資平臺，集中披露2025年債券年度報告。作為各地保障房建設(shè)、保租房運營、城市更新的核心主力軍，這四家本地國資委全資控股國企，手握AAA最高信用評級，是城市民生安居工程的核心壓艙石。

從年報整體基本面來看，四家平臺2025年經(jīng)營底盤整體穩(wěn)固，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康有序，所有到期債券均足額按時兌付，全年無債務(wù)逾期、無重大法律訴訟、無違規(guī)擔(dān)保等重大風(fēng)險事件。財務(wù)審計層面，廈門、北京、南京三家均拿到標(biāo)準(zhǔn)無保留審計意見，財務(wù)管控規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)；僅深圳安居集團因恒大相關(guān)仲裁事項，審計報告增設(shè)強調(diào)段，但相關(guān)風(fēng)險整體可控，不會影響主業(yè)正常運營和債務(wù)履約能力。

值得注意的是，雖然四家國企主業(yè)均圍繞保障房民生賽道深耕，但各家營收結(jié)構(gòu)、盈利表現(xiàn)、盈利模式以及保租房REITs資產(chǎn)盤活節(jié)奏差異顯著、路徑各不相同，發(fā)展分化態(tài)勢十分明顯。

廈門安居控股：盈利表現(xiàn)穩(wěn)健，REITs擴募已獲批落地

作為廈門市保障房建設(shè)運營的核心國有獨資平臺，廈門安居控股2025年經(jīng)營走勢平穩(wěn)向好，全年實現(xiàn)營業(yè)收入50.02億元，凈利潤0.49億元，盈利狀態(tài)持續(xù)穩(wěn)定。

營收貢獻(xiàn)核心倚重商品房開發(fā)銷售，全年該項收入達(dá)30.00億元，占總營收比重接近60%，是集團最核心創(chuàng)收支柱；保障房開發(fā)銷售收入3.76億元，穩(wěn)步夯實民生主業(yè)基本盤；資產(chǎn)運營管理收入7.64億元，更是表現(xiàn)亮眼，毛利率高達(dá)75.65%，資產(chǎn)盈利創(chuàng)收能力十分突出。運營端房源管理質(zhì)量同樣過硬，旗下保障性租賃住房常年出租率穩(wěn)定在90%以上，市級公租房出租率也持續(xù)超85%，現(xiàn)金流回款穩(wěn)定充沛。

在保租房REITs資本化運作上，廈門安居是行業(yè)老牌標(biāo)桿。早在2022年8月，集團就作為原始權(quán)益人發(fā)行中金廈門安居REIT登陸上交所，躋身國內(nèi)首批保租房公募REITs行列。如今該REIT首次擴募已正式獲批，募集資金將全部投向思明區(qū)林邊公寓、湖里區(qū)仁和兩大保障房項目，合計納入2689套租賃住房，盤活資產(chǎn)建筑面積近9萬平方米，持續(xù)通過REITs擴募做大存量資產(chǎn)規(guī)模，形成良性資金循環(huán)。

深圳安居集團：營收持續(xù)增長，REITs擴募待落地

深圳市安居集團是深圳專屬專營保障房國資平臺，2025年經(jīng)營版圖持續(xù)擴張，全年營業(yè)總收入75.10億元，同比穩(wěn)步增長9.58%。不過受恒大相關(guān)仲裁事項計提影響，集團全年凈利潤虧損1.94億元，同比從上一年盈利轉(zhuǎn)為虧損，短期業(yè)績承壓但主業(yè)根基未受動搖。

營收結(jié)構(gòu)中，民生核心主業(yè)收入47.18億元，占比超六成，筑牢安居保障核心根基，該項業(yè)務(wù)毛利率維持在20.15%；租賃業(yè)務(wù)收入16.80億元，持續(xù)提供穩(wěn)定常態(tài)化現(xiàn)金流支撐；各類配套服務(wù)、其他副業(yè)收入增速迅猛，同比分別暴漲148.47%、241.38%，多元配套業(yè)務(wù)增長勢頭強勁。

REITs布局方面，深圳安居同樣起步較早，旗下紅土創(chuàng)新深圳安居REIT與廈門同步于2022年上市，同為國內(nèi)首批保租房公募REITs標(biāo)桿。該REIT早在2024年6月就啟動首次擴募申報，計劃納入三處優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)，目前審批工作正常推進(jìn)中，尚未完成最終核準(zhǔn)落地。

北京保障房中心：租賃主業(yè)穩(wěn)固，REITs擴募全國率先落地

北京市國資委全資控股的北京保障房中心，經(jīng)營風(fēng)格主打穩(wěn)健保守、風(fēng)險可控，2025年實現(xiàn)合并營業(yè)收入55.64億元，凈利潤0.04億元，常年保持微利運營、穩(wěn)健發(fā)展的節(jié)奏。

收入結(jié)構(gòu)特征十分鮮明，公租房租賃收入30.93億元，占比超55%，是集團最核心、最穩(wěn)固的收入基本盤；儲備房銷售收入11.86億元，形成有效營收補充；保租房租賃收入1.38億元，同比大幅增長66.30%，新興租賃業(yè)務(wù)增長勢頭亮眼。疊加商業(yè)運營、物業(yè)管服、預(yù)制構(gòu)件銷售等多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，整體經(jīng)營底盤扎實抗風(fēng)險能力強。

REITs運作層面，北京保障房中心走在全國最前列。旗下華夏北京保障房REIT2022年上市后，已順利完成首次擴募落地，成為全國首單保租房公募REIT擴募項目，率先跑通“首發(fā)上市+持續(xù)擴募”的資產(chǎn)盤活常態(tài)化循環(huán)模式，為全國同類安居國資平臺打造了可復(fù)制、可借鑒的行業(yè)樣板。

南京安居：營收規(guī)模亮眼，REITs布局仍待落地

作為南京市唯一市級保障房核心國資平臺，南京安居建設(shè)2025年經(jīng)營營收體量亮眼，全年實現(xiàn)營業(yè)總收入72.37億元，利潤總額3.65億元，凈利潤0.18億元。

收入構(gòu)成上，商品房開發(fā)收入33.31億元，占比46.03%，保障房開發(fā)收入28.02億元，占比38.72%，兩大開發(fā)業(yè)務(wù)共同撐起營收主力；資產(chǎn)運營及房產(chǎn)租賃收入毛利率達(dá)74.78%，建設(shè)管理費毛利率更是高達(dá)93.65%，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利含金量極高。同時集團同步布局環(huán)境整治、養(yǎng)老服務(wù)、商業(yè)運營等配套板塊，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)豐富完善。

和廈門、深圳、北京三地相比，南京安居目前尚未有保租房公募REITs上市落地。其實集團早在2022年就已和金融機構(gòu)達(dá)成REITs合作協(xié)議，前期籌備工作持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，后續(xù)也將適時補齊REITs資產(chǎn)盤活通道，跟上全國行業(yè)發(fā)展節(jié)奏。

保租房REITs駛?cè)肟燔嚨?，三大發(fā)展梯隊成型

從四大城市安居平臺經(jīng)營和資本化運作節(jié)奏不難看出，國內(nèi)保租房公募REITs已告別試點起步階段，進(jìn)入全域提速、梯隊推進(jìn)、常態(tài)化落地的全新發(fā)展周期。各地國資安居平臺紛紛加快項目儲備、資產(chǎn)培育、首發(fā)申報和存量擴募工作，逐步形成“新項目上市盤活、已上市產(chǎn)品持續(xù)擴募”的投融管退良性資產(chǎn)循環(huán)，行業(yè)規(guī)模化發(fā)展大勢已定。

第一梯隊：已上市運營，擴募進(jìn)度各有快慢

目前全國已有9只保租房公募REITs成功上市運營，各家后續(xù)擴募推進(jìn)節(jié)奏分化明顯：紅土創(chuàng)新深圳安居REIT已提交首次擴募申報、中金廈門安居REIT首次擴募已獲批、華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT擴募已落地見效；其余國泰君安城投寬庭保租房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REITs等多只產(chǎn)品，也已啟動擴募籌備或擬申報工作。

第二梯隊：項目已正式申報，交易所審核推進(jìn)中

2026年以來新增多個重點項目進(jìn)入實質(zhì)性申報階段：4月17日，中國建筑體系首單租賃住房REIT——國泰海通中建租賃住房REIT獲上交所受理，以上海松江公寓為底層資產(chǎn)，擬募資13.14億元；4月29日，杭州本地首單保租房公募REITs正式申報至深交所，由杭州安居集團旗下核心主體操盤，杭州本土保租房資本化迎來突破性進(jìn)展。

第三梯隊：全國多城密集籌備，儲備體量充足

除上市和申報項目外，全國十余座重點城市早已提前啟動保租房REITs前期布局，南京、重慶、西安、青島、天津、上海、寧波、廣州、福州、濟南等多地安居國資平臺，均已完成合作機構(gòu)遴選、項目篩選培育等工作，儲備項目規(guī)模可觀。不過這類項目目前仍處于內(nèi)部梳理培育階段，暫未向交易所正式提交申報材料，后續(xù)接續(xù)發(fā)力空間充足。

整體來看，未來保租房公募REITs將維持常態(tài)化發(fā)行、穩(wěn)步擴容的節(jié)奏，既為各地保障房建設(shè)補充長效資金，也是地方國資盤活存量不動產(chǎn)、做強民生安居主業(yè)的關(guān)鍵抓手。

附：全國保租房REITs重點儲備籌備項目匯總表（由睿思網(wǎng)不完全統(tǒng)計，如有缺失遺漏，歡迎留言區(qū)補充交流）

上表整理全國多城已完成機構(gòu)遴選、簽約合作、啟動前期籌備，但尚未正式向交易所申報的保租房公募REITs重點儲備項目，覆蓋十余座核心城市，后續(xù)上市接續(xù)儲備充足，是未來保租房REITs常態(tài)化擴容的核心后備力量。