北京開年最貴土拍，沒有懸念

剛剛，隨著東壩新地土拍結(jié)果出爐，4月30日北京出讓的3宗宅地，都迎來了各自的最終買家。

最大贏家無疑是華潤(rùn)置地，一日連下兩城。

先是以底價(jià)，將豐臺(tái)萬泉寺村0007地塊收入囊中，又聯(lián)合未來科學(xué)城拿下昌平區(qū)北七家地塊。

其中，豐臺(tái)萬泉寺村0007地塊，也是此次土拍中市場(chǎng)關(guān)注最高的地塊。57.711億元的起拍價(jià)，創(chuàng)下了北京目前年內(nèi)最高總價(jià)紀(jì)錄。

不過，華潤(rùn)拿下這兩塊地，其實(shí)沒啥懸念，因?yàn)闆]有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

有意思的是，開拍前市場(chǎng)普遍不看好的東壩地塊，倒是迎來了變數(shù)，金茂、建發(fā)兩家參拍。

最后地塊被金茂拿下，成交金額20.981億元，成交樓面價(jià)4.1萬/㎡，溢價(jià)率0.1%。

從結(jié)果上看，建發(fā)起到了一個(gè)吉祥物的作用。

關(guān)于這三宗地的素質(zhì)，市面上相關(guān)的分析文章已經(jīng)非常多了，這里就不聊那么細(xì)了，重點(diǎn)講講產(chǎn)品和價(jià)格。

01

首先是豐臺(tái)萬泉寺村0007地塊。

這塊地此前呼聲很高，很多人都覺得它會(huì)溢價(jià)。

主要原因，是大區(qū)位不錯(cuò)，二到三環(huán)間，同時(shí)配套也成熟，14號(hào)線及16號(hào)線雙軌交會(huì)，龍湖麗澤天街、西鐵營(yíng)萬達(dá)廣場(chǎng)雙商業(yè)，要醫(yī)院有醫(yī)院，要公園有公園。

按以前的拿地邏輯，不說大火，肯定是有人搶。

只是現(xiàn)在，情況變了。

一來大家普遍節(jié)衣縮食，近60億元的體量，過于龐大。

二來如今即便手里有錢的主，也更傾向于精打細(xì)算。萬泉寺地塊有配建要求，至少得花3.74億元。攤下來，項(xiàng)目樓面價(jià)每平米要加3800元以上。

即便底價(jià)成交，實(shí)際樓面價(jià)也達(dá)到了6.23萬元/㎡，和周邊競(jìng)品比，沒有明顯優(yōu)勢(shì)。

確定性不強(qiáng)的仗，北京房企已經(jīng)不會(huì)再打了。

因?yàn)槭巧虡I(yè)核心中的住宅地塊，萬泉寺007出讓前很多東西基本上已經(jīng)定死了。

比如要搞好房子，要架空臺(tái)板，一層二層要開放共享，甚至外立面怎么整，都有明文要求——

綜合考慮城市界面形象，采用較高窗墻比，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔的線條和幾何形狀，材料使用鋁板、玻璃、石材等現(xiàn)代材料，建筑主體色彩宜與周邊協(xié)調(diào)......

可能很多人已經(jīng)能想象出個(gè)大概了。

說得更簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是往那種公建化城市封面的方向上靠。

定位不用想，起步高端改善，大概率是頂豪產(chǎn)品，主打河景大平層。

麗澤商務(wù)區(qū)的老板們，又有新房子可以選了。

華潤(rùn)置地做豪宅，還是比較有底氣的。新地附近，之前也有北京悅府和北京瑞府，兩個(gè)華潤(rùn)置地的高端項(xiàng)目可以參考，口碑和去化都不錯(cuò)。

至于價(jià)格，參考板塊內(nèi)的中海麗金府，網(wǎng)簽均價(jià)10.4萬元左右。

麗金府周邊的配套和城市界面，和萬泉寺有差異，新項(xiàng)目大概率是要上10萬+

狠一點(diǎn)，部分房源可能要奔著12萬元走。

現(xiàn)在唯一的不確定，就是起步是搞120㎡，還是一步到位150㎡，總之，沒有1200萬元以上的預(yù)算，大概率不用考慮這里了。

02

再聊聊東壩單店地塊。

總的來說，優(yōu)勢(shì)和缺陷都非常明顯。

優(yōu)勢(shì)在于4.1萬元/㎡的樓面價(jià)，對(duì)比區(qū)域之前供地便宜不少。比如2023年拿地的保利天匯，成交樓面價(jià)是5.67萬/㎡。

這就代表后續(xù)，有可操作的空間。

如果后期東壩單店地塊憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)主打性價(jià)比、剛改產(chǎn)品，銷售成績(jī)完全可以碾壓周邊的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

另外，東壩過去一直被叫“餅王”，第四使館區(qū)喊了幾十年遲遲不來，讓很多人對(duì)這里心灰意冷。

但這兩年，東壩的建設(shè)速度明顯提升，交通、城市界面、教育等等一年一個(gè)樣，又讓大家對(duì)這里燃起了期待。

特別是壩河景色，去過都得感嘆一句：不愧是第四使館區(qū)。

缺陷主要在幾個(gè)方面：

第一，距離五環(huán)太近，噪音問題突出。

第二，距離地鐵太遠(yuǎn)，最近的東壩南地鐵站（3號(hào)線）目前的通路1.6公里。

第三，東南方向1.2公里處有東郊?xì)泝x館。

三個(gè)問題，都屬于那種，介意的人非常介意的點(diǎn)，到時(shí)候得看金茂怎么去操作。

當(dāng)然，產(chǎn)品力上，金茂是沒有問題的，最終形態(tài)應(yīng)該是偏改善的小高層，至于價(jià)格，大概率會(huì)在6.5-7.5萬元/㎡之間。

03

最后，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊。

上一次昌平平西府有住宅用地出讓，還是2022年6月，也就是后來的北清橡樹灣，當(dāng)時(shí)華潤(rùn)拿地的樓面價(jià)約3.5萬元，銷售均價(jià)約6萬元。

時(shí)隔四年，華潤(rùn)再度出手，樓面價(jià)已經(jīng)來到了2.01萬元/㎡。

關(guān)鍵，新地在容積率等規(guī)劃條件上優(yōu)勢(shì)明顯，這意味著即便最終售價(jià)和北清橡樹灣一樣，性價(jià)比也會(huì)明顯高于后者。

等等黨真的贏麻了。

地塊的可操作性很大，反而不是那么好預(yù)測(cè)了，會(huì)拿出什么產(chǎn)品，最終得看華潤(rùn)是什么想法。

至于價(jià)格，大概率會(huì)往5.5萬元靠，當(dāng)然不排除華潤(rùn)給大家整點(diǎn)驚喜。

文末慣例還是上圖給大家參考，關(guān)于華潤(rùn)、金茂代表產(chǎn)品的表現(xiàn)：

華潤(rùn)北京瑞府大門外立面

華潤(rùn)北京瑞府社區(qū)景觀

金茂·璞逸豐宜社區(qū)大門

金茂·璞逸豐宜社區(qū)景觀