周達律師：夫妻共有房產分割的法律規則與實務要點

在婚姻關系存續期間購置的房屋，其所有權性質認定與離婚時的分割處理，一直是家事糾紛中最為復雜的法律議題之一。由于購房時間、出資來源、產權登記及還貸情況等要素相互交織，如何在法律框架內精準界定共有房產的屬性并確定合理的分割方案，往往成為爭議雙方的核心關切。對于此種情形，北京市中恒信律師事務所周達律師結合現行法律條文及最新司法解釋，系統梳理了夫妻共有房產分割的核心裁判規則，供大家參考。

夫妻共有房產的性質認定標準

夫妻共有房產的認定，應當以購房時間節點和出資來源為兩大基準線。根據《中華人民共和國民法典》第1062條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金、勞務報酬；（二）生產、經營、投資的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或者受贈的財產，但是遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。據此，夫妻關系存續期間以共同財產購置的房屋，無論產權登記于一方名下抑或雙方名下，原則上均應認定為夫妻共有房產。與此相對應，《中華人民共和國民法典》第1063條明確了夫妻一方個人財產的范圍，主要包括一方的婚前財產、因人身損害獲得的賠償或補償、遺囑或贈與合同中確定只歸一方的財產以及一方專用的生活用品等，夫妻一方所有的財產不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。

在司法實踐中，認定爭議房屋是否為夫妻共有房產，通常從三個維度展開審查：房屋購買的時間節點、購房資金的來源構成以及產權登記的具體情況。婚姻關系存續期間取得的房屋，一般推定為夫妻共同財產；非婚狀態下購置的房屋，原則上認定為個人財產。若夫妻一方在婚前支付首付款購置房屋，婚后以夫妻共同財產償還貸款，雖產權登記于首付款支付方名下，但婚后共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分，仍應認定為夫妻共同財產，須由產權登記一方對另一方作出合理補償。

共有房產分割與增值補償

夫妻共有房產的分割，遵循協議優先、裁判補充的基本原則。《中華人民共和國民法典》第1087條規定，離婚時夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。在分割方式上，司法實踐通常采用作價補償、變價分割或競價取得等路徑，具體方式的選擇需綜合考量房屋的實際使用狀況、雙方的經濟支付能力及當事人的居住需求等因素。

對于婚前一方首付、婚后雙方共同還貸的房屋，補償金額的計算是實務中的核心難點。最高人民法院相關司法解釋確立了計算公式：補償額等于婚后共同還貸本息總額乘以房產增值率再除以二。其中，房產增值率以離婚時房屋市場價格與購房成本的差額為計算基準。若離婚時房屋市場價值下降，同樣應當以離婚時房屋價值為基數，按照共同還貸部分在總購房款中所占比重的一半給予另一方合理補償，以體現夫妻共同投資、共擔風險的基本法理。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》自2025年2月1日起施行，其中對夫妻間給予房產的裁判規則作出了重要完善。該解釋第五條規定，婚前或婚姻關系存續期間當事人約定將一方所有的房屋轉移登記至另一方或雙方名下，離婚訴訟時房屋所有權尚未轉移登記的，人民法院應當結合給予目的，綜合考量婚姻關系存續時間、共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，判決房屋的歸屬并確定補償數額。這一規則突破了傳統贈與撤銷權的局限，將裁判重心回歸到“家庭共同貢獻”的價值本源。

針對一方父母在子女婚后出資購房的情形，若贈與合同明確約定出資只贈與自己子女一方，依照約定處理；沒有約定或約定不明確的，離婚分割夫妻共同財產時，法院應當綜合考慮共同生活及孕育子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小等因素，確定房屋歸屬及補償數額，既保障出資父母的合理預期，也肯定和鼓勵對家庭的投入與付出。

夫妻共有房產的分割，本質上是家庭財產秩序與個體權益保護之間的法律平衡。從購房出資的源頭認定，到共有性質的精準界定，再到增值補償的合理計算，每一個環節都承載著法律對婚姻共同體價值的制度回應。周達律師指出，2025年婚姻家庭編司法解釋（二）的施行，標志著司法裁判從形式主義向實質公平的深刻轉變，法院在審理此類糾紛時更加注重婚姻關系存續期間雙方的共同生活投入、家庭貢獻大小及過錯因素的綜合考量。