謝逸楓：房地產政策新信號新變化，強刺激真的要來了？

文/謝逸楓

4月28日，房地產政策終于迎來最新的信號、最新的新變化。會議指出“要有效防范化解重點領域風險。要努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。

與去年4月25日表述相比，房地產被繼續置于“積極穩妥防范化解重點領域風險”的總體框架下，市場基本定位并未改變，即守住不發生系統性風險，是首要前提。

這是時隔一年（2025年月25日）再次提及房地產、城市關更新。值得注意的是此次穩定房地產市場的表述措詞由“努力”轉變為“著力”，釋放新信號新變化。

本輪“穩樓市”政策周期雖持續發力，市場穩定壓力依然較大。統計局顯示數據，一季度新建商品房銷售面積1.9525億平，同比下降10.4%，降幅收窄3.1%。

新建商品房銷售額17262億元，同比下降16.7%，降幅收窄3.5%。在“強刺激”沒有來臨前，城市更新的實際進度和效果影響房地產市場能否企穩的關鍵勝負手。

“著力”穩定房地產市場，可解釋為盡力穩定房地產市場、用力穩定房地產市場、致力和集中精力穩定房地產市場，強化由上到下的穩定房地產市主觀能動性。

實際上，2025年12月10日-11日的經濟會就提出“著力”穩定房地產市場，這次再次提出“著力”穩定房地產市場的政策基調，可謂是一脈相承，承上啟下。

考慮到2022年以來一直強調的“因城施策”、“一城一策”、“一城一策”的精準調控理念宗旨，關鍵在于由上至下的充分調動政府的積極性，落實主體責任。

從政策表述的演變來看，這既傳遞了“盡力托底”房地產市場的決心，調整了對房地產“托而不舉”的思路，全國層面側重落實已有政策，因城施策將成為主旋律。

因此，二季度預計后續增量政策將繼續圍繞去庫存、保交房、促進一二手房聯動、存量盤活（城市更新）等方向展開，與存量政策協同發力。

此前城市更新的表述措詞由“加力實施”轉變為“扎實推進”，表明城市更新由有序推進轉向注重實效性和可持續性，這是落實城市更新的重要變化、新號。

當前城市更新已成為穩定房地產市場的核心抓手之一，其作用和影響，不僅在于短期提振市場需求和供應，更在于實現供需兩端的精準銜接與結構優化的關鍵。

長期房地產市場發展視角看，城市更新將成為房地產邁入房地產發展新模式、平衡供需關系、行業發展新階段后的核心增長動力，涉及大量的需求和供應。

《求是》1月2日文章測算，城鎮范圍積已經累約350億平的住房存量面積，按照每年房屋折舊率2%估算，就可以創造出約7億平的更新改善、替代需求。

按年均7億平一二手房改善總規模，再加上城鎮化首次購房的剛需，住房需求面積8億平-9億平。城鎮人口9.4億，若年人均0.9平的購房面積，市場需求龐大。

總體來說，短期之內，釋放六個房地產市場新信號。第一是防風險，化解房地產風險，依然是首位，在房企信用、庫存、保交樓和經營、財務方面的風險化解。

第二是穩市場，推進市場止跌回穩。目前全國房地產市場、成交量、房價沒有止跌回穩，盡管少量核心城市成交量、房價止跌但不穩定，預計二季度繼續推進。

第三是國家出手，集中精力穩定房地產市場。地方在財力、資源等方面的有限，大部分城市靠地方已經無法完成市場止跌回穩，盤活存量，必須國家出手。

第四是更大更強的刺激政策出臺。預計二季度新一輪房地產救市政策來臨，在力度、規模上有所加碼，并出配套政策，重點落實之前已出臺的政策。

第五是增量穩定和存量提質下齊頭并進，穩定房地產市場。穩交易、防風險、去庫存是當前穩定房地產首要任務，保量提質，擴內需是穩定經濟的首要任務。

第六是預計城市更新中的城中村、舊城改造迎來新一輪政策，包括城市更新單項貸款、專項借款、專項債、一二手聯動的以舊換新和收儲、房票等政策的加碼。

毫無疑問，可以預計超常規的一攬子更大力度、更大規模房地產強刺激政策，短期內不會出臺，穩固房地產市場止跌回穩的預期和基礎才是目標。

總體來說，短期之內，釋放六個房地產市場新變化。2026年4月28日，再次提及房地產，強調“?努力穩定房地產市場?”和“?扎實推進城市更新?”，呈現六大新變化?。

第一是政策基調，從“著力”到“努力”，強化托底決心?。“著力”的表述調整為“?努力”，雖僅一字之差，但?主觀能動性更強?，體現“托而不舉”的底線思維。

政策工具箱持續優化??，需求端支持?，首套、二套房首付比例低至15%。多地首套房貸利率進入“2字頭”?。“認房不認貸”全覆蓋，公積金貸款額度上調。

換房個稅退稅延續至2027年底，支持“以舊換新”??。供給端改革?，自然資源部38號文，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發?，推動“增存掛鉤”?。

“保交樓”白名單制度常態化，1萬億民企再貸款落地，徹底化解爛尾風險，修復購房者信心。媒體集體定調，筑底企穩已成趨勢。

密集發聲，一致認為，市場已?告別單邊下行?，進入“筑底企穩、溫和修復”新階段??。“穩樓市”=“穩經濟、穩民生、穩金融”?，房地產仍是國民經濟重要支柱?。

總體來看，2026年樓市已呈現?底部特征?，但復蘇將呈現?“核心引領、分化常態、溫和修復”? 的格局，需結合自身需求與城市基本面理性決策。

第二是鼓勵買房，未來房地產政策更注重?夯實政府主體責任?，鼓勵各地因城施策，精準支持剛性和改善性需求，集中精力穩定房地產市場。

第三是市場止跌回穩的基礎不牢固，條件不具備。當前的市場結構為二手房成主力，新房冷熱分化?。二手房交易占比持續上升，?新房市場分化明顯?。

結構性分化持續加劇?，一線及強二線?新房價格連續多月環比上漲，二手房交易活躍?。?三四線及人口流出城市?，房價承壓，成交低迷，庫存去化周期超30個月?。

資產內部差異顯著?，優質次新房、核心區房源?價格溫和回升，議價空間收窄至5%以內?。老破小、遠郊盤?價格趨穩但難漲，流動性仍弱?。

第四是穩定房地產市場核心抓手之一，城市更新從“形式”轉向“實質”?。“?扎實推進城市更新?”成為新重點，強調?實效性與可持續性?，而非短期刺激 ?。

推進“?四好建設?”（好房子、好小區、好社區、好城區），統籌老舊小區改造、城中村整治、完整社區建設，精準對接新市民和改善性需求。

而中央財政與專項債加速向城市更新傾斜，2026年支持城市首批為15城（2024年15城），年內擴大50個城市。2025年城市更新行動評審結果為20城。

分別為北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊。

2026年4月26日，河北省、江西省、湖北省、重慶市納入地方政府專項債券項目“自審自發”試點范圍。首批試點（2024年12月）為10個省份 + 雄安新區。?

分別為北京、上海、江蘇、浙江（含寧波）、安徽、福建（含廈門）、山東（含青島）、湖南、廣東（含深圳）、四川，以及河北雄安新區 ?17。

第二批擴圍（2026年4月）為新增河北、江西、湖北、重慶?四地。截至2026年4月26日，?共有14個省份 + 雄安新區，合計15個“自審自發”試點地區。

第五是供給轉型，“好房子”與存量盤活并重?。“好房子”建設提速?。《“好房子”建設指南（試行）》?，多地出臺技術標準，推動住房從“量”向“質”轉型 。

存量資源加速盤活?，政府收購存量商品房用于保障房、人才房等。自然資源部要求?新增建設用地原則上不用于經營性開發?，優先利用低效用地。

市場出現積極回暖跡象??，核心城市率先企穩?，3月一線城市二手房的房價、成交量上漲，新房、二手房的房價止跌城市數量擴容。

一季度全國商品房待售面積自2021年7月以來?，連續52個月首次同比下降?（3月末同比下降0.1%），尤其3年內新房庫存同比降1.8%，供需關系改善?。

第六是長效機制，構建“房地產發展新模式”?。“保障+市場”雙軌制?加快落地：2023年底全國保障房超6400萬套，覆蓋1.5億人。

“人地錢房”聯動機制?推進，供地節奏與去化周期掛鉤 。房企加速向“產品—服務—運營”轉型，現房銷售、項目公司制、主辦銀行制等制度創新鋪開。

4月28日的會后，預計5月主管房地產行業部門（部委），例如住建、自然資源、央行、金融監督等部門會出相關的房地產供需、城市更新的指導性和配套政策。

而地方政府則會進一步優化現存的房地產市場供需政策、城市更新的具體政策和細則，擴大政策的力度和規模，集中精力盡力穩定房地產市場。

落實“止跌回穩”目標不變，釋放積極信號，利于穩定市場預期，支持房地產供需政策進一步發力，城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求將是重點。

接下來，全國層面將繼續落實已部署的各項支持政策，優化公積金、購房補貼（含貸款貼息）、以舊換新、收購存量商品房和存量閑置土地、白名單擴容。

降低房貸首付和利率及稅收，取消北上深等剩余城市住房限購等限制措施，同時完善“好房子”建設和城市更新配套政策等，將成為各地政策的發力方向。

長期發展戰略看，房地產已從“增量開發”轉向“存量運營”，城市更新通過“好房子、好小區、好社區、好城區”建設，推動住房從“有沒有”向“好不好” 轉變。

實現構建“租購并舉、存量提質、品質優先”的房地產發展新模式。毫無疑問的是房地產發展新模式，作為一個系統性的模式，需要長期性的改革、完善。