【以案普法】為買賣房屋簽的“首付款借據”是否有效？法院判了！

【以案普法】

為買賣房屋簽的“首付款借據”是否有效？法院判了！

買受人無法足額支付房屋首付款，為成功購買房屋，與開發商協商簽訂首付款《借據》，該《借據》是否有效？開發商能否依據《借據》向買受人主張權利？近日，益陽市赫山區人民法院審理了這樣一起案件。

PART 01

基本案情

2021年4月1日，原告某房地產公司與被告張某簽訂《益陽市赫山區商品房買賣合同》，約定被告購買的某房地產公司開發的商品房，總金額477900元。被告應于合同簽訂之日向原告交付首付款97900元，被告如未按合同規定的時間付款，逾期超過90日，原告有權解除合同，被告愿意繼續履行合同的，經原告同意，合同繼續履行，自合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，被告應按日向原告支付逾期應付款萬分之二（該比率應不小于前述比率）的違約金。

合同簽訂當日，被告張某和原告某房地產開發公司就首付款分期支付的問題，另行簽訂了《借據》一張，約定張某因購房需要，向某房地產公司借到人民幣92900元用于購買該公司開發的商品房。張某應于2022年10月31日前歸還20000元，于2024年4月1日前歸還72900元。同時《借據》約定，如被告張某每期按期足額歸還本金，則可免除借款利息，若張某有任意一期未能按期足額歸還本金的，則本筆借款從實際借款之日起按每日萬分之三計算利息，直至本息全額還清之日止。

《借據》簽訂后，原告某房地產公司已經將商品房交付張某并使用，被告張某于2022年12月2日支付了20000元，余款一直未支付，原告某房地產公司由此訴至法院，要求被告張某支付剩余未付首付款72900元，以及按照《借據》約定，以72900元為本金，按日萬分之三的標準計付利息。

PART 02

法院判決

赫山區法院經審理后認為，原、被告簽訂的《益陽市赫山區商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律行政法規強制性規定，合法有效。當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。

關于雙方簽訂的《借據》效力，法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條第一款的規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”。雖然原、被告事實上簽訂了《借據》，但原告并未實際出借對應款項，該《借據》本質上是原告為了促進商品房買賣業務的達成、規避限貸政策，幫助被告滿足購房貸款首付比例的要求，從而達到獲取金融機構商業貸款的目的而訂立的，案涉款項實質上是購房首付款，《借據》實為首付款分期協議，雙方沒有借貸的合意，意思表示不真實，該《借據》無效。此外，《住房城鄉建設部等部門關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）規定，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資。房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款，不得組織“眾籌”購房。本案中，原告違反上述規章規定，違規向被告提供首付款借款，違反我國相關購房及金融政策，影響金融安全、市場秩序，違背公序良俗。法院最終認定案涉《借據》無效，判令被告張某在指定期限內向原告某房地產公司支付剩余未付首付款72900元，駁回原告某房地產公司依據《借據》要求被告張某按照日萬分之三的標準計付利息的訴訟請求，但因案涉《商品房買賣合同》合法有效，其中約定了按照日萬分之二的標準計付違約金的條款，法院考慮到原、被告雙方對于被告逾期支付首付款的后果均有過錯，為合理平衡各方利益，根據公平和誠實信用原則，酌情調整為被告按照其支付20000元首付款的次日（即2022年12月3日）的LPR（年利率3.65%）的標準支付逾期付款利息。

PART 03

法官提醒

近年來，部分房地產開發企業為規避限購、限貸等調控政策，采取“首付分期”、“首付貸”、“簽訂虛假借款協議”等方式，幫助購房者湊齊首付款，此類行為看似靈活，實則暗藏法律風險。從法律層面來說，根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條第一款的規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”以及第一百五十三條的規定：“違背公序良俗的民事行為無效”等，開發商與購房者串通簽訂的虛假借款協議，因缺乏真實的借款合意，且損害社會公共利益、破壞市場經濟秩序，自始至終不發生法律效力。

法官在此溫馨提示：購房者應通過合法途徑籌措購房資金，切勿輕信開發商“虛假借款”、“首付貸”等違規操作；房地產開發企業應依法合規經營，不得為追求短期利益觸碰法律紅線。任何試圖規避監管、破壞市場秩序的行為，終將承擔相應的法律后果。

來源：益陽市赫山區人民法院

三審：李 杏

二審：皮宣文

一審：李鑫航

供稿：皮亦玲

2026年第62期之一

總第1969期