2026年4月大連、吉林公積金政策同步優(yōu)化，東北兩市住房公積金征求意見稿深度解讀

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開篇總覽（核心摘要）

時間范圍

2026年4月22日–4月28日（兩市征求意見期重疊窗口）

主題

大連、吉林兩市住房公積金政策同步優(yōu)化，東北二線城市公積金工具箱進入密集釋放期

核心預判

本輪東北兩市公積金政策優(yōu)化呈現(xiàn)"需求端定向刺激+存量提取擴圍"雙主線邏輯。大連聚焦"降門檻、擴用途"，將公積金從"購房后補貼"向"購房前資金池"屬性重塑；吉林聚焦"提額度、擴提取場景"，將公積金嵌入住房全生命周期。兩市政策邏輯既有共性（均響應3月16日中央《提振消費專項行動方案》定調），又有差異（大連重提取端、吉林重貸款端），反映出東北二線城市在人口外流、庫存高企的大背景下，正加速用足政策工具箱。

精選五條關鍵信息

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大連擬取消公積金提取"12個月間隔"限制（對應正文第二、三節(jié)）

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大連擬支持提取公積金支付二手房首付款（對應正文第二、三節(jié)）

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吉林新建自住住房（限毛坯房）貸款額度上浮10%，雙職工最高可貸99萬元（對應正文第二節(jié)）

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吉林對新市民、青年人（35周歲及以下）、現(xiàn)役軍人貸款額度再上浮10%（對應正文第二節(jié)）

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吉林支持提取公積金支付購房契稅、住宅專項維修資金及老舊住房自主更新出資（對應正文第二節(jié)）

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核心政策原文摘錄

大連市

《關于進一步優(yōu)化住房公積金提取政策的通知（征求意見稿）》

發(fā)布部門： 大連市住房公積金管理中心

發(fā)布時間： 2026年4月21日（征求意見期2026年4月22日–4月28日）

資料來源： 大觀新聞2026年4月21日報道、大連市住房公積金管理中心官方通知

核心七項條款要點：

取消住房公積金提取時間限制。 取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依據(jù)申請?zhí)崛?應間隔12個月以上"的限制；取消提前全部償還商業(yè)貸款或異地公積金貸款本息后需在12個月內申請?zhí)崛〉南拗啤?/p>

取消部分住房消費類提取繳存時間限制。 對購買、建造、翻建、大修自住住房，以及既有住宅加裝電梯及電梯更新改造等情形，取消"連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月"的繳存時間限制。

支持提取住房公積金支付購買再交易住房（二手房）首付款。 使用公積金貸款或組合貸款購買大連市行政區(qū)域內再交易住房的，自簽訂房屋買賣合同之日起，購房人及其配偶可以申請?zhí)崛」e金支付首付款，合計不超過首付款金額，每套住房僅可提取一次。

增加按月扣劃方式償還個人住房商業(yè)貸款。 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等8家銀行個人住房商業(yè)貸款均支持按月扣劃方式，每月合計不超過當月應還本息額（不含罰息）。

優(yōu)化償還商貸按年提取頻次。 同一自然年度內可多次申請，每年合計不超過當年應還本息額，以前年度未提取的不累計。

明確償還個人住房貸款提取方式。 按月、按年、提前還款三種方式可選擇其一；貸款前未提取公積金支付首付的，可在貸款放款后一次性提取補充首付。

簡化住房公積金提取要件。 取消繳存人提取住房公積金需提供住房公積金聯(lián)名卡的要求。

吉林市

三輪漸進式政策優(yōu)化

吉林市本輪公積金政策呈現(xiàn)"三步走"

第一步： 2026年1月19日，吉林市住房公積金管理委員會發(fā)布《關于優(yōu)化調整住房公積金貸款使用政策的通知》（貸款端）；

第二步： 2026年3月1日，發(fā)布《關于優(yōu)化調整住房公積金使用政策的通知》（使用端）；

第三步： 2026年4月22日，吉林市住房公積金管理中心發(fā)布《關于公開征求〈關于調整住房公積金使用政策的通知〉意見的公告》，在前兩輪基礎上再次優(yōu)化。

貸款端核心條款（2026年1月19日）

放寬"商轉公"貸款申請條件：商業(yè)貸款正常還款時間由連續(xù)12個月（含）以上調整為連續(xù)6個月（含）以上；

提高"商轉公"貸款比例：由不高于抵押物評估價值的70%提高至80%；

提高再交易自住住房（二手房）貸款比例：由70%提高至80%；

階段性降低新建自住住房（新房）首付款比例：首次使用或第二次使用且在吉林市行政區(qū)內無住房的職工家庭，首付款比例由不低于20%降至15%，政策期限至2026年12月31日；

延長"放寬住房公積金貸款次數(shù)"階段性政策至2026年12月31日。

額度端核心條款（2026年3月1日）

購買新建自住住房（限毛坯房）最高貸款額度上浮10%，即單繳存人家庭最高77萬元，雙繳存人家庭最高99萬元；

新市民、青年人（35周歲及以下）、現(xiàn)役軍人購買自住住房最高貸款額度上浮10%，額度同上。

提取端核心條款（2026年3月1日發(fā)布、4月22日征求意見稿再優(yōu)化）

購置自住住房可一次性提取公積金支付住宅專項維修資金，合計不超過實際繳納金額；

購置自住住房可一次性提取公積金支付購房契稅，合計不超過完稅證明記載金額；

老舊住房自主更新、原拆原建：經(jīng)住建部門審批通過后，自項目竣工之日起可一次性提取，合計不超過實際出資金額。

政策有效期至2031年2月28日。

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政策對比與深度點評

大連與吉林政策共性與差異對比

深度點評：兩市政策邏輯的本質差異

大連政策的核心創(chuàng)新在于"時間鎖"的全面解除與"二手房首付可提"的組合拳。 全國范圍內，"取消提取12個月間隔"+"二手房首付可提"的組合并不多見。其實質是將公積金從傳統(tǒng)的"購房后補貼"屬性，重塑為"購房前資金池"，直擊剛需和改善群體的首付資金籌措痛點。更值得關注的是8家銀行按月扣劃商貸新政——這將公積金月度現(xiàn)金流直接嵌入商貸還款鏈條，對已購房但月供壓力較大的群體是實質性減負。

吉林政策的核心創(chuàng)新在于"額度上浮+場景擴圍"的雙管齊下。 一方面，針對新市民、青年人（35周歲及以下）、現(xiàn)役軍人的10%額度上浮，精準契合東北"搶人才、穩(wěn)人口"的大背景；另一方面，契稅、維修資金、老舊房原拆原建均可提取，體現(xiàn)公積金向住房全生命周期延伸的政策思路。尤其是"老舊住房自主更新、原拆原建"提取情形，與城市更新戰(zhàn)略形成呼應，是較具突破性的創(chuàng)新。

與中央政策的精準呼應。 根據(jù)《提振消費專項行動方案》（2026年3月16日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)）關于"擴大公積金使用范圍、允許提取公積金支付購房首付款并同時申請公積金貸款"的定調，大連二手房首付提取、吉林購房契稅提取均是對中央政策的精準落地。

橫向對比全國，兩市屬于政策跟進者而非引領者。 據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年以來各地累計出臺房地產(chǎn)政策約160條，其中住房公積金政策超60條。對比湖州2026年3月27日政策（允許父母子女互助還貸、放開異地購房提取限制、按房屋總價40%確定最高可貸額度），大連、吉林本次政策力度相對溫和，尚未觸及直系親屬互助、異地購房全面放開等深度創(chuàng)新領域，后續(xù)仍有政策深化空間。

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市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)及政策效果研判

大連新房市場：脈沖式復蘇但動能不穩(wěn)

數(shù)據(jù)解讀： 大連新房市場1-2月同比大幅下滑（1月成交面積同比-37.99%、2月同比-31.17%），3月成交套數(shù)環(huán)比+189.79%、成交面積環(huán)比+202.65%，同比降幅收窄至-13.69%，呈現(xiàn)典型的"春季脈沖式復蘇"；但4月截至數(shù)據(jù)顯示成交套數(shù)572套，較3月823套環(huán)比回落。此時出臺公積金提取新政，具有明顯的"穩(wěn)預期、續(xù)動能"意圖——防止3月脈沖后4月-5月行情失速。

從均價看，大連3月成交均價17425元/㎡（同比+10.76%、環(huán)比+22.76%），套均價183萬元，反映出3月成交結構偏改善；4月均價17126元/㎡略有回落但仍在高位。這一結構特征意味著，大連二手房首付提取新政對置換鏈條的疏通作用，或將在二季度成為核心驅動力。

吉林新房市場：量價齊升但庫存壓力仍大

數(shù)據(jù)解讀： 吉林新房均價穩(wěn)定在6500-7000元/㎡，套均價69-80萬元，呈現(xiàn)典型三四線城市價格特征。3月成交546套、同比+46.38%、環(huán)比+175.76%，成交面積同比+53.4%，一季度回暖明顯；但4月截至數(shù)據(jù)僅173套，回落明顯。 均價自1月6731元/㎡逐月走穩(wěn)至4月7024元/㎡，呈現(xiàn)價穩(wěn)量升向價穩(wěn)量縮切換態(tài)勢。

數(shù)據(jù)解讀： 吉林3月末庫存17183套、165.84萬㎡，12個月口徑去化周期38.1個月，雖較1月40.8個月有所改善，但仍處于高位。庫存高企是吉林市場的核心痛點，公積金政策的"額度上浮+首付降至15%"組合對剛需和改善有直接撬動作用，但去化周期近40個月說明供需失衡嚴重，政策效果或主要體現(xiàn)在核心板塊/優(yōu)質樓盤的結構性去化上。

政策效果分層預判

短期（3-6個月）： 大連二手房市場或率先受益——首付提取新政對置換鏈條有直接疏通作用，預計二手房帶看量和成交量會在5-6月出現(xiàn)明顯抬升，并間接帶動改善型新房成交；吉林新房（尤其毛坯房）或因"貸款額度上浮10%+首付15%"形成脈沖式成交，但4月已出現(xiàn)回落跡象，政策接力的必要性凸顯。

中期（6-12個月）： 兩市政策對整體基本面的扭轉作用有限，去化仍依賴收入預期、人口流入等底層變量。吉林庫存去化周期即便壓降至30個月以內，仍屬高位。

對房企的啟示： 東北市場政策密集釋放但需求承接力有限，房企應聚焦核心區(qū)、優(yōu)質改善產(chǎn)品，避免三四線重倉。

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房企戰(zhàn)略啟示與風險提示

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投資決策層面

大連建議審慎樂觀，聚焦核心區(qū)。 中山、沙河口、高新園區(qū)等核心板塊的二手房流通性將因首付提取新政實質性改善，改善置換鏈條打通后將反向帶動新房去化，可適度加倉。吉林建議戰(zhàn)略收縮。 庫存壓力下三四線項目需以"以價換量+貼政策"組合打法，新項目拓展需嚴格測算去化周期和現(xiàn)金流安全邊際。

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產(chǎn)品定位層面

緊貼"新市民、青年人"政策紅利，吉林市場可重點開發(fā)80-110㎡建面剛改毛坯產(chǎn)品，可同步享受貸款額度上浮10%（雙職工最高99萬元）與首付15%雙重利好。針對35周歲及以下青年人群體，總價控制在100萬元以內的產(chǎn)品將是受益度最高的產(chǎn)品線。

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營銷策略層面

大連房企應與公積金中心、8家商貸合作銀行聯(lián)動，推出"公積金+商貸+按月扣劃"一站式服務，利用按月扣劃新政設計"月供自動沖抵、現(xiàn)金流無壓力"的營銷話術；針對二手房置換客戶，重點包裝"賣舊買新+公積金提首付"閉環(huán)解決方案。吉林房企可針對毛坯房推出"額度上浮+首付15%"的專項活動，精準鎖定新市民、青年人客群。

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風險提示

邊際遞減風險： 政策見效的前置條件是收入預期改善與就業(yè)穩(wěn)定，東北人口持續(xù)外流背景下政策刺激具有明顯的邊際遞減特征，單靠公積金工具難以扭轉基本面；

結構性工具局限： 公積金政策屬于結構性工具，不能替代貨幣/財政總量寬松，房企不應對政策疊加效應抱有過高預期；

落地細節(jié)變數(shù)： 征求意見稿落地細節(jié)（如大連二手房首付提取的具體額度上限、提取時點銜接貸款放款的操作細節(jié)）仍存變數(shù)，房企需密切關注正式文件及配套操作辦法；

區(qū)域特征差異： 東北市場具有獨特的人口結構、購買力和產(chǎn)品偏好，不可簡單照搬南方城市經(jīng)驗（如湖州的"按房價40%確定最高可貸額度"模式），需結合本地購買力和供應結構制定差異化策略；

階段性政策銜接： 吉林首付15%、貸款次數(shù)放寬等政策期限至2026年12月31日，房企需提前布局2026年末至2027年初的政策接續(xù)風險窗口。

合規(guī)聲明

本報告所載信息來源于公開渠道及內部研究整理，僅供參考，不構成任何投資決策或交易操作建議。報告中的觀點、判斷及預測基于當前可獲得信息作出，可能隨市場變化而調整。本機構不對因使用本報告內容而引致的任何直接或間接損失承擔責任。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師嚴悅銘，通過人機協(xié)作綜合使用AI問數(shù)、AI問智、AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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