山東高院重磅判例：物業(yè)未經(jīng)招標入駐，合同無效！業(yè)主可拒交物業(yè)費

物業(yè)管理的那些事

山東高院重磅判例：物業(yè)未經(jīng)招標入駐，合同無效！業(yè)主可拒交物業(yè)費

(2020)魯民申5097號 · 前期物業(yè) · 業(yè)主維權里程碑

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“開發(fā)商私自指定的物業(yè)，我憑什么交錢？”

這句話很多業(yè)主都想說，但一直沒找到最硬的法律靠山。直到山東高院這份重磅裁定出爐，直接給所有業(yè)主吃了定心丸：前期物業(yè)未經(jīng)招標入駐，合同無效！業(yè)主無需繳納物業(yè)費！

這不是小道消息，是省高院白紙黑字的生效裁判，全國小區(qū)均可參照維權！

一、案情還原：開發(fā)商私定物業(yè)，業(yè)主硬核拒繳

案件核心信息

涉案小區(qū)：濟南東方某花園小區(qū)（化名）

物業(yè)入駐：開發(fā)商未招標、無主管部門批準，直接私簽前期物業(yè)合同

爭議焦點：業(yè)主王某志（化名）拒交物業(yè)費，被物業(yè)起訴

裁判結果： 合同無效，業(yè)主無需繳費

開發(fā)商為圖方便，繞開法定招投標流程，私下與某佳物業(yè)（化名）簽訂前期物業(yè)服務合同，強行將物業(yè)“塞”給業(yè)主。業(yè)主認為程序違法，堅決拒絕繳費。

物業(yè)不服一審、二審判決，一路申訴至山東省高級人民法院，結果被直接駁回！

山東高院(2020)魯民申5097號裁定：
違反效力性強制性規(guī)定，合同自始無效！

二、法律鐵律：沒招標，合同就是無效

法院裁判的核心依據(jù)，正是《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款，這是效力性強制性規(guī)定，觸碰即無效！

?? 法定選聘規(guī)則

1、必須招標：住宅物業(yè)前期選聘，應當通過招投標方式進行

2、唯一例外：投標人＜3人或規(guī)模小，經(jīng)區(qū)縣住建部門批準，方可協(xié)議選聘

3、違法后果：既不招標、又無批準，合同無效，物業(yè)無權收物業(yè)費

法院明確指出：該規(guī)定是為了防止開發(fā)商與物業(yè)利益輸送，保障業(yè)主選擇權。私自指定物業(yè)，從根源上剝奪業(yè)主權利，合同當然無效！

三、業(yè)主維權指南：遇到私定物業(yè)，這么做

1、查入駐程序：要求物業(yè)出示招標公告/中標通知書/主管部門批準文件，拿不出來就是違法入駐。

2、依法抗辯：被起訴催費時，直接以“合同未招標無效”抗辯，法院大概率支持業(yè)主。

3、投訴舉報：向區(qū)縣住建局物業(yè)科投訴，要求處罰開發(fā)商與違規(guī)物業(yè)，責令整改。

四、給物業(yè)與開發(fā)商的警鐘：別再踐踏程序正義

很多開發(fā)商覺得“我建的小區(qū)，我指定物業(yè)天經(jīng)地義”，很多物業(yè)覺得“我提供了服務就該收錢”。

山東高院用判例狠狠打臉：程序違法，付出再多服務也是白干！合同無效，收費依據(jù)蕩然無存！

合法入駐是收費前提
違規(guī)強闖小區(qū)，業(yè)主有權一分不交！
這不是拒繳，是依法維權！

(2020)魯民申5097號裁定，是業(yè)主維權的里程碑式案例。它徹底戳破了“開發(fā)商私定物業(yè)”的潛規(guī)則，守住了小區(qū)選聘的法定底線。

業(yè)主維權，不靠吵架不靠鬧，靠的是高院判例與法律條文。記住：未經(jīng)招標的前期物業(yè)，合同無效，物業(yè)費可以拒交！

你家小區(qū)物業(yè)是招標入駐的嗎？
你支持“違規(guī)物業(yè)無權收費”嗎？
評論區(qū)聊聊

免責聲明：本文依據(jù)山東省高級人民法院(2020)魯民申5097號生效裁定改編，所涉小區(qū)、人員、公司名稱均為化名，僅供普法與業(yè)主維權參考，不構成法律建議。

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拆解真實判例 · 守護業(yè)主權益 · 規(guī)范行業(yè)秩序

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