保利在北京醞釀了一場(chǎng)“價(jià)值風(fēng)暴”

01

一次“反常規(guī)”的操盤(pán)，讓保利發(fā)展再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

去年5月底，保利發(fā)展拿下海淀半壁店地塊。

與以往不同的是，拿地后近200多天的時(shí)間里，項(xiàng)目沒(méi)有宣傳，沒(méi)有造勢(shì)，甚至市面上除了一些猜測(cè)性的解讀，再無(wú)官方信息流出。

作為行業(yè)公認(rèn)的“效率王”，保利發(fā)展的“沉默”讓人驚訝。

在當(dāng)下恨不能“拿地即動(dòng)工”，追求速度至上的北京市場(chǎng)，這種沉默，同樣堪稱(chēng)異類(lèi)。

是集團(tuán)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目不夠重視嗎？

事實(shí)恰恰相反。

一個(gè)月前，項(xiàng)目案名公布——保利·熙瑞。就在最近，隨著保利發(fā)展“熙貴東方 瑞敬海內(nèi)”發(fā)布會(huì)的落幕，保利·熙瑞也正式交出了自己的答卷。

發(fā)布會(huì)上，保利發(fā)展特別講了一個(gè)，關(guān)于“藏”的故事。

而透過(guò)這場(chǎng)發(fā)布會(huì)，大家猛然發(fā)現(xiàn)：

200多天的真空期，并非簡(jiǎn)單的沉默，而是項(xiàng)目正試圖用一種更理性視角，去對(duì)抗當(dāng)下的焦躁，為北京醞釀一場(chǎng)特別的“價(jià)值風(fēng)暴”。

或許，它也會(huì)成為當(dāng)下中國(guó)樓市——

房產(chǎn)價(jià)值邏輯重構(gòu)的開(kāi)端。

02

剖析保利熙瑞的底層思路之前，我們需要重新審視一個(gè)老命題：

房子的價(jià)值邊界究竟在哪里？

通常，我們將其拆解為兩個(gè)維度：資產(chǎn)價(jià)值與居所價(jià)值。

這聽(tīng)起來(lái)像是一句行業(yè)通用的準(zhǔn)則，但難點(diǎn)在于，如何在波動(dòng)的周期中，精準(zhǔn)定義那種“恒定感”。

如果將資產(chǎn)價(jià)值簡(jiǎn)單歸結(jié)為地段與配套，那就很難解釋?zhuān)?/p>

為什么在同樣的區(qū)域內(nèi)，有些房子能跨越周期，而有些卻在浪潮退去后泯然眾人？

提到半壁店，大家可能會(huì)想到其“海淀內(nèi)城”的獨(dú)特站位，以及成熟的教育、交通、商業(yè)配套等。

但但若你真的在那片土地走上過(guò)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：

這里的底蘊(yùn)遠(yuǎn)不止如此。

那些在地圖上看不到名字的機(jī)關(guān)單位、大門(mén)前肅穆站崗的衛(wèi)兵，以及如“復(fù)興路、永定路、萬(wàn)壽路”，名字自帶氣場(chǎng)的筆直大道，共同勾勒出一種榮耀且安定的場(chǎng)域感。

這里既有釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館的皇家禮序，也匯聚了301醫(yī)院的國(guó)賓樓、大院里的將軍樓與院士樓。

當(dāng)路面上掠過(guò)紅黑字車(chē)牌的紅旗車(chē)，當(dāng)兩側(cè)挺拔的行道樹(shù)投下陰影，一種“溫潤(rùn)且從容，深藏功與名”的氣息便撲面而來(lái)。

向東，中央電視塔記錄著時(shí)代的高度；向西，西山龍脈承載著歷史的厚度......

它更像是城市核心板塊中，一片被21個(gè)國(guó)家級(jí)部委、38所大院以及50余家研究所，嚴(yán)密包裹的——

藏起來(lái)的凈土。

住在這里人，早已歷盡千帆，生活早已過(guò)了需要用外部奢華來(lái)證明身份的階段。

白天，他們或許是政策的決策者，或許是科研與醫(yī)衛(wèi)領(lǐng)域的強(qiáng)國(guó)脊梁，亦或是掌控家國(guó)事業(yè)的航行者。而在歸家時(shí)刻，他們最迫切的需求，恰恰是那種不被窺探、不被驚擾的寧?kù)o。

在半壁店，土地的“藏”與人的“隱”，達(dá)成了一種高度的默契。

在這種交織中，半壁店的價(jià)值早已超越了單薄的地段論：

它是由國(guó)家級(jí)地脈、百年文脈與政企高知人脈共同編織的閉環(huán)體系。

而這種對(duì)城市深層資源的解讀與排他性占有，恰恰才是塔尖資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“恒定感”，真正的底層邏輯。

只有理解到這一層，才能明白，保利發(fā)展為什么要在這里特別講一個(gè)關(guān)于“藏”的故事，為什么要花費(fèi)那么長(zhǎng)的時(shí)間去“克制”與“磨礪”——

因?yàn)槲ㄓ小安亍钡米〉纳詈瘢拍軐?duì)得起土地本身的沉穩(wěn)與威嚴(yán)。

03

問(wèn)題來(lái)了，什么樣的產(chǎn)品，才能做到與半壁店相匹配？

保利發(fā)展的答案是：

一座藏起來(lái)的東方府院

在保利熙瑞的項(xiàng)目邏輯里，“藏”并非簡(jiǎn)單的遮掩，而是一種基于深厚底蘊(yùn)之上的、高級(jí)的克制。

為了實(shí)現(xiàn)這種克制，團(tuán)隊(duì)梳理出了一套從空間、審美到功能的完整體系。

首先，是空間上的“隱”與“顯”。

項(xiàng)目不臨主路，天然便具備了某種“城市秘境”的潛質(zhì)，但保利更進(jìn)一步，通過(guò)一套“五引六藏”的方法論，在四環(huán)內(nèi)城首創(chuàng)了：

地上地下雙層園林。

所謂“五引”，即引山、水、景、光、貴入園，將西山的晚霞與永引渠的瑞氣轉(zhuǎn)化為家族內(nèi)部的視覺(jué)資產(chǎn)。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如“引山”。

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在建筑北側(cè)與西側(cè)大幅開(kāi)啟窗墻比，利用 270° 轉(zhuǎn)角視窗將晚霞橫向拉入，使山色不再是背景，而成為了家庭內(nèi)部流動(dòng)的視覺(jué)資產(chǎn)。

“引水”則將緊鄰的永引渠，以“玉帶水軸”的構(gòu)架引入社區(qū)。

并配合“引景”手法，借鑒釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館的疊石與迎客松照壁，讓這群習(xí)慣于國(guó)賓禮遇的“國(guó)仕”客群，實(shí)現(xiàn)與地脈瑞氣的共振。

而“藏”的精髓則在地下——約150平方米的采光庭院將天光引入，將小橋流水、曲徑通幽的江南意境深藏于地下會(huì)所。

這種處理方式將城市的浮華隔絕在地面之上，在有限的土地上折疊出了無(wú)限的深意，實(shí)現(xiàn)了真正的“大隱于市”。

其次，是審美上的“內(nèi)斂”與“高貴”。

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)拒絕了那種浮夸的、為了奢華而奢華的表達(dá)。

建筑大師孟凡浩在立面創(chuàng)作中，提煉了故宮同款的三層冠頂與紅陶板，選取了沉穩(wěn)的“釣魚(yú)臺(tái)紅”、厚重的“大院灰”與溫潤(rùn)的“木構(gòu)棕”。

這種色彩與線條的運(yùn)用，是對(duì)傳統(tǒng)中式“飛檐”的當(dāng)代轉(zhuǎn)譯，而非機(jī)械復(fù)刻。

再配合復(fù)刻恭王府正殿五開(kāi)間規(guī)制的大門(mén)，以及門(mén)前守護(hù)的甪端神獸，整座府院呈現(xiàn)出一種不動(dòng)聲色的威儀。

這種“不顯山露水”的審美偏好，恰恰契合了“國(guó)仕”階層謙遜內(nèi)斂的性格特征。

最后，是功能上的“細(xì)膩”與“無(wú)形”。

在保利熙瑞，最好的品質(zhì)往往是被“藏”起來(lái)的。

為了能深層次的詮釋這個(gè)主題，團(tuán)隊(duì)投入了保利發(fā)展北京歷史上，從未有過(guò)的研究強(qiáng)度。

他們不僅進(jìn)行了常規(guī)市調(diào)，還進(jìn)行了更深入挖掘的復(fù)盤(pán)：

1782組客戶(hù)深訪，百輪圖紙研磨，7次海軍大院/已交付豪宅小區(qū)走訪、5場(chǎng)產(chǎn)品及在地文化共創(chuàng)會(huì)。

形成了包括隱蔽工程、社交空間需求、園林社區(qū)在內(nèi)“八類(lèi)二十項(xiàng)”的客戶(hù)痛點(diǎn)分析。最終拿出了一個(gè)——

超級(jí)單盤(pán)。

食品級(jí)的304不銹鋼水管、專(zhuān)為應(yīng)對(duì)噪音環(huán)境定制的9重降噪體系......這些關(guān)乎健康與安寧的技術(shù)投入，在日常生活中幾乎是無(wú)感的，卻在分寸之間筑起了資產(chǎn)的防御力。

同樣，物業(yè)服務(wù)也被定義為“在旁不打擾”。

這種定制化的國(guó)賓級(jí)禮遇，讓業(yè)主在感受到尊崇的同時(shí)，不必去應(yīng)對(duì)處處標(biāo)榜品質(zhì)的尷尬。

從空間、審美，再到服務(wù)，通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的定義，對(duì)細(xì)節(jié)的苛求，最終在繁華的海淀核心區(qū)，圍合出了一片：

不被外部周期所驚擾的價(jià)值島嶼。

04

這種打造邏輯，其實(shí)在保利發(fā)展內(nèi)部也是有跡可尋的。

去年11月開(kāi)盤(pán)廣州玥璽灣，就是一個(gè)很好的例子。

玥璽灣立體設(shè)計(jì)規(guī)劃

玥璽灣位于廣州城市“心臟”——珠金琶的黃金C位江岸，能選擇這里人，非富即貴。

基于深入的在地調(diào)研，悅璽灣創(chuàng)造性地打造了約1.25萬(wàn)㎡的五重立體園林與超高架空層。

通過(guò)約11米的“灣流浮島”懸浮蓋板抬高，讓首層住宅起步高度直接拉升至地面約20-27米，讓每一位業(yè)主，都能擁有珠江的壯闊風(fēng)景。

同時(shí)，這種“反直覺(jué)”的建筑動(dòng)作，也讓江邊低層住戶(hù)徹底消解了被窺探的尷尬。

除了面子，玥璽灣還在死磕里子。

灣區(qū)塔尖們，對(duì)生活品質(zhì)，有著更細(xì)節(jié)的追求，而項(xiàng)目的八衡”科技系統(tǒng)、熱輻射隔絕率達(dá)97%的三銀玻璃......這些不計(jì)成本的技術(shù)投入，正是對(duì)這種執(zhí)著的回應(yīng)。

這時(shí)，熱銷(xiāo)不過(guò)是順理成章——

玥璽灣首次開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)106億，直接打破近年來(lái)廣州豪宅銷(xiāo)售紀(jì)錄。

玥璽灣大堂主入口實(shí)景

這是產(chǎn)品勝利，也是品牌的勝利。

換句話說(shuō)，保利發(fā)展在高端產(chǎn)品線上成熟經(jīng)驗(yàn)以及超前的理念，總能賦予產(chǎn)品“高端標(biāo)簽”之外，更多的附加價(jià)值。

基于這種打造邏輯，保利熙瑞的一些行動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始了：

比如，城市界面升級(jí)，項(xiàng)目將結(jié)合街坊路的規(guī)劃，對(duì)半壁店地塊周邊的路網(wǎng)系統(tǒng)，進(jìn)行升級(jí)。

還有真實(shí)化開(kāi)盤(pán)，半壁店地塊項(xiàng)目，將在在開(kāi)盤(pán)之前，就把真實(shí)的社區(qū)大門(mén)，真實(shí)的社區(qū)園林，真實(shí)的實(shí)樓樣板間直接呈現(xiàn)給客戶(hù)。

一個(gè)超越體系標(biāo)準(zhǔn)的豪宅產(chǎn)品，呼之欲出。

05

最后，不管是地脈文化、客群痛點(diǎn)的深度挖掘，還是用超級(jí)單盤(pán)主義去做激活匹配，保利·熙瑞展現(xiàn)的操盤(pán)邏輯，其實(shí)非常簡(jiǎn)單：

幫助房子實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)價(jià)值”與“居住價(jià)值”的深層次統(tǒng)一。

在國(guó)賓區(qū)這樣堪稱(chēng)“孤品”土地之上，保利發(fā)展并沒(méi)有去做出一件“標(biāo)準(zhǔn)套路”的流水線產(chǎn)品，而是選擇拿出市面上近乎“獨(dú)創(chuàng)”的產(chǎn)品風(fēng)格。

背后是對(duì)海淀這片厚土最深沉的回禮。

更重要的是，在這個(gè)過(guò)程中，它不僅僅實(shí)現(xiàn)了海淀內(nèi)城國(guó)賓區(qū)人居層面的迭代升級(jí)，同時(shí)，也完成了對(duì)“西貴圈層”的一次重新定義。

對(duì)于保利發(fā)展而言，這是產(chǎn)品力的又一次登頂。

風(fēng)暴襲來(lái)前，空氣總會(huì)格外寧?kù)o。

我們要做的，就是期待風(fēng)暴，可以吹得更猛烈些。